Se amministri condomìni a Verona o in provincia, il recupero dei morosi condominiali non è una scelta: la legge ti impone di avviare la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso, salvo che l'assemblea ti abbia dispensato in modo espresso (art. 1129, comma 9, c.c.). Lo strumento principale è il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, fondato sullo stato di ripartizione approvato, che puoi chiedere senza autorizzazione dell'assemblea (art. 63 disp. att. c.c.).
Lo Studio Legale MP affianca gli amministratori con un servizio continuativo: le posizioni arrivano con un flusso concordato, seguono un percorso standard (diffida, decreto, precetto, pignoramento) e tu ricevi un report per ogni condominio da portare in assemblea. Il risultato dipende dal patrimonio del debitore: per questo le verifiche patrimoniali si fanno presto, prima di sostenere costi.
6 mesidalla chiusura dell'esercizio per avviare la riscossione forzosa, salvo dispensa espressa dell'assemblea (art. 1129, comma 9, c.c.).
Senza deliberail decreto ingiuntivo sulle quote dello stato di ripartizione approvato si chiede senza autorizzazione dell'assemblea ed è esecutivo nonostante opposizione.
6 mesi di moradopo un semestre di ritardo puoi sospendere il moroso dai servizi comuni godibili separatamente (art. 63, comma 3, disp. att. c.c.).
5 o 10 annila prescrizione: cinque anni per i contributi ordinari, dieci per le spese straordinarie.
Aggiornato al 25/09/2026
Scadenzario art. 1129 c. 9
Inserisci la data di chiusura dell'esercizio e, se le hai, le date di approvazione del riparto, di scadenza della rata non pagata e di un eventuale passaggio di proprietà. Lo scadenzario ti mostra entro quando avviare la riscossione forzosa, le altre scadenze collegate e i termini di prescrizione. È un promemoria dei termini di legge: non sostituisce l'esame di delibere, regolamento e documenti.
Novità e date da ricordare
06/07/2026La Cassazione (sez. II, n. 22819/2026) ha ribadito la doppia prescrizione delle spese condominiali: cinque anni per gli oneri ordinari, dieci per quelli straordinari, con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto.
21/04/2026È iniziato nella 2ª Commissione Giustizia del Senato l'esame del disegno di legge S. 1816 sulla riforma del condominio, che interviene anche sulla morosità (sospensione dei servizi, debiti dell'acquirente). Non è legge: fino all'approvazione definitiva valgono le regole descritte in questa pagina.
Recupero morosi condominiali: cosa ti chiede la legge e quando
L'art. 1129, comma 9, c.c. è chiaro: salvo dispensa espressa dell'assemblea, devi agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito esigibile è compreso. Se l'esercizio chiude il 31 dicembre, i crediti di quell'anno vanno portati in giudizio entro il 30 giugno successivo.
- Riscossione forzosa vuol dire azione giudiziale, di regola il decreto ingiuntivo. I solleciti sono utili ma non bastano a rispettare il termine.
- La dispensa deve risultare da una delibera: una tolleranza di fatto non ti protegge.
- Il documento chiave è lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea. Il decreto si fonda su quello, non sull'estratto conto interno.
Il termine dei sei mesi si intreccia con il rendiconto, che va redatto e portato in assemblea entro 180 giorni (art. 1130, n. 10, c.c.). Se aspetti l'approvazione del consuntivo senza aver agito sulle rate già scadute, rischi di arrivare tardi. Il testo della norma è su Normattiva.
Il decreto ingiuntivo esecutivo e gli altri strumenti dell'art. 63
L'art. 63 disp. att. c.c. dà all'amministratore strumenti che un creditore comune non ha:
- Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, per i contributi dello stato di ripartizione approvato. Non serve una delibera che ti autorizzi.
- Sospensione dai servizi comuni godibili separatamente, quando la mora dura da oltre sei mesi. Se il servizio tocca bisogni primari la sospensione può essere contestata: conviene valutarla caso per caso.
