Immaginate questo scenario, frequente nei tribunali di tutta Italia: un condomino acquista un appartamento al piano terra di un palazzo costruito negli anni Novanta. Il regolamento predisposto dal costruttore, allegato al rogito e da lui sottoscritto, prevede che i proprietari del piano terra siano esonerati da alcune spese comuni — ascensore, scala interna, lastrico — in ragione dell'utilizzo ridotto. Anni dopo, l'assemblea, a maggioranza, approva nuove tabelle millesimali che eliminano quell'esonero. Il condomino del piano terra protesta: ha firmato quelle tabelle, sono contrattuali, serviva l'unanimità. I suoi vicini rispondono che l'assemblea era libera di deliberare. Chi ha ragione?
La risposta a questa domanda — e ad altre decine di controversie simili che ogni anno approdano in Cassazione — dipende da un'analisi che non molti condomini conoscono, e che la giurisprudenza più recente ha ulteriormente affinato.
La distinzione che cambia tutto: ricognitive contro contrattuali
Il punto di partenza è l'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che impone di esprimere il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in millesimi, in una tabella allegata al regolamento. L'art. 69 delle medesime disposizioni disciplina poi le condizioni in cui quei valori possono essere rettificati o modificati.
La riforma del condominio del 2012 (L. n. 220/2012), recependo l'orientamento già espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18477 del 2010, ha codificato una distinzione fondamentale. Le tabelle meramente ricognitive — quelle che si limitano a tradurre in millesimi i criteri legali di ripartizione delle spese, senza introdurre nulla di diverso rispetto a quanto prevede l'art. 1123 c.c. — possono essere modificate con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi). Le tabelle contrattuali — quelle che introducono criteri di ripartizione derogatori rispetto alla legge — possono invece essere modificate solo con l'unanimità dei condomini, perché si tratta di una vera e propria convenzione negoziale.
Fin qui, il quadro sembrerebbe chiaro. Il problema nasce quando si cerca di qualificare le tabelle concretamente: sono ricognitive o contrattuali? E soprattutto: il fatto che siano allegate a un regolamento predisposto dal costruttore e accettate da tutti gli acquirenti al momento del rogito le rende automaticamente contrattuali?
La risposta è no, e su questo punto si era già pronunciato il diritto vivente da anni. Ma la Corte di Cassazione, Sez. II, con la sentenza n. 11400 del 27 aprile 2026, ha ribadito e precisato il criterio con chiarezza: la natura contrattuale delle tabelle millesimali non deriva dalla loro mera allegazione a un regolamento predisposto dal costruttore, ma dal loro contenuto derogatorio. Il discrimine, in altre parole, non è l'origine dell'atto (regolamento del costruttore vs. delibera assembleare), ma la sostanza di ciò che le tabelle stabiliscono.
Se le tabelle del costruttore si limitano ad applicare il criterio proporzionale del valore immobiliare previsto dalla legge, senza introdurre esenzioni, criteri privilegiati o pesi differenziati non previsti dal codice, allora sono semplicemente ricognitive — e possono essere modificate a maggioranza qualificata, come qualunque altra tabella. Il fatto che il singolo acquirente le abbia firmate nell'atto di compravendita non le trasforma in un contratto immodificabile.
Se invece il costruttore ha predisposto tabelle che derogano al regime legale — esonerano alcune unità da certe spese, attribuiscono criteri di ripartizione fondati su parametri diversi dalla proporzionalità del valore — allora quelle tabelle sono genuinamente contrattuali, e per cambiarle serve il sì di tutti i condomini, nessuno escluso.
Il principio è rigoroso e il suo impatto pratico è considerevole. Nella stessa direzione si muove la Corte d'Appello di Genova, con la sentenza del 30 aprile 2026, n. 456, che ha dichiarato la nullità di una deliberazione assembleare condominiale che aveva modificato a maggioranza criteri di riparto di contenuto derogatorio, ritenendo che la delibera si ponesse in «difetto assoluto di attribuzioni» dell'assemblea — un vizio di nullità, non di semplice annullabilità, rilevabile in qualsiasi momento e da chiunque vi abbia interesse. Summum ius summa iniuria: applicare ciecamente la regola della maggioranza dove invece vige la regola dell'unanimità produce non già una soluzione più efficiente, ma una nullità radicale che mette a rischio anni di ripartizioni delle spese.
Questa conseguenza — la nullità insanabile della delibera — è forse il dato pratico più sottovalutato dell'intera materia. Un'assemblea che delibera a maggioranza la modifica di tabelle genuinamente contrattuali produce un atto radicalmente nullo, impugnabile senza limiti di tempo e senza necessità di rispettare il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. per l'annullabilità delle delibere ordinarie.
