I morosi non sono un problema dell’assemblea: sono un tuo obbligo
Per l’amministratore la morosità condominiale non è una scelta di opportunità: la legge gli impone di agire per la riscossione dei contributi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea. Chi non lo fa risponde verso il condominio, e intanto i creditori bussano ai condomini in regola.
Lo Studio Legale MP di Verona affianca gli amministratori nel recupero delle quote su più gestioni, con procedure uniformi e rendicontazione separata per ciascun condominio.
6 mesi
dalla chiusura dell’esercizio per attivare la riscossione
Subito esecutivo
il decreto ingiuntivo fondato sullo stato di ripartizione
1 semestre
di mora perché si possano sospendere i servizi separabili
Anno in corso + precedente
la solidarietà di chi acquista l’unità
Gli strumenti che la legge ti dà
Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
Basta lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Non serve l’autorizzazione assembleare e non serve attendere la definitività: si può procedere subito all’esecuzione.
Sospensione dei servizi separabili
Quando la mora dura da un semestre è possibile sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato. Va applicata con criterio e documentata.
Comunicazione dei morosi ai creditori
È l’adempimento che mette al riparo i condomini in regola: i creditori devono escutere prima chi non ha pagato.
Solidarietà dell’acquirente
Chi subentra risponde in solido dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente: la ricostruzione delle competenze va fatta all’atto del passaggio.
Come funziona il servizio su più condomini
1
Ricognizione delle morosità
Per ogni gestione: importi, anzianità del debito, delibere di approvazione, subentri e passaggi di proprietà, prescrizioni in avvicinamento.
2
Regole uniformi di intervento
Soglie di importo e di anzianità, tempi del sollecito, quando si passa al monitorio, quando si propone un piano di rientro. Decise una volta, valide per tutte le gestioni.
3
Sollecito e rientro
Diffida su carta dello Studio e, dove ha senso, piano di rientro scritto con riconoscimento del debito. Molte posizioni si chiudono qui.
4
Monitorio ed esecuzione
Decreto ingiuntivo sullo stato di ripartizione e, se necessario, esecuzione. Prima di procedere si verifica che abbia senso economico.
5
Rendiconto per condominio
Ogni gestione ha il suo prospetto: stato delle posizioni, incassato, prossimi passi. Materiale pronto da portare in assemblea.
Il compenso si costruisce sul portafoglio: numero di gestioni, quante posizioni, importo medio. Le formule sono le stesse della gestione continuativa degli insoluti — canone periodico, forfait per fascia, tariffa a fasi — e il preventivo è scritto prima di iniziare.
Approfondimenti dal blog dello Studio
Domande frequenti sul recupero delle quote
No. L’amministratore ottiene il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato, senza bisogno di autorizzazione assembleare. Anzi: la legge gli impone di attivarsi per la riscossione entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che l’assemblea lo dispensi.
Sì, ma solo per i servizi comuni suscettibili di godimento separato e quando la mora si protrae per un semestre. La sospensione va gestita con prudenza: applicata male espone il condominio a contestazioni.
Solo dopo aver escusso i morosi. Per questo l’amministratore è tenuto a comunicare al creditore i dati dei condomini che non hanno versato: è l’adempimento che protegge chi ha pagato.
Chi subentra è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Per gli arretrati più risalenti risponde solo il vecchio proprietario: la ricostruzione delle competenze è spesso il primo nodo da sciogliere.
Le spese legali del recupero seguono il moroso: in caso di condanna sono a suo carico e possono essere distratte a favore del difensore. Restano da valutare le anticipazioni e i casi di irrecuperabilità, che vanno detti prima e non dopo.
Prima di aprire un’esecuzione destinata a costare senza produrre nulla si fanno le verifiche: visure, pignoramenti già in corso, capienza dell’immobile rispetto alle ipoteche. Se non c’è margine, si dice, e si valuta l’iscrizione di ipoteca giudiziale in attesa di tempi migliori.
Parliamo delle tue gestioni
Quante morosità hai aperte?
Indica quanti condomini amministri, quante posizioni sono scadute e da quanto. Ti rispondiamo con un’impostazione di lavoro e una formula di compenso. Il primo esame del caso e il preventivo non hanno costi e non impegnano.
RECUPERO QUOTE CONDOMINIALI
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