- Comunicazione ai creditori: se un fornitore non pagato te lo chiede, devi comunicargli i dati dei morosi. I condomini in regola possono essere chiamati a pagare solo dopo che il creditore ha agito contro i morosi.
- Acquirente e venditore: chi compra risponde in solido per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente; chi vende resta obbligato finché non ti trasmette copia autentica dell'atto.
Tenere aggiornata l'anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.) serve proprio a questo: sapere contro chi agire e fino a quando.
Il servizio continuativo per amministratori: dal flusso delle posizioni al pignoramento
Chi gestisce più condomìni non ha bisogno di una causa alla volta, ma di un metodo. Con lo Studio lavori così:
- Flusso delle posizioni. A date concordate (per esempio dopo ogni scadenza di rata) invii l'elenco dei morosi con riparto approvato, estratto conto e dati dell'anagrafe.
- Diffida. Una lettera dello Studio con un termine breve per pagare. Chiude molte posizioni e interrompe la prescrizione.
- Decreto ingiuntivo. Ricorso sulle quote non pagate, con richiesta di esecutività ai sensi dell'art. 63.
- Precetto. Intima di pagare entro almeno dieci giorni (art. 480 c.p.c.) e perde efficacia se l'esecuzione non inizia entro novanta giorni (art. 481 c.p.c.).
- Verifiche patrimoniali. Visure immobiliari e, dopo il precetto, la ricerca telematica dei beni tramite l'ufficiale giudiziario (art. 492-bis c.p.c.): rapporti bancari, datore di lavoro, crediti verso terzi.
- Pignoramento presso terzi. Sullo stipendio o sulla pensione, nei limiti di pignorabilità dell'art. 545 c.p.c., sul conto corrente o sui canoni che il moroso incassa da un suo inquilino. Il pignoramento immobiliare si valuta solo quando il rapporto tra costi e credito lo giustifica.
- Report. Per ogni condominio ricevi lo stato delle posizioni, le spese anticipate e recuperate, i prossimi passi e i crediti vicini alla prescrizione, in un formato da allegare al rendiconto.
Se il condomino si oppone al decreto, l'esecutività resta, salvo che il giudice dell'opposizione la sospenda per gravi motivi. Se è in una procedura di sovraindebitamento o di liquidazione, il credito va insinuato nei tempi di quella procedura.
Se l'amministratore non agisce: revoca e responsabilità
Non rispettare il termine dei sei mesi è un inadempimento dell'incarico, che la legge regola anche con le norme sul mandato (art. 1129, penultimo comma, c.c.). Se nel frattempo il credito si prescrive o il moroso vende e diventa incapiente, i condomini possono chiederti di risarcire il danno.
Inoltre l'art. 1129, comma 12, c.c. elenca tra le gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale, su ricorso anche di un solo condomino:
- aver omesso, dopo aver promosso l'azione giudiziaria, di curarla diligentemente insieme all'esecuzione forzata (n. 6);
- aver acconsentito, per un credito non soddisfatto, alla cancellazione delle formalità nei registri immobiliari a tutela del condominio (n. 5).
L'amministratore revocato dal giudice non può essere nominato di nuovo dall'assemblea. Documentare ogni passaggio (diffide, depositi, esiti delle ricerche) è quindi anche una tutela per te.
Errori frequenti che fanno perdere tempo e crediti
- Riparto non approvato o delibera viziata: il decreto si fonda sullo stato di ripartizione approvato; se manca, il ricorso si complica.
- Anagrafe non aggiornata: agire contro chi non è più proprietario fa perdere mesi e spese.
- Attese troppo lunghe: accumulare rate su più esercizi espone alla prescrizione dei contributi ordinari (cinque anni, art. 2948, n. 4, c.c.) e alla scadenza della solidarietà dell'acquirente.
- Nessuna verifica patrimoniale: un titolo contro un debitore senza beni né redditi aggredibili costa e non incassa.
- Dispense non verbalizzate: se l'assemblea decide di attendere, fallo mettere a verbale.
