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C'è una scena che si ripete in tutta Italia: un condomino riceve una raccomandata dell'Agenzia delle Entrate o una citazione in giudizio, e non capisce. Lui si era limitato a votare in assemblea, aveva firmato i fogli che gli portavano, si era fidato dell'amministratore, del geometra, dell'impresa. Non ha mai visto il cantiere da vicino. Eppure è chiamato a rispondere.
Il Superbonus e la responsabilità del condomino "ignaro"
Questo è il profilo più sottovalutato del contenzioso post-Superbonus: non la responsabilità dell'amministratore negligente, non quella dell'impresa sparita nel nulla, ma quella del singolo proprietario che si trova a fare i conti con conseguenze di scelte altrui. Vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi vigila, non chi si affida ciecamente. È un avvertimento che la stagione del Superbonus ha reso brutalmente attuale.
La struttura giuridica del condominio genera un paradosso: ogni condomino è soggetto fiscale autonomo per la quota di detrazione che gli spetta in ragione dei millesimi, ma il procedimento amministrativo — visti di conformità, asseverazioni, comunicazioni all'Agenzia delle Entrate — viene gestito collettivamente, di fatto da soggetti terzi. La responsabilità per eventuali omissioni o dichiarazioni infedeli non è una responsabilità oggettiva dell'amministratore condominiale: essa è sempre individuale da parte del singolo proprietario in qualità di committente, e l'Agenzia delle Entrate si attiva nei confronti del singolo committente in proporzione ai millesimi di proprietà. Il condomino, dunque, risponde in prima persona anche quando non ha materialmente commesso nulla di irregolare.
Sul piano fiscale, chi ha utilizzato il Superbonus con pratiche incomplete o asseverazioni errate rischia la restituzione integrale delle detrazioni, sanzioni fino al 200% del credito e interessi di mora, che possono raddoppiare il debito iniziale in pochi anni. È un'esposizione che per un appartamento di medie dimensioni può tradursi facilmente in decine di migliaia di euro.
Cosa dice la giurisprudenza più recente: tre pronunce da conoscere
La giurisprudenza del 2026 sta delineando un quadro sempre più articolato, che distribuisce le responsabilità in modo non sempre intuitivo.
Il primo fronte riguarda i tecnici asseveratori. La Corte d'Appello di Ancona, con sentenza 27 marzo 2026, n. 364, ha qualificato i contratti tra professionista e condominio come contratti del consumatore, richiamando il principio di buona fede ex art. 1375 c.c. e configurando un vero e proprio dovere di protezione dell'interesse del committente al conseguimento del beneficio fiscale. In tale prospettiva, è stato ritenuto inadempiente il tecnico che non sconsigli la prosecuzione di un progetto privo dell'unanimità necessaria, esponendo il condominio al rischio di decadenza dal Superbonus. La portata di questa pronuncia è notevole: il professionista non è un mero esecutore di istruzioni, ma ha un obbligo attivo di proteggere il condominio-consumatore anche da se stesso, ovvero dalle sue stesse decisioni assembleari errate. Il singolo condomino danneggiato può dunque fare leva su questo dovere di protezione per rivalersi sul tecnico inadempiente.
Il secondo fronte riguarda il caso in cui i lavori non partano affatto. Con la sentenza 636/2026, la Corte d'Appello di Ancona ha affermato che, se un intervento di riqualificazione energetica non viene poi eseguito, questo non elimina automaticamente l'obbligo del condominio di pagare il professionista per lo studio svolto: l'architetto deve essere remunerato per l'attività svolta anche se l'assemblea decide successivamente di non procedere con i lavori. La magistratura marchigiana rimarca che il compenso del professionista nasce dal conferimento dell'incarico e dall'esecuzione della prestazione professionale, non dalla successiva realizzazione dell'opera progettata. Per il condomino questo significa che il voto favorevole in assemblea all'affidamento dell'incarico professionale comporta un'obbligazione di pagamento che sopravvive anche al fallimento del progetto: una spesa reale a fronte di un beneficio fiscale mai incassato.
