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Immaginate un anziano genitore che non può scendere le scale del proprio condominio. Non per mancanza di forza, ma perché nessuno ha mai installato un ascensore né una rampa di accesso. La famiglia ha scritto all'amministratore, l'assemblea ha rimandato, qualcuno ha detto di aspettare un bonus migliore. Intanto, quella persona è di fatto segregata nei propri spazi. Questo scenario — assai comune nei centri storici di Verona come in tutta Italia — non è solo un problema umano. È una violazione di legge, con conseguenze risarcitorie precise.
Il 31 dicembre 2025 si è chiusa l'era del bonus fiscale al 75% per l'eliminazione delle barriere architettoniche, introdotto dalla Legge di bilancio 2022 (legge n. 234/2021) e prorogato fino a quella data dalla Legge di bilancio 2023 (legge n. 197/2022). A meno di future proroghe, con il 2025, è terminato il periodo di validità del bonus barriere architettoniche, la detrazione IRPEF e IRES del 75% per la realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti. Al momento in cui si scrive, la proroga del bonus al 75% non è ancora ufficiale, ma il tema è tornato con forza al centro del dibattito politico: dopo essere rimasta fuori dalla Legge di Bilancio, la misura è stata riproposta attraverso una serie di emendamenti al Decreto Milleproroghe, in fase di conversione.
Questa incertezza normativa ha indotto molti amministratori di condominio ad adottare un atteggiamento attendistico. L'errore di calcolo è grave: aspettare un incentivo fiscale più favorevole non sospende le obbligazioni giuridiche che gravano sul condominio. La legge non si ferma mentre il Parlamento discute di bonus.
Il condominio che non rimuove le barriere discrimina: cosa dice la giurisprudenza
Il pilastro normativo è la legge n. 67 del 2006, che ha introdotto una tutela antidiscriminatoria specifica per le persone con disabilità al di fuori del contesto lavorativo. La legge 67/2006 dispone per le persone con disabilità, di cui all'articolo 3 della legge 104/1992, una particolare tutela giurisdizionale per tutte quelle situazioni in cui il disabile risulti destinatario di trattamenti discriminatori al di fuori di un rapporto di lavoro.
Il punto di svolta giurisprudenziale è rappresentato dalla Corte di Cassazione, Sez. I civ., ordinanza 15 giugno 2023, n. 17138. La Cassazione civile, Sez. I, del 15 giugno 2023, n. 17138 ha statuito che "in materia di tutela antidiscriminatoria delle persone con disabilità vittime di disparità di trattamento nell'ambito di un contesto condominiale, costituisce discriminazione, ai sensi dell'articolo 2 della legge 67/2006, la situazione di inaccessibilità all'edificio determinata dall'esistenza di barriere architettoniche". La pronuncia nasceva da un caso di straordinaria concretezza: la causa era stata intentata da un disabile, affetto da handicap in situazione di gravità e invalido civile al 100% con indennità di accompagnamento, contro un condominio per avergli precluso, a causa della presenza di barriere architettoniche, il diritto di accessibilità all'edificio in cui era situato l'appartamento della sorella: erano più di dieci anni che l'uomo non poteva recarsi a farle visita.
La Corte ha ritenuto responsabile l'amministratore di condominio per la violazione dei propri doveri, con condanna al risarcimento del danno non patrimoniale — danno morale e danno esistenziale, liquidati in via equitativa per ogni anno di protrazione della condotta discriminatoria.
Ciò che rende questa pronuncia dirompente non è solo il dispositivo, ma la portata del principio affermato: la Corte ha affermato che l'ampia definizione legislativa e regolamentare di barriere architettoniche e di accessibilità rende la normativa sull'obbligo della loro eliminazione "immediatamente precettiva e idonea a far ritenere prive di qualsivoglia legittima giustificazione la discriminazione", consentendo il ricorso alla tutela antidiscriminatoria "a prescindere dall'esistenza di una norma regolamentare apposita che attribuisca la qualificazione di barriera architettonica ad un determinato stato dei luoghi". In altri termini: non è necessario che esista una norma tecnica specifica che qualifichi un certo ostacolo come "barriera". È sufficiente che quell'ostacolo limiti o impedisca l'accessibilità a una persona con disabilità o ridotta mobilità.
