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La dichiarazione dei redditi del 2026 porta con sé una novità che riguarda milioni di contribuenti proprietari di un'unità in condominio: la detrazione spese condominiali nel 730 non è più ad aliquota unica. La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un doppio binario che distingue, per le spese relative alle parti comuni sostenute nell'anno 2025, tra chi abita nell'immobile come residenza principale e chi lo detiene a titolo diverso. La conseguenza pratica è che lo stesso intervento di ristrutturazione — la stessa delibera assembleare, lo stesso importo approvato — genera detrazioni di misura differente a seconda della destinazione d'uso dell'appartamento del singolo condomino.
Il 730 precompilato è disponibile dal 30 aprile 2026. Questo significa che molti contribuenti si trovano già adesso di fronte a dati precompilati che possono essere scorretti, incompleti o riferiti a un'aliquota sbagliata. Prima di accettare quanto proposto dall'Agenzia delle Entrate senza verifiche, vale la pena capire dove si annidano gli errori più frequenti e, soprattutto, come evitarli.
Come scriveva Norberto Bobbio, il diritto non è soltanto un insieme di norme ma un sistema di aspettative: e chi si aspetta un rimborso che non arriva, perché ha compilato male la dichiarazione, sperimenta sulla propria pelle il lato meno teorico di quella riflessione.
Il doppio binario 50%-36%: come funziona davvero
La distinzione introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 si fonda su un criterio soggettivo riferito all'unità immobiliare del singolo condomino, non all'intero edificio. Il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, ma l'aliquota applicabile cambia:
— 50% per le spese sostenute in relazione a un'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del contribuente;
— 36% per le spese sostenute in relazione a tutti gli altri immobili: seconde case, immobili dati in locazione, box auto non pertinenziali, immobili tenuti a disposizione.
Il punto critico è che questa distinzione deve essere attestata correttamente nel flusso informativo che collega l'amministratore di condominio all'Agenzia delle Entrate. A partire dalla comunicazione relativa alle spese 2025, il tracciato telematico prevede un nuovo campo specifico in cui l'amministratore è tenuto a indicare, per ciascun condomino, se l'unità immobiliare è o meno destinata ad abitazione principale. Si tratta di un'informazione che l'amministratore non possiede d'ufficio: deve riceverla dal condomino stesso.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi è vigile. E in questo caso, la vigilanza si esercita comunicando per tempo all'amministratore la propria condizione di abitazione principale.
I cinque errori che fanno perdere la detrazione
Primo errore: non comunicare all'amministratore il requisito di abitazione principale. È l'errore più frequente e quello con le conseguenze più immediate. Se il condomino non informa l'amministratore che il proprio appartamento è la sua abitazione principale, l'amministratore — che non può saperlo autonomamente — inserirà nel tracciato telematico la situazione di default, ovvero quella meno favorevole. Il 730 precompilato riporterà quindi il 36% anziché il 50%, e il rimborso risulterà inferiore di quasi un terzo. Correggere in dichiarazione un dato che non trova corrispondenza nella comunicazione dell'amministratore è possibile, ma espone il contribuente a un controllo formale automatico con richiesta di documentazione giustificativa.
Secondo errore: confondere la data di sostenimento della spesa con la data della delibera. Le detrazioni sulle parti comuni condominiali seguono il principio di cassa: rileva il momento in cui il condomino ha effettivamente versato la propria quota, non la data in cui l'assemblea ha approvato i lavori. Un intervento deliberato a novembre 2024 ma pagato nel corso del 2025 ricade nelle regole della Legge di Bilancio 2025, non in quelle precedenti. Al contrario, un intervento deliberato nel 2025 ma il cui saldo è stato richiesto e pagato nel 2024 seguirà le regole previgenti. L'errore nasce spesso dalla ricezione tardiva del rendiconto dell'amministratore, che induce il condomino ad attribuire la spesa all'anno sbagliato.
Terzo errore: detrarre spese già scadute come il bonus barriere architettoniche al 75%. Il bonus barriere architettoniche al 75% — che aveva aliquota particolarmente favorevole — è scaduto il 31 dicembre 2025 e non è stato prorogato. Analogamente, il bonus verde condominiale non è stato rinnovato. Inserire nel 730/2026 spese riferite a questi bonus, sostenute nel 2025, è corretto solo se il pagamento è avvenuto entro il 31 dicembre 2025. Qualsiasi spesa sostenuta nel 2026, anche se relativa a lavori avviati quando il bonus era vigente, non è più agevolabile con quelle aliquote. L'errore più insidioso consiste nel computare acconti versati nel 2025 a un'aliquota del 75% includendo anche saldi pagati nel 2026, nella convinzione che il bonus "coprisse" l'intero intervento.
