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L'assemblea straordinaria si chiude con un applauso. La delibera di revoca è passata con i voti necessari, il vecchio amministratore è fuori, il nuovo è già stato nominato. Tutto risolto. Poi, tre settimane dopo, arriva la raccomandata: l'ex amministratore chiede il risarcimento dei compensi non percepiti fino alla scadenza naturale del mandato, più le spese legali. Il condominio scopre che quella serata di assemblea potrebbe costare qualche migliaio di euro a tutti i proprietari, pro quota millesimale.
È uno scenario che si ripete con frequenza crescente nei condomìni italiani, e che la giurisprudenza più recente rende ancora più nitido nei suoi contorni. Revocare è lecito, ma farlo senza giusta causa ha un prezzo, e quel prezzo lo paga il condominio nella sua interezza.
Il quadro normativo: libertà di revoca e rischio risarcitorio
L'art. 1129, comma 11, del codice civile è chiaro: l'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi del valore dell'edificio, oppure con le modalità stabilite dal regolamento condominiale. Non è necessario motivare la delibera, né dimostrare un inadempimento: il mandato condominiale è un rapporto fiduciario, e la fiducia — per definizione — non si argomenta, si esercita.
Tuttavia, questa libertà convive con una conseguenza che molti condomini sottovalutano. Quando la revoca avviene prima della scadenza naturale del mandato e in assenza di una giusta causa, si applica l'art. 1725, comma 1, del codice civile, che riconosce al mandatario il diritto al risarcimento del danno. In concreto: l'amministratore può pretendere il pagamento dei compensi che avrebbe percepito fino alla fine dell'incarico, e talvolta le spese vive già anticipate nell'interesse del condominio.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi è vigile. Ma la vigilanza, qui, deve essere esercitata dall'assemblea prima di votare, non dopo aver ricevuto la domanda di risarcimento.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14259 del 14 maggio 2026, ha ribadito con nettezza che la tutela dell'amministratore revocato è esclusivamente patrimoniale, per equivalente: l'ex amministratore non può essere reintegrato in carica, non può ottenere un provvedimento cautelare che lo rimetta al suo posto, non può paralizzare la gestione del nuovo mandatario. Non esiste un diritto alla stabilità dell'incarico: il mandato condominiale non è assimilabile a un rapporto di lavoro subordinato. Ma questo non significa che il condominio possa revocare impunemente: significa solo che la battaglia si sposta sul terreno economico, e su quel terreno l'amministratore ingiustamente rimosso ha buone probabilità di vincere.
Un ulteriore tassello viene dal decreto del Tribunale di Palmi, Sezione civile, n. 859 del 20 gennaio 2026. I giudici hanno chiarito che la revoca giudiziale dell'amministratore — quella che può essere chiesta dal singolo condomino quando l'assemblea è inerte — non è mai automatica, nemmeno in presenza delle gravi irregolarità tipizzate dall'art. 1129 c.c. L'autorità giudiziaria è chiamata a valutare discrezionalmente l'imputabilità dell'inadempimento, la sua importanza e la sua incidenza concreta sul rapporto fiduciario con i condomini. Una pronuncia che, per riflesso, illumina anche la via assembleare: se nemmeno il giudice è vincolato ad accertare automaticamente la "giusta causa", è evidente che il confine tra revoca legittima e revoca risarcibile è più sottile di quanto si pensi.
Sul versante della mala gestio, la Corte d'Appello di Napoli, Sezione VIII civile, con la sentenza n. 1662 del 4 marzo 2026, ha valorizzato in modo incisivo la natura contrattuale del rapporto tra condominio e amministratore: le irregolarità gestionali — per essere rilevanti ai fini della giusta causa — devono avere un peso concreto e dimostrabile, non possono essere pretesti o contestazioni di stile formulate a posteriori per giustificare una revoca già decisa per altri motivi. Se il condominio non riesce a provare la gravità dell'inadempimento, il risarcimento diventa quasi inevitabile.