Il terzo fronte riguarda la culpa in vigilando dell'amministratore e le sue conseguenze per i condomini. La Cassazione civile, Sez. II, 17 giugno 2025, n. 16290, ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello di Ancona che aveva escluso la responsabilità dell'amministratore valutandone la condotta solo alla luce delle attribuzioni ordinarie: se l'amministratore riceve un compenso aggiuntivo per seguire lavori straordinari, deve esercitare un controllo effettivo e costante sull'appaltatore, in base al principio di culpa in vigilando. Questa pronuncia apre una strada importante per i condomini danneggiati: laddove l'amministratore abbia percepito un compenso extra per la gestione del cantiere Superbonus senza esercitare il dovuto controllo, risponde dei danni in via autonoma. Ciò consente al singolo condomino di agire in rivalsa nei confronti dell'amministratore per recuperare quanto subìto.
Va poi segnalato un ulteriore profilo rilevante sul piano procedurale. Il Tribunale di Genova, con decreto 28 gennaio 2026, ha ritenuto che l'omessa informativa ai condomini su oneri rilevanti — quali sanzioni amministrative connesse ai lavori Superbonus — integri grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129 c.c., legittimando la revoca giudiziale dell'amministratore. Il silenzio dell'amministratore sui rischi non è una condotta neutra: è, di per sé, causa di revoca e potenziale fonte di responsabilità risarcitoria.
Un'ulteriore questione, spesso ignorata, riguarda la validità delle delibere assembleari. Secondo il Tribunale di Macerata, sentenza 14 aprile 2025, n. 282, la mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c. comporta la nullità della delibera assembleare, anche quando i lavori risultino integralmente finanziati mediante Superbonus: la tutela del singolo condomino dal rischio di morosità altrui prevale sulla logica dell'intervento "a costo zero". Una delibera nulla non produce effetti vincolanti, ma produce conseguenze pratiche: i lavori eventualmente già avviati su quella base pongono problemi di responsabilità che si scaricano inevitabilmente sui soggetti che hanno agito.
Il nodo più critico rimane quello della responsabilità solidale in caso di recupero fiscale da parte dell'erario. I giudici hanno riconosciuto, accanto all'inadempimento dell'impresa appaltatrice, anche la responsabilità solidale della ditta appaltatrice e dell'amministratore di condominio, e in manleva di questo della sua assicurazione professionale, per i danni subiti dai condòmini in conseguenza del possibile recupero del credito da parte dell'Agenzia delle Entrate. Si tratta di una catena di responsabilità che, nella sua complessità, rischia di lasciare il singolo condomino in una posizione di attesa: teoricamente ha diritto di rivalsa su tecnico e amministratore, ma deve attivarsi in giudizio per farlo valere, sopportando nel frattempo le pretese del fisco.
Vi è qui una contraddizione strutturale che la giurisprudenza non ha ancora pienamente risolto: si tratta di un'ipotesi di responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. che, in tema di Superbonus, assume caratteri estremamente trasversali e dimostra quanto i committenti e beneficiari rappresentino, in realtà, l'anello più debole della catena. Il condomino risponde fiscalmente in via immediata, ma deve agire civilmente per rivalersi su chi ha causato il danno: due binari che non viaggiano alla stessa velocità, con il rischio concreto di dover pagare prima di poter recuperare.
Da un punto di vista pratico, le contromisure a disposizione del condomino sono essenzialmente tre. La prima è preventiva: verificare, prima di votare qualsiasi delibera relativa al Superbonus o ai bonus edilizi ancora pendenti, che siano stati correttamente costituiti il fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c. e che le asseverazioni e i visti di conformità siano stati rilasciati da professionisti con polizza adeguata. La seconda è reattiva: in caso di accertamento fiscale, non attendere che diventi definitivo, perché i termini per impugnare gli atti tributari sono perentori e il silenzio equivale ad acquiescenza. La terza è risarcitoria: individuare con precisione, attraverso la documentazione assembleare e contrattuale, quali soggetti hanno agito in modo negligente o fraudolento, per costruire un'azione di rivalsa concreta e non generica.
Come osservava Gustavo Zagrebelsky, il diritto è una pratica sociale che si regge sulla responsabilità di chi partecipa alla vita comune: non esiste neutralità nel condominio così come non esiste neutralità nella democrazia. Chi firma una delega, chi alza la mano in assemblea, chi incassa una detrazione, partecipa a una decisione collettiva e ne porta le conseguenze. Il Superbonus ha reso questa lezione straordinariamente costosa per molti. La risposta non può essere solo normativa — attendersi uno scudo salvacondomini che copra ogni irregolarità è illusorio — ma richiede consapevolezza giuridica: sapere esattamente cosa si sta firmando, chi risponde di cosa, e quali strumenti di tutela esistono prima che arrivi la raccomandata.
Redazione - Staff Studio Legale MP
