Immaginate due condomini in un piccolo edificio di due unità. Al piano superiore c'è una terrazza di proprietà esclusiva, che copre soltanto l'appartamento sottostante. Pioggia intensa, guaina deteriorata, infiltrazioni al soffitto del vicino di sotto. Fin qui, la situazione è purtroppo comune. La domanda che sorge è apparentemente semplice: chi paga, e in che misura? La risposta che quasi tutti danno — e che quasi tutti danno sbagliata — è: si applica l'art. 1126 c.c., un terzo al proprietario del lastrico, due terzi ai condomini sottostanti. Ma la Cassazione, con una pronuncia recentissima, ha detto qualcosa di diverso. E di molto più preciso.
Il problema che la prassi condominiale ha ignorato per decenni
L'art. 1126 c.c. è una norma che tutti citano e pochi leggono con attenzione. Stabilisce che, quando l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, le spese di riparazione gravano per un terzo sul titolare dell'uso esclusivo e per i restanti due terzi sui condomini ai quali il lastrico serve da copertura. È una formula di compromesso, nata per bilanciare il vantaggio aggiuntivo di chi cammina sul lastrico con la funzione strutturale di cui beneficia chi sta sotto.
Il problema è che questa formula è stata applicata meccanicamente anche in situazioni in cui la sua ratio non regge. In particolare, nei condomini minimi o nei casi in cui la terrazza di uso esclusivo copre una sola unità immobiliare sottostante, l'applicazione dell'art. 1126 c.c. produce un risultato paradossale: il proprietario dell'appartamento sottostante — l'unico servito dalla copertura — si trova a pagare i due terzi della spesa, cioè il doppio di quanto deve l'utilizzatore esclusivo della terrazza. Come segnalato da attenta dottrina, questo non è un bilanciamento: è una sperequazione.
Ed è esattamente questo che la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l'ordinanza del 21 aprile 2026, n. 10534, ha finalmente riconosciuto in modo netto e inequivocabile.
Secondo la Suprema Corte, quando le infiltrazioni provengono da un lastrico solare di proprietà o uso esclusivo che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione non deve essere effettuato secondo il criterio derogatorio dell'art. 1126 c.c., venendo meno in tale situazione la ratio sottesa a quest'ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare chi ne tragga vantaggi ulteriori. La pronuncia si pone, secondo la Corte stessa, in netto contrasto con quanto finora sostenuto dalla giurisprudenza maggioritaria.
Il principio enunciato è il seguente: in tale caso, il riparto deve essere effettuato secondo il criterio dell'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c., la cui ratio viene meno quando un solo condomino sia servito dalla funzione di copertura.
La conseguenza pratica è rilevante. L'art. 1125 c.c. disciplina la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai, soffitti e pavimenti tra i proprietari dei due piani sovrapposti, con oneri sostenuti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti. Applicando questo criterio, le spese si dividono al cinquanta per cento tra il proprietario della terrazza e il proprietario dell'appartamento sottostante — non più un terzo e due terzi, ma metà e metà, con una distribuzione più equa e coerente con la realtà strutturale del rapporto tra i due immobili.
La solidarietà verso il danneggiato: un piano distinto dal riparto interno
La questione della ripartizione delle spese di riparazione è tuttavia separata — e questo è un punto che molti confondono — dalla questione della responsabilità risarcitoria verso il condomino danneggiato. Su quest'ultimo fronte, la giurisprudenza di legittimità ha tracciato una linea ancora più netta negli ultimi mesi, con importanti implicazioni pratiche.
La Corte di Cassazione, con sentenza del 28 aprile 2026, n. 11585, ha affermato che il regime di ripartizione previsto dall'art. 1126 c.c. rileva esclusivamente nei rapporti interni tra i corresponsabili e non è opponibile al danneggiato. In presenza di concorrenti responsabilità del condominio, del proprietario e del conduttore dell'immobile sovrastante, trova applicazione il principio di solidarietà ex art. 2055 c.c., con conseguente diritto del danneggiato a ottenere l'integrale risarcimento da ciascuno degli obbligati.
Questa distinzione è fondamentale. Il criterio del terzo e dei due terzi — o, nelle ipotesi di copertura singola, della ripartizione paritaria — non è uno scudo con cui il convenuto in giudizio può limitare la propria esposizione verso il danneggiato. Esso opera esclusivamente nei rapporti interni, come parametro di regresso tra coobbligati. Ne deriva un concorso di responsabilità extracontrattuale, non una semplice ripartizione di spesa, e quando i titoli di responsabilità sono plurimi, entra in gioco il principio della solidarietà ex art. 2055 c.c. La Cassazione afferma che il danneggiato può chiedere l'intero risarcimento a ciascuno dei corresponsabili, in ragione del comune contributo causale.