La giurisprudenza di merito ha continuato a sviluppare questa linea. Con la sentenza della Corte d'Appello di Perugia, 10 dicembre 2025, n. 670, si è precisato che, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, l'impossibilità di osservare tutte le prescrizioni della normativa speciale non preclude la realizzazione di opere che, pur derogando a tali prescrizioni, attenuino il disagio nell'accesso all'abitazione, a condizione che non neutralizzino del tutto il diritto all'utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini e non precludano il deflusso delle persone dallo stabile. Si tratta di un principio di proporzionalità che abbassa il rischio per il condominio: non occorre l'intervento perfetto, ma occorre fare qualcosa di concreto e utile. L'inerzia totale, invece, non è mai difendibile.
Occorre richiamare anche la Cass. civ., Sez. II, 14 giugno 2022, n. 19087, che ha ribadito come nella valutazione dei limiti alle innovazioni condominiali debba prevalere il principio di solidarietà condominiale, con un contemperamento degli interessi che tenga conto in misura preponderante dei diritti fondamentali delle persone con disabilità. Il diritto della maggioranza a preservare lo stato dei luoghi cede, nei fatti, davanti all'esigenza di accessibilità di chi si trova in condizione di svantaggio fisico.
Un profilo spesso sottovalutato riguarda la nozione di disabilità rilevante ai fini di questa tutela. La normativa concernente il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche di cui alla legge 13 del 1989, articolo 2, è applicabile anche alle persone che, in conseguenza dell'età avanzata, pur non essendo portatori di handicap nel senso stretto del termine, abbiano comunque disagi fisici e difficoltà motorie. Questo significa che il soggetto legittimato ad agire in giudizio non è solo il portatore di disabilità grave ai sensi della legge 104/1992: è chiunque incontri difficoltà di mobilità, inclusi gli anziani. Una platea ben più ampia di quanto molti immaginino.
Il rischio pratico per gli amministratori: tra inversione dell'onere della prova e danno non patrimoniale
Sul piano processuale, chi agisce con l'azione antidiscriminatoria ex legge 67/2006 beneficia di un meccanismo di inversione dell'onere della prova assai favorevole. Una volta avviata l'azione giudiziaria, la normativa contempla un'agevolazione probatoria mediante lo strumento dell'inversione dell'onere della prova: l'attore deve fornire elementi fattuali che, anche se privi delle caratteristiche di gravità, precisione e concordanza, devono rendere plausibile l'esistenza della discriminazione; il rischio della permanenza dell'incertezza grava sul convenuto.
Questo rovesciamento è particolarmente significativo in ambito condominiale. L'amministratore o il condominio che non ha adottato alcuna misura faticerà a fornire una giustificazione obiettiva e ragionevole alla propria inerzia. La giurisprudenza ha già chiarito che il costo degli interventi non è di per sé esimente: l'art. 2 della legge 13/1989, come modificato nel 2020, ha rafforzato ulteriormente la tutela delle opere destinate all'abbattimento delle barriere architettoniche, stabilendo che tali interventi non possono mai essere considerati voluttuari, cioè superflui o di lusso.
In caso di accertamento della discriminazione, il giudice può ordinare un piano di eliminazione delle barriere entro un termine stabilito, ma può anche disporre il risarcimento del danno non patrimoniale — la cui natura costituzionalmente rilevante, legata alla compressione di diritti fondamentali della persona, lo rende liquidabile in via equitativa. La natura costituzionalmente rilevante della situazione soggettiva azionata implica che, in caso di lesione, sorge in capo al soggetto offeso anche il diritto al risarcimento del danno non patrimoniale, di cui all'articolo 2059 del Codice civile.