Il rischio concreto per l'acquirente ignaro
C'è poi un profilo che gli altri articoli su questo tema trascurano sistematicamente, e che nella pratica quotidiana genera un contenzioso crescente: quello dell'acquirente successivo, ovvero del condomino che non ha acquistato dal costruttore originario, ma da un secondo o terzo passaggio di proprietà.
Le tabelle contrattuali di contenuto derogatorio vincolano i firmatari originari. Ma cosa accade con chi acquista in un secondo momento? La risposta dipende da come è stato redatto il rogito di acquisto. Se il regolamento contrattuale e le sue tabelle non sono stati espressamente richiamati o allegati all'atto di compravendita successivo, il nuovo proprietario potrebbe non essere vincolato dalla deroga al criterio legale. Lo ha chiarito la giurisprudenza con orientamento consolidato: le tabelle contrattuali derogano al diritto comune solo nei confronti di chi le ha accettate consapevolmente.
Questa regola ha un corollario importante, su cui la Cassazione civile, Sez. II, con l'ordinanza n. 7667 del 30 marzo 2026, ha fatto chiarezza nel contesto della ripartizione delle spese condominiali: il criterio di ripartizione delle spese è di natura oggettiva e può essere applicato correttamente solo quando si verifichi con precisione l'uso — effettivo o anche solo potenziale — dei beni comuni da parte di ciascun condomino. Questo significa che l'amministratore non può limitarsi ad applicare meccanicamente le tabelle ereditate senza verificarne la coerenza con l'attuale configurazione del fabbricato e con la situazione di ciascuna unità immobiliare.
Come osservava Rudolf von Jhering, il diritto non è una geometria astratta ma una lotta continua per la realizzazione dell'interesse: e nel condominio, quella lotta si combatte spesso sui decimali di una tabella millesimale.
Il punto critico, nella pratica professionale, è che molti condomini non sanno distinguere se le proprie tabelle siano ricognitive o contrattuali. Il regolamento del costruttore viene letto — quando viene letto — come un blocco monolitico. Pochi si chiedono se le singole clausole che regolano la ripartizione delle spese introducano criteri derogatori rispetto alla legge. E meno ancora si interrogano su questo aspetto al momento dell'acquisto, quando sarebbe il momento giusto per farlo.
Cosa fare dunque, nella pratica? Prima dell'assemblea che deve deliberare su una modifica delle tabelle, è indispensabile far esaminare il regolamento condominiale e le tabelle vigenti da un tecnico abilitato e da un legale con esperienza in diritto condominiale: bisogna accertare se le tabelle abbiano contenuto ricognitivo o derogatorio. Solo dopo questa verifica è possibile stabilire il quorum necessario e, di conseguenza, la legittimità della delibera.
Se si è già subìta una delibera che ha modificato le tabelle in modo illegittimo — a maggioranza quando serviva l'unanimità — occorre agire senza indugio: il vizio di nullità non è soggetto a termini, ma l'inerzia protratta nel tempo può rendere più difficile la ricostruzione della situazione e la tutela dei diritti pregressi. Allo stesso modo, chi ritiene che le tabelle vigenti contengano un errore tecnico — una divergenza oggettiva tra il valore effettivo della propria unità e quello attribuito in tabella — può agire in giudizio per la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. senza limiti di tempo, e conviene in giudizio unicamente l'amministratore, non tutti i condomini singolarmente.
Un ultimo profilo merita attenzione sul piano sistematico. Il DDL 1816, assegnato alla Commissione Giustizia del Senato il 18 marzo 2026 e in fase di esame dall'aprile dello stesso anno, mira a superare alcune delle criticità emerse nei tredici anni di applicazione della riforma del 2012. Per quanto riguarda le tabelle millesimali, la riforma in corso non sembra destinata a stravolgere i criteri vigenti, ma il semplice avanzamento dell'iter parlamentare rende opportuno — per chi ha controversie in corso — non attendere oltre per far valere le proprie ragioni nell'assetto normativo attuale, che è quello che il giudice applicherà oggi.
La distinzione tra tabelle ricognitive e tabelle contrattuali non è un tecnicismo riservato agli addetti ai lavori: è la chiave per capire chi può cambiare le regole del gioco nel proprio condominio, con quanti voti, e quando una delibera è nulla piuttosto che semplicemente annullabile. Ignorarla può costare anni di spese mal ripartite o di contenziosi che si sarebbero potuti evitare con una verifica tempestiva.
Redazione - Staff Studio Legale MP
