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C'è un appartamento all'ultimo piano con una bella terrazza privata. Il proprietario la usa ogni estate, la arreda, ci porta gli ospiti. Paga regolarmente le spese condominiali ordinarie e non ha mai avuto contestazioni. Poi arriva una perdita d'acqua al piano di sotto, i danni si accumulano, e l'assemblea delibera lavori di impermeabilizzazione. A quel punto scatta la domanda che molti proprietari si trovano ad affrontare senza una risposta chiara: chi paga, quanto paga, e soprattutto può l'assemblea obbligarmi a intervenire su qualcosa che considero mio?
La risposta non è mai stata semplice, ma l'ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, n. 21572 del 24 giugno 2026 ha messo ordine in un quadro normativo che nella pratica generava confusione, liti e delibere contestate. Il principio che emerge è quello della proporzionalità funzionale: non si guarda solo a chi usa la terrazza, ma a quale funzione quella superficie svolge concretamente nell'edificio. E le due funzioni possono coesistere, con conseguenze diverse sulla ripartizione dei costi.
Chi paga le spese per la terrazza a livello e il lastrico solare in condominio
L'art. 1126 del Codice Civile stabilisce da decenni la regola di base: quando il lastrico solare o la terrazza a livello è in uso esclusivo di uno o più condomini, le spese di riparazione e di ricostruzione sono ripartite per un terzo a carico del proprietario o dell'utente esclusivo, e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi, poiché la struttura funge da copertura dell'edificio comune.
Questa regola nasce da una logica precisa: la terrazza all'ultimo piano non è solo un'area privata di godimento. È anche — e spesso prima di tutto — il tetto che protegge le unità sottostanti dall'acqua, dalle intemperie, dall'umidità. Se quella funzione viene meno, il danno non riguarda solo il proprietario della terrazza, ma tutti i condomini. Quindi tutti contribuiscono, sia pure in misura diversa.
Il problema è che le terrazze reali raramente corrispondono allo schema puro dell'art. 1126. Molte superfici hanno una parte che aggetta, cioè che sporge oltre il perimetro dell'edificio e non copre nulla, ma semplicemente si estende nel vuoto. Quella parte non svolge alcuna funzione di copertura. È pura appendice del godimento privato. E su quella parte, come stabilisce con chiarezza l'ordinanza n. 21572/2026, le spese ricadono integralmente sul proprietario.
Il caso esaminato dalla Cassazione riguardava una terrazza con doppia conformazione: una porzione funzionale alla copertura dell'edificio sottostante, stimata nella misura del 40% della superficie totale, e una porzione aggettante, priva di funzione condominiale, pari al restante 60%. La Corte ha confermato che le spese devono essere ripartite in modo proporzionale alla funzione: il 40% va ripartito secondo la regola dell'art. 1126 c.c. (un terzo al proprietario, due terzi al condominio), mentre il 60% aggettante grava esclusivamente sul proprietario. Ne deriva che in un caso come questo la quota a carico del proprietario della terrazza supera ampiamente la metà del totale, e può avvicinarsi ai tre quarti della spesa complessiva.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi sta attento. In materia condominiale, chi ignora la distinzione funzionale della propria terrazza lo scopre solitamente nel momento peggiore, cioè quando il cantiere è già aperto e la delibera già approvata.
L'assemblea può obbligare il proprietario della terrazza a fare lavori?
Questo è il secondo nodo, spesso il più conflittuale. Il proprietario della terrazza a livello tende a considerarla un bene esclusivo e a reagire con diffidenza o aperta resistenza quando l'assemblea pretende di deliberare lavori su quella superficie. La posizione è comprensibile ma giuridicamente fragile.
L'ordinanza n. 21572/2026 conferma che l'assemblea condominiale ha piena legittimità a deliberare lavori di manutenzione e riparazione su una terrazza a livello quando quella terrazza svolge funzione di copertura per le unità sottostanti. Non si tratta di un'ingerenza arbitraria nella sfera privata, ma dell'esercizio del potere gestorio del condominio su una struttura che, per la sua funzione, appartiene alla collettività condominiale almeno in parte.
Il punto critico, sul quale si innestano le controversie più frequenti, riguarda la qualificazione della superficie: il proprietario che sostiene che la sua terrazza non copre nulla, o che l'infiltrazione viene da un'altra fonte, deve dimostrarlo. In assenza di prova contraria, la presunzione è che la terrazza svolga funzione di copertura e che la ripartizione ex art. 1126 c.c. si applichi. Su questo la giurisprudenza è ormai consolidata, e la pronuncia del 2026 si inserisce coerentemente in un orientamento che le Sezioni Unite avevano già tracciato in tema di responsabilità per danni da infiltrazioni.
Va segnalato un aspetto che nella pratica è spesso sottovalutato: la delibera assembleare che approva i lavori sulla terrazza non richiede il consenso del proprietario esclusivo. È sufficiente la maggioranza necessaria per le delibere di manutenzione straordinaria. Il proprietario non ha diritto di veto, anche se è lui a sostenere la quota più rilevante della spesa. Può contestare la delibera in giudizio solo se ritiene che la ripartizione sia errata, che la parte aggettante sia stata computata in modo inesatto, o che i lavori deliberati eccedano la necessità della funzione di copertura.
Come scriveva il giurista Rudolf von Jhering nel suo studio sul fondamento dei diritti soggettivi, il diritto non è mai puro godimento individuale: ogni situazione giuridica soggettiva è incardinata in un sistema di relazioni che la limita e la definisce. La proprietà esclusiva della terrazza non sottrae il bene alla sua funzione condominiale; semmai convive con essa, e quella convivenza ha un costo che la legge distribuisce secondo criteri precisi.
Nella pratica, il rischio concreto per il proprietario che ignora o contesta la delibera è duplice. Da un lato, risponde dei danni da infiltrazione nei confronti dei condomini danneggiati, se è accertato che la mancata manutenzione della terrazza ne è la causa. Dall'altro, se non paga le spese deliberate, il condominio può agire in via monitoria per il recupero coattivo del credito, con aggravio di interessi e spese legali.
Un elemento pratico da non trascurare riguarda la fase di accertamento tecnico preliminare. Prima di qualsiasi delibera, è fortemente consigliabile far redigere una perizia che individui con precisione la superficie complessiva della terrazza, la quota che svolge funzione di copertura e la quota aggettante. Quella distinzione, una volta formalizzata in un documento tecnico, diventa la base per calcolare correttamente la ripartizione e per prevenire contestazioni successive. L'ordinanza n. 21572/2026 non impone una percentuale fissa: il 40/60 del caso esaminato è il risultato dell'accertamento in fatto compiuto dai giudici di merito in quel giudizio specifico. In un altro edificio, con un'altra conformazione, le percentuali cambieranno, e cambieranno di conseguenza le quote a carico di ciascun soggetto.
La questione delle spese per la terrazza a livello e il lastrico solare in condominio è dunque molto meno lineare di quanto la lettura isolata dell'art. 1126 c.c. lascerebbe intendere. La norma esiste, ma la sua applicazione concreta richiede un accertamento tecnico sulla funzione reale della superficie, una delibera assembleare adeguatamente motivata e, se necessario, un giudizio che sappia leggere i precedenti più recenti. L'ordinanza n. 21572/2026 offre uno strumento interpretativo preciso: chi si trova in questa situazione, come proprietario della terrazza o come condomino del piano sottostante, ha ora un riferimento giurisprudenziale chiaro su cui costruire le proprie valutazioni.
Redazione - Staff Studio Legale MP