I tre errori più frequenti che costano caro all'assemblea
Il primo errore è revocare senza mettere a verbale le ragioni concrete della decisione. Se l'assemblea delibera la revoca citando genericamente il "venir meno del rapporto fiduciario" senza documentare i fatti specifici che lo hanno deteriorato — mancata presentazione del rendiconto, omessa apertura del conto corrente dedicato, rifiuto di convocare l'assemblea richiesta dai condomini — sarà poi difficilissimo sostenere, in sede giudiziale, l'esistenza di una giusta causa. Il verbale è il primo documento difensivo del condominio: deve essere redatto con precisione chirurgica.
Il secondo errore è revocare prima di avere verificato lo stato dei conti e recuperato tutta la documentazione amministrativa. L'amministratore uscente — anche se revocato per giusta causa — conserva il diritto al compenso per l'attività svolta fino al giorno della revoca effettiva e al rimborso delle spese anticipate debitamente documentate. Se il condominio non ha un quadro preciso della situazione contabile, rischia di trovarsi a pagare due volte: una all'ex amministratore e una per far ricostruire i conti al nuovo.
Il terzo errore, forse il più insidioso, è revocare l'amministratore senza avere già individuato il sostituto. L'art. 1129, comma 8, c.c. prevede che l'amministratore cessato dall'incarico resti tenuto a svolgere solo gli affari urgenti, a titolo gratuito. Ma in pratica, la confusione gestionale che segue una revoca improvvisa — utenze da pagare, lavori in corso, fornitori che sollecitano — può generare danni al condominio che nessuno risarcirà. La Cassazione, con la sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025 (Sez. II civ.), ha del resto chiarito che una volta scaduto il biennio e cessato l'incarico, non è nemmeno più proponibile la domanda di revoca giudiziale per carenza di interesse: il rimedio giudiziale è concepito per rimuovere una gestione dannosa in corso, non per sanzionare condotte già esaurite.
Su questo sfondo si innesta il DDL n. 1816, assegnato alla Commissione Giustizia del Senato il 18 marzo 2026 e in esame dall'aprile successivo: la riforma organica del codice civile in materia condominiale prevede, tra le altre novità, l'istituzione di un elenco nazionale degli amministratori presso il MIMIT con requisiti di laurea e aggiornamento continuo obbligatorio. È un passaggio che cambierà radicalmente il panorama: quando la qualificazione professionale dell'amministratore sarà formalmente certificata, la soglia della "giusta causa" di revoca per inadempimento ai doveri di aggiornamento si farà più netta e più facile da documentare. Ma fino all'entrata in vigore della riforma, il quadro resta quello attuale — e i rischi economici per le assemblee frettolose restano intatti.
C'è un profilo che raramente emerge nel dibattito condominiale e che merita attenzione: il rischio che la revoca per rappresaglia — quella che segue a una lite personale tra un gruppo di condomini e l'amministratore, indipendentemente dalla qualità della gestione — si trasformi in un boomerang. Quando il giudice è chiamato a valutare la giusta causa, non si ferma alla delibera assembleare: esamina i fatti, la sequenza cronologica degli eventi, l'eventuale contraddizione tra le contestazioni formali e il comportamento concreto del condominio nei mesi precedenti. Come insegnava Rudolf von Jhering, il diritto non è solo norma ma strumento di lotta — e chi lo usa senza buone ragioni di fatto, spesso perde la battaglia anche quando crede di averla già vinta in assemblea.
La revoca dell'amministratore è un atto serio, che esprime la sovranità dell'assemblea ma che porta con sé conseguenze giuridiche ed economiche precise. Documentare le ragioni, farlo nel momento giusto, con il verbale redatto correttamente e il sostituto già pronto: sono passaggi che fanno la differenza tra una revoca pulita e una revoca costosa.
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Redazione - Staff Studio Legale MP
