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Un uomo con disabilità grave, invalido civile al cento per cento con indennità di accompagnamento, non riesce ad andare a trovare la sorella da oltre dieci anni. Non perché non voglia: semplicemente, il condominio dove lei abita non è accessibile. Nessun ascensore, nessuna rampa, nessuna soluzione alternativa. Il caso sembra di cronaca ordinaria, eppure ha prodotto una delle pronunce più significative degli ultimi anni in materia di accessibilità e disabilità.
La Corte di Cassazione civile, Sezione I, con l'ordinanza del 15 giugno 2023 n. 17138, ha statuito che "in materia di tutela antidiscriminatoria delle persone con disabilità vittime di disparità di trattamento nell'ambito di un contesto condominiale, costituisce discriminazione, ai sensi dell'articolo 2 della legge 67/2006, la situazione di inaccessibilità all'edificio determinata dall'esistenza di barriere architettoniche". Non una violazione tecnica di norme edilizie: una discriminazione, con tutte le conseguenze risarcitorie che ne derivano. La sentenza pone una maggiore responsabilità sugli amministratori di condominio e sui Comuni per garantire l'accessibilità degli edifici.
La svolta: dall'innovazione alla semplice modificazione d'uso
Per decenni il nodo giuridico centrale è stato questo: l'installazione di un ascensore o di una piattaforma elevatrice in uno stabile condominiale è un'innovazione ai sensi dell'articolo 1120 del Codice Civile — che richiede maggioranze qualificate e tollera l'opposizione dei dissenzienti — oppure è una semplice modificazione d'uso ai sensi dell'articolo 1102, che il singolo condomino può realizzare a proprie spese senza dover attendere l'assemblea?
La risposta è arrivata con nettezza dalla Cassazione. Con la sentenza n. 26702/2025, la Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la decisione della Corte d'Appello di Milano, e ha precisato che l'installazione, da parte di uno o più condomini, di un ascensore o di una piattaforma elevatrice per l'eliminazione delle barriere architettoniche non costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., ma semplice modificazione d'uso ex art. 1102 c.c., legittima purché non arrechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Questo principio cambia profondamente gli equilibri pratici. Significa che il condomino in condizioni di ridotta mobilità — o il suo familiare convivente — non è costretto a subire i tempi e le incertezze di una delibera assembleare. Può procedere autonomamente, sostenendo le spese in proprio, senza che il diniego dell'assemblea costituisca un ostacolo insuperabile. Quando l'opera è destinata a consentire l'accesso all'abitazione di una persona con disabilità o con gravi difficoltà motorie, il sacrificio imposto agli altri condomini deve essere particolarmente significativo per poter giustificare il diniego.
Il limite rimane quello strutturale: l'opera non può pregiudicare la stabilità del fabbricato né rendere totalmente inutilizzabili le parti comuni agli altri condomini. In tema di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, l'impossibilità di osservare tutte le prescrizioni della normativa speciale non preclude la realizzazione di opere che, pur derogando a tali prescrizioni, attenuino il disagio nell'accesso all'abitazione, a condizione che non neutralizzino del tutto il diritto all'utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini e non precludano il deflusso delle persone dallo stabile, come ha ribadito la Corte d'Appello di Perugia con la sentenza 10 dicembre 2025 n. 670.
Il decoro architettonico non è uno scudo
L'argomento più frequentemente opposto dal condominio — o dai singoli condomini contrari — è quello del decoro architettonico. Rampe esterne, piattaforme elevatrici a vista, modifiche al vano scale: interventi che, si sostiene, alterano l'estetica dell'edificio. La giurisprudenza ha chiarito che non ogni modifica dell'aspetto originario del fabbricato costituisce una lesione del decoro tale da impedire la realizzazione dell'opera. Quando l'installazione dell'ascensore rappresenta l'unico mezzo ragionevolmente idoneo a garantire l'accessibilità dell'abitazione, le esigenze di carattere estetico o i limitati disagi arrecati agli altri condomini tendono a recedere rispetto al diritto della persona a vivere pienamente la propria casa.
L'art. 2 della Legge n. 13/1989, nel testo modificato dal D.L. n. 76/2020, convertito nella L. n. 120/2020, ha previsto che le innovazioni finalizzate all'abbattimento delle barriere architettoniche non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'art. 1121, comma 1, c.c., sicché per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato ex art. 1120, comma 4, c.c.
In altri termini, il legislatore ha già scelto: non esiste un'argomentazione di mero decoro o di lusso che possa impedire l'abbattimento di una barriera architettonica. Chi si oppone deve dimostrare un pregiudizio concreto e grave alla sicurezza dello stabile, non un fastidio estetico.
La tutela antidiscriminatoria, poi, va oltre il perimetro strettamente condominiale. La Suprema Corte ha statuito che la presenza di barriere architettoniche che impediscano o rendano difficoltoso l'accesso agli edifici e la libera circolazione costituisce una forma di discriminazione indiretta, e ha ribadito che l'ampia nozione legislativa e regolamentare di "barriere architettoniche" e di "accessibilità" comporta l'immediata applicabilità della normativa antidiscriminatoria, anche "in assenza di specifiche previsioni che individuino determinati stati dei luoghi come ostativi". Qualora il condominio abbia omesso qualsiasi intervento volto all'abbattimento delle barriere architettoniche, il soggetto portatore di disabilità — anche non condomino — potrà agire contro il condominio avvalendosi della tutela antidiscriminatoria della legge 67/2006, con lo scopo di ripristinare la parità di trattamento.