Ne consegue che il condomino che subisce infiltrazioni può convenire in giudizio tanto il proprietario del lastrico quanto il condominio — o anche il conduttore che ne abbia l'uso — e chiedere l'integrale risarcimento a ciascuno. Sarà poi compito dei corresponsabili regolare il riparto interno attraverso l'azione di regresso, sulla base dei criteri legali o della prova della specifica imputabilità del danno.
Un ulteriore profilo, spesso trascurato nella prassi, riguarda il condomino che subisce il danno ma è anche, al contempo, obbligato a contribuire alle spese di riparazione. Su questo punto, la Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, con l'ordinanza del 20 aprile 2026, n. 10321, ha confermato che il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume quale danneggiato la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio. Tuttavia, la Cassazione ribadisce che tale condomino non perde il suo status di comproprietario delle parti comuni e quindi resta obbligato a contribuire alle spese di ripristino secondo i millesimi. Il danno subito non cancella il dovere di partecipazione.
Il brocardo summum ius summa iniuria torna qui di stringente attualità: un'applicazione meccanica e letterale della norma, senza interrogarsi sulla sua ratio, può produrre risultati profondamente ingiusti — come tassare per due terzi l'unico condomino che la copertura serve, proprio mentre gli cola il soffitto.
Come scrisse Norberto Bobbio nel suo L'età dei diritti, i diritti non si affermano tutti in una volta: emergono quando si crea la sensibilità per riconoscere ingiustizie che prima sembravano ovvie o inevitabili. In materia condominiale, questa "sensibilità" si esprime, con fatica e gradualità, attraverso l'evoluzione giurisprudenziale: le norme rimangono identiche, ma la loro lettura si affina, si corregge, si adatta alla realtà dei rapporti concreti.
Cosa fare in pratica: errori da evitare e cautele da adottare
Per chi si trova a gestire una controversia su infiltrazioni dal lastrico solare, le pronunce del primo semestre 2026 impongono alcune verifiche preliminari che spesso vengono trascurate.
Il primo passo è accertare con precisione quante unità immobiliari la terrazza o il lastrico copra nella sua proiezione verticale. Non basta sapere che un condomino ha l'uso esclusivo del lastrico: occorre verificare se sotto di esso si trovino una o più unità. Da questa verifica dipende l'applicazione dell'art. 1126 c.c. (più unità coperte) o dell'art. 1125 c.c. (unica unità coperta), con conseguenze economiche che possono essere molto rilevanti.
Il secondo passo è distinguere chiaramente i due piani del problema: da un lato la ripartizione interna delle spese di riparazione, dall'altro la responsabilità risarcitoria verso il danneggiato. Confonderli, come spesso accade, porta a delibere assembleari impugnabili e a strategie difensive fragili in sede giudiziaria. Chi subisce le infiltrazioni ha diritto al risarcimento integrale da ciascuno dei corresponsabili, indipendentemente da come si ripartirà poi l'onere tra di loro.
Il terzo profilo riguarda la tempestività: l'amministratore che riceva una segnalazione di infiltrazioni dal lastrico è tenuto ad attivarsi prontamente, documentando lo stato dei luoghi, incaricando un tecnico e, ove necessario, convocando l'assemblea per le delibere di manutenzione straordinaria. L'inerzia dell'organo amministrativo configura una responsabilità concorrente del condominio, che può essere chiamato a rispondere per l'intero danno ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Da ultimo, occorre verificare l'eventuale esistenza di un regolamento condominiale contrattuale che deroghi ai criteri legali di ripartizione: se il regolamento prevede disposizioni specifiche e queste sono state approvate all'unanimità dai condomini, esse possono modificare i criteri di legge, ma restano soggette a precisi limiti formali e sostanziali che la giurisprudenza più recente tende a interpretare in senso restrittivo.
La materia, come mostrano le tre pronunce emesse tra aprile e maggio 2026, è tutt'altro che cristallizzata. Proprio in questo periodo si registra un orientamento in consolidamento intorno alla distinzione tra responsabilità esterna verso il danneggiato — sempre solidale — e ripartizione interna tra coobbligati — governata da criteri che dipendono dalla configurazione concreta del bene. Comprendere questa distinzione è il presupposto di ogni analisi corretta, sia per chi agisce sia per chi si difende in un contenzioso su infiltrazioni da lastrico solare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