Il giudice può altresì ordinare, anche d'ufficio, la pubblicazione del provvedimento su un quotidiano di tiratura nazionale a spese del convenuto: una conseguenza reputazionale non trascurabile per un condominio o per un amministratore professionista.
Ciò che preme segnalare come profilo di analisi critica è la contraddizione sistemica che si è determinata: il legislatore ha ridotto — con il d.l. n. 212/2023 — il perimetro degli interventi agevolabili con il bonus 75%, limitandolo a scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici, e poi non ha prorogato quella stessa agevolazione oltre il 2025. Al contempo, la giurisprudenza ha progressivamente esteso l'ambito della responsabilità antidiscriminatoria per chi non interviene. Il risultato è un disequilibrio: l'incentivo è diminuito, l'obbligo giuridico — e il rischio di responsabilità — è rimasto invariato. Chi attendeva il bonus per agire si ritrova esposto sul piano della legge senza la sponda fiscale.
Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2026, il panorama delle agevolazioni si è ridisegnato su aliquote più basse ma comunque significative. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2026, le persone fisiche possono fruire del bonus ristrutturazioni, confermato dalla legge di Bilancio 2026 al 50% o al 36%. La detrazione al 50% si applica sull'abitazione principale per proprietari o titolari di diritti reali di godimento, mentre la detrazione maggiorata al 36% era riservata in passato all'abitazione principale. Per le spese sostenute nel 2026 e 2027, la detrazione è del 30% (36% in caso di abitazione principale) su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Resta disponibile anche l'IVA agevolata al 4% sull'acquisto di dispositivi per il superamento delle barriere architettoniche, che riduce immediatamente il costo di acquisto dell'impianto. Oltre alle detrazioni fiscali, esiste la possibilità di accedere ai contributi previsti dalla Legge 13/1989, che finanzia interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, con contributi a fondo perduto erogati tramite Comune o Regione, che possono affiancare le detrazioni fiscali fino alla copertura della spesa effettiva sostenuta.
Sul piano procedurale, il condominio che voglia deliberare gli interventi ha a disposizione un meccanismo facilitato: l'art. 1120 c.c. stabilisce che la rimozione delle barriere architettoniche all'interno dei condomini può essere deliberata dall'assemblea condominiale con la maggioranza dei presenti indicata dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. In mancanza di tale maggioranza, l'intervento può essere realizzato anche da un singolo condomino, a proprie spese. Questo secondo percorso — l'intervento autonomo del singolo condòmino — è uno strumento sottoutilizzato ma potente: consente di procedere senza il consenso degli altri, salvo rispettare i limiti di cui agli artt. 1120 e 1121 c.c. (nessun pregiudizio alla stabilità, nessuna privazione dell'uso delle parti comuni agli altri condòmini).
Come scriveva Simone Weil, ogni essere umano ha bisogno di poter mettere radici, di appartenere a un luogo e a una comunità. L'accessibilità degli spazi non è una questione tecnica: è la condizione materiale di quella appartenenza. Un edificio inaccessibile non nega solo la mobilità fisica, nega la partecipazione alla vita ordinaria — la visita a un parente, l'uscita quotidiana, il semplice stare nel mondo. Il diritto, quando funziona, traduce quella necessità umana in obbligo giuridico esigibile.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto soccorre chi lo fa valere. Chi è in condizione di disabilità o di ridotta mobilità e si trova in un edificio inaccessibile non deve aspettare che il condominio si muova per benevolenza o per convenienza fiscale. Ha strumenti giuridici precisi, con un onere probatorio attenuato e la possibilità di ottenere sia la cessazione della condotta discriminatoria sia il risarcimento del danno non patrimoniale già maturato.
Per l'amministratore di condominio, il messaggio è simmetrico: non agire non è una posizione neutrale. È una scelta che espone al rischio di essere chiamato a rispondere, in proprio, per violazione dei propri doveri di gestione — indipendentemente da come andrà a finire il dibattito parlamentare sul bonus al 75%.
Redazione - Staff Studio Legale MP