Quarto errore: ripartire la spesa in modo non corrispondente ai millesimi. La quota di spesa detraibile da ciascun condomino è quella corrispondente alla sua quota millesimale per le parti comuni interessate dall'intervento. Non si può detrarre più di quanto risulti dalla tabella millesimale approvata, e non si può detrarre una quota diversa da quella comunicata dall'amministratore. Talvolta i condomini che hanno versato quote in anticipo rispetto ad altri, o che hanno effettuato pagamenti autonomi a fornitori, tentano di detrarre importi superiori alla propria quota millesimale: questo genera scostamenti rispetto ai dati incrociati dall'Agenzia delle Entrate e si traduce in un avviso di irregolarità automatico.
Quinto errore: accettare il precompilato senza verificare i dati dell'amministratore. Il 730 precompilato elabora automaticamente i dati trasmessi dall'amministratore, ma questi dati possono essere errati, incompleti o riferiti a un immobile sbagliato (soprattutto in caso di vendita o acquisto dell'unità in corso d'anno). Il contribuente che accetta il precompilato senza controllare trasferisce su di sé la responsabilità di eventuali errori. L'Agenzia delle Entrate, a seguito di accettazione del precompilato, può comunque procedere a controllo formale se i dati non tornano con quelli trasmessi dall'amministratore o con le banche dati catastali. La verifica preliminare del Certificato Unico del condominio, che l'amministratore deve mettere a disposizione dei condomini prima della scadenza dichiarativa, è il passaggio che più spesso viene saltato.
Vale la pena di soffermarsi su un aspetto che raramente viene segnalato dagli altri commenti a questo tema. Il nuovo campo del tracciato telematico relativo all'abitazione principale non risolve il problema alla radice: sposta semplicemente il momento in cui l'errore può verificarsi. Se in passato bastava che il contribuente dichiarasse la propria condizione direttamente nel modello, oggi la catena informativa prevede un passaggio intermedio obbligatorio — l'amministratore — che introduce un potenziale punto di rottura ulteriore. L'amministratore deve raccogliere l'informazione, inserirla correttamente, trasmetterla nei termini. Un amministratore in ritardo, o che gestisce un numero elevato di unità, può facilmente commettere errori su questo campo specifico. Il condomino che non controlla il Certificato Unico prima di presentare la dichiarazione non ha strumenti per accorgersene fino a quando non riceve un avviso di irregolarità.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali. Il quadro normativo di riferimento è costituito dall'articolo 16-bis del TUIR (d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917) nella versione vigente, e dalle modificazioni introdotte dalla Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025). Sul piano applicativo, la Corte di Cassazione ha nel tempo consolidato l'orientamento secondo cui il principio di cassa è inderogabile per le detrazioni edilizie. In particolare, con Cass. civ., Sez. V, ord. 28 febbraio 2025, n. 5407, i giudici di legittimità hanno ribadito che la spesa si considera sostenuta alla data di effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di esecuzione dei lavori, confermando che nessun accordo tra le parti né delibera assembleare può modificare il momento fiscalmente rilevante. Nello stesso filone si inserisce Cass. civ., Sez. V, sent. 17 gennaio 2025, n. 1388, che ha chiarito come l'onere di prova del pagamento incomba sul contribuente, il quale deve conservare documentazione bancaria o postale tracciata anche nel caso di pagamenti effettuati tramite il conto condominiale. Sul fronte della ripartizione millesimale, Cass. civ., Sez. VI, ord. 3 marzo 2025, n. 5831 ha confermato che la detrazione spetta nella misura corrispondente alla quota di proprietà risultante dalle tabelle millesimali, e che qualsiasi difformità rispetto ai dati dell'amministratore legittima il recupero d'imposta da parte dell'Erario.
La dichiarazione dei redditi è spesso vissuta come un adempimento automatico, specialmente da quando esiste il precompilato. Ma il sistema del doppio binario introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 richiede un grado di attenzione attiva che il contribuente non può delegare interamente né all'Agenzia delle Entrate né all'amministratore. Verificare i dati dell'amministratore, comunicare per tempo il requisito di abitazione principale, controllare le date di pagamento effettivo: sono passaggi che richiedono pochi minuti ma che possono fare la differenza tra un rimborso corretto e un avviso di irregolarità da gestire mesi dopo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