Come lavoriamo
1Primo esame gratuitoCi invii l'elenco delle posizioni e i documenti principali. Valutiamo priorità, termini in scadenza e posizioni da non avviare perché antieconomiche. Il primo esame non ha costi.
2Preventivo e incarico scrittoRicevi un preventivo gratuito, per singola posizione o per l'intero portafoglio. Si procede solo con incarico scritto e compenso concordato prima.
3Diffida, decreto, esecuzioneLo Studio invia le diffide, deposita i ricorsi, notifica decreti e precetti, svolge le ricerche dei beni e i pignoramenti, secondo il flusso concordato.
4Report per l'assembleaA cadenza concordata ricevi un report per condominio: stato delle pratiche, spese, somme incassate, prossimi passi e scadenze di prescrizione.
Documenti da preparare
- Verbale di nomina o di conferma dell'amministratore
- Delibera di approvazione del preventivo o del consuntivo con lo stato di ripartizione
- Regolamento di condominio e tabelle millesimali
- Estratto conto del condomino moroso con rate e scadenze
- Dati dell'anagrafe condominiale: proprietario, codice fiscale, residenza
- Solleciti e diffide già inviati, con le ricevute
- Comunicazioni di vendita o subentro ricevute
- Eventuale delibera di dispensa dall'azione
Domande frequenti
Dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Con esercizio chiuso al 31 dicembre, il termine scade il 30 giugno successivo. Il termine non vale se l'assemblea ti ha dispensato in modo espresso (art. 1129, comma 9, c.c.).
No. Per i contributi dello stato di ripartizione approvato l'amministratore può ottenere il decreto senza autorizzazione dell'assemblea, e il decreto è immediatamente esecutivo (art. 63, comma 1, disp. att. c.c.).
Sì. L'esecutività vale nonostante l'opposizione. Il giudice dell'opposizione può sospenderla, su istanza del condomino, quando ricorrono gravi motivi.
Rispondi dell'inadempimento verso il condominio se il ritardo causa un danno, per esempio un credito prescritto o non più recuperabile. Se hai avviato l'azione ma non la segui con diligenza fino all'esecuzione, è una grave irregolarità che può portare alla revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, n. 6, c.c.).
Al venditore, per quanto maturato fino a quando ti ha trasmesso copia autentica dell'atto, e all'acquirente, che risponde in solido per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, commi 4 e 5, disp. att. c.c.). Per gli anni più vecchi resta obbligato solo il venditore.
La legge consente di sospendere il moroso dai servizi comuni godibili separatamente dopo sei mesi di mora (art. 63, comma 3, disp. att. c.c.). Quando il servizio riguarda bisogni primari la sospensione può essere contestata: prima di procedere conviene una valutazione caso per caso.
Per i contributi ordinari, che si pagano periodicamente, in cinque anni (art. 2948, n. 4, c.c.); per le spese straordinarie deliberate a parte, in dieci anni. La Cassazione ha ribadito la distinzione e fa decorrere il termine dalla delibera di approvazione del rendiconto e del riparto (Cass. civ., sez. II, n. 22819/2026).
Le spese liquidate dal giudice nel decreto e nell'esecuzione sono a carico del moroso. Se il debitore non ha beni né redditi pignorabili, però, di fatto restano al condominio: per questo si verifica il patrimonio prima di procedere.
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MOROSI IN CONDOMINIO: PARLIAMONE
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Fonti normative e ufficialiChi fornisce queste informazioni. Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), titolare dello Studio Legale MP, Corso Porta Nuova 7, 37122 Verona · P.IVA 04125590234 · PEC avv.marcopanato@pec.it. Pagina aggiornata al 25/09/2026: le informazioni sono di carattere generale e non sostituiscono l’esame del caso concreto; nessun risultato può essere assicurato in anticipo. Lo Studio può utilizzare strumenti di intelligenza artificiale solo a supporto dell’attività professionale, che resta dell’avvocato; al conferimento dell’incarico ricevi le informazioni previste dall’art. 13 della legge 132/2025.