Questo profilo è spesso ignorato nella pratica, ma è dirompente: il visitatore disabile, il familiare non residente, il badante con difficoltà motorie — qualunque persona che si trovi nell'impossibilità di accedere all'edificio a causa di barriere — può agire in giudizio per discriminazione indiretta, chiedendo tanto l'ordine di eliminazione dell'ostacolo quanto il risarcimento del danno.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto soccorre chi è attento a tutelarsi. Chi non conosce questi strumenti, o tarda ad azionarli, rischia di restare prigioniero di scale che la legge già condanna.
Come ricordava Rodolfo von Jhering, il diritto non è solo un insieme di norme astratte, ma una conquista che si ottiene con lotta continua. L'accessibilità degli spazi di vita è una di quelle battaglie che il diritto ha già vinto sulla carta, ma che si vince davvero solo quando viene fatta valere caso per caso, palazzo per palazzo.
Il cambio fiscale del 2026: cosa rimane dopo la fine del bonus al settantacinque per cento
Sul fronte degli incentivi, il panorama è cambiato in modo rilevante. Dal 1° gennaio 2026 è terminato il bonus barriere architettoniche al 75%. Restano le detrazioni ordinarie del 50% per gli interventi sull'abitazione principale effettuati da proprietari o titolari di diritti reali e del 36% negli altri casi, inclusi conduttori, comodatari e familiari conviventi.
La riduzione è significativa rispetto al regime precedente, ma non elimina la convenienza economica dell'intervento. Si tratta di una detrazione IRPEF sulle spese sostenute per ristrutturare abitazioni e parti comuni di edifici residenziali che viene restituita in 10 anni con 10 quote annuali dello stesso importo. Per interventi come l'installazione di un montascale, sia in condominio sia in abitazioni private, la legge 104 del 1992 stabilisce che è possibile ottenere l'IVA agevolata del 4% per persone con ridotta mobilità. La legge 13/1989 prevede inoltre la possibilità di ottenere contributi a fondo perduto dai Comuni, con richiesta da presentare di norma entro il 1° marzo dell'anno in corso, prima di iniziare i lavori.
Un aspetto pratico spesso trascurato riguarda i lavori deliberati in condominio a spese collettive. Se l'assemblea approva l'intervento con la maggioranza sancita dall'articolo 1136 del Codice Civile, i costi si dividono tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà. Se invece l'assemblea non delibera o non approva, è il singolo condòmino che può decidere di far realizzare l'opera a proprie spese. In quest'ultimo caso, la detrazione spetta comunque a chi ha sostenuto la spesa, sia pure commisurata alla propria quota millesimale nel caso di parti comuni.
Cosa fare in concreto: la sequenza corretta
Chi si trova di fronte a un condominio inaccessibile ha a disposizione un percorso preciso. Il primo passo è la comunicazione scritta all'amministratore, con richiesta formale di convocazione dell'assemblea ai sensi dell'articolo 2 della Legge 13/1989, allegando progetto e preventivo degli interventi proposti. La richiesta deve contenere il dettaglio dei lavori da realizzare e le modalità di esecuzione degli stessi.
Se l'assemblea vota contro o non si pronuncia entro tre mesi, il condomino interessato può procedere autonomamente a proprie spese, avvalendosi del quadro tracciato dalla Cassazione con la sentenza n. 26702/2025. Se invece il rifiuto configura — come accade sempre più spesso — una situazione di inaccessibilità totale per una persona con disabilità, si apre anche la strada della tutela antidiscriminatoria ai sensi della Legge 67/2006: un rimedio urgente, esperibile davanti al giudice ordinario, che può portare a un ordine di rimozione della barriera e al risarcimento del danno non patrimoniale.
La Cassazione ha incluso nel concetto di disabilità anche le persone anziane, ampliando il campo di applicazione delle norme sull'accessibilità. Questo significa che la tutela non riguarda solo chi è titolare di un riconoscimento formale di invalidità, ma chiunque incontri difficoltà motorie tali da rendere effettivamente inaccessibile l'edificio.
Il rischio che molti sottovalutano è quello del danno da inerzia: ogni mese che passa senza intervento consolida la situazione discriminatoria e può aggravare il danno risarcibile. L'amministratore che non si attiva, il condominio che rinvia senza deliberare, il singolo proprietario che si oppone senza un motivo strutturale serio: tutti questi soggetti si espongono a responsabilità concrete, oggi amplificate da una giurisprudenza che ha smesso di trattare l'accessibilità come una questione tecnica secondaria e la riconosce per quello che è — un diritto fondamentale della persona.
Il vero punto critico del sistema vigente è però un altro, e merita una riflessione autonoma. La tutela antidiscriminatoria è poderosa, ma reattiva: interviene quando la violazione è già avvenuta, quando l'isolamento si è già consumato. La normativa esistente, pur avanzata, continua a scontare un difetto strutturale: l'assenza di un meccanismo preventivo di verifica dell'accessibilità degli edifici esistenti, che non sia rimessa all'iniziativa del singolo danneggiato. In un Paese che invecchia, in cui la mobilità ridotta riguarda una quota crescente della popolazione, questa lacuna non è più tollerabile.
Redazione - Staff Studio Legale MP
