Condominio a Verona · Per condòmini e amministratori · lettura 7 minuti
Una delibera dell’assemblea vale per tutti, anche per chi ha votato contro, finché un giudice non la annulla o la dichiara nulla. Per chiederne l’annullamento ci sono 30 giorni: dopo, anche una delibera sbagliata resta valida.
Lo Studio assiste i condòmini che vogliono contestare una delibera e gli amministratori che devono difenderla, dalla mediazione obbligatoria alla causa a Verona. Lo strumento qui sotto calcola la scadenza dei 30 giorni, con agosto e festivi.
Avv. Marco Panato · Foro di Verona (n. 3130) · Corso Porta Nuova 7, Verona
30 giorniPer chiedere l’annullamento della delibera (art. 1137 c.c.).
1-31 agostoIl termine resta sospeso (l. 742/1969; Corte cost. 49/1990).
1 voltaLa domanda di mediazione impedisce la decadenza una sola volta (art. 8 d.lgs. 28/2010).
5 giorniPreavviso minimo per convocare l’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.).
Cosa fare adesso
- Recupera il verbale e controlla quando lo hai ricevuto, se eri assente.
- Calcola la scadenza con lo strumento: non aspettare gli ultimi giorni.
- Invia allo Studio verbale, convocazione e regolamento con il modulo.
In questa pagina
Aggiornato al 01/11/2026
Calcola la scadenza per impugnare
Inserisci la data dell’assemblea e come hai partecipato: lo strumento calcola l’ultimo giorno per impugnare, togliendo agosto e spostando la scadenza se cade in un giorno festivo. È un orientamento, non un parere.
Novità e date da ricordare
12/06/2026Il d.l. 100/2026 (convertito dalla l. 145/2026) rinvia al 31/10/2027 il passaggio di tutte le cause in materia di condominio al giudice di pace. Fino ad allora giudice di pace o tribunale dipendono dal valore della lite.
07/10/2026In Commissione Giustizia del Senato prosegue l’esame congiunto dei ddl S. 1816 e S. 1905 sulla riforma del condominio. Non è legge: valgono le regole di questa pagina.
2026Dal 2026 il 4 ottobre è di nuovo festa nazionale (art. 2 l. 260/1949): se l’ultimo giorno cade il 4 ottobre, la scadenza slitta al giorno dopo.
Delibera nulla o annullabile: la differenza che decide i tempi
La differenza decide quanto tempo hai. La regola è l’annullabilità: una delibera contraria alla legge o al regolamento si contesta entro 30 giorni (art. 1137 c.c.). La nullità è l’eccezione e non ha termine, ma le Sezioni Unite la limitano a tre casi: delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o fuori dai poteri dell’assemblea, con contenuto illecito (Cass. SU 9839/2021).
Di regola annullabileConvocazione omessa, tardiva o senza ordine del giorno preciso (art. 66 disp. att. c.c.); maggioranze non raggiunte; violazione del regolamento; una spesa ripartita in concreto in modo sbagliato.
NullaModifica a maggioranza dei criteri generali di riparto, da valere per il futuro; decisioni che invadono la proprietà esclusiva o escono dai poteri dell’assemblea.
Non basta per invalidarlaLa sola mancanza della firma del presidente o del segretario sul verbale, o il presunto conflitto d’interessi dell’amministratore, che in assemblea non vota (Cass. 8577/2024).
Il giudice non valuta la convenienzaSi contesta la legittimità della delibera, non l’opportunità della scelta fatta dall’assemblea (Cass. 20258/2025).
I 30 giorni: da quando si contano
I 30 giorni sono un termine di decadenza e si contano in due modi diversi (art. 1137 c.c.):
- se eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto: dal giorno dell’assemblea, anche se il verbale ti arriva dopo;
- se eri assente: dal giorno in cui ricevi il verbale (consegna della raccomandata o della PEC);
- ad agosto il termine è sospeso: i giorni dal 1° al 31 non si contano (l. 742/1969, come letta da Corte cost. 49/1990);
- se l’ultimo giorno è domenica o festivo, la scadenza passa al primo giorno non festivo. Se cade di sabato, è prudente agire entro venerdì.
Ogni punto del verbale è una delibera a sé. Una delibera che si limita a confermare la precedente non riapre il termine.
Caso ipotetico, a scopo illustrativo
Un esempio
In un condominio di Borgo Trento l’assemblea del 10 luglio approva il rifacimento della facciata con un riparto che carica sui negozi del piano terra più dei loro millesimi. La titolare di un negozio è presente e vota contro; un condomino del primo piano è assente e riceve il verbale via PEC il 28 luglio.
Per lei i 30 giorni partono dal 10 luglio e, saltando agosto, scadono il 9 settembre. Per lui partono dal 28 luglio e scadono domenica 27 settembre, quindi lunedì 28 settembre. Il vizio è un riparto sbagliato in concreto: annullabilità.
Lei deposita la mediazione a Verona e la comunica lei stessa via PEC all’amministratore prima della scadenza. Il primo incontro si chiude senza accordo e la causa parte subito. Se l’assemblea avesse deciso che «d’ora in poi» i negozi pagano sempre il doppio, la delibera sarebbe stata nulla. L’esito dipende dai documenti e dalla valutazione del giudice.
Prima del giudice: la mediazione obbligatoria
Prima della causa serve la mediazione: per le liti in materia di condominio è condizione di procedibilità (art. 5 d.lgs. 28/2010; art. 71-quater disp. att. c.c.). La domanda si deposita presso un organismo di Verona, il luogo del giudice competente.
Blocca il termine, una voltaLa domanda impedisce la decadenza dal momento in cui la comunicazione arriva al condominio, e una sola volta (art. 8 d.lgs. 28/2010). Depositarla non basta: conviene comunicarla subito via PEC all’amministratore.
Quanto duraIl primo incontro si fissa tra 20 e 40 giorni dal deposito; la procedura dura fino a 6 mesi, prorogabili per accordo scritto (artt. 6 e 8 d.lgs. 28/2010).
Se non c’è accordoLa condizione è soddisfatta. La legge attuale non indica con chiarezza il nuovo termine per la causa: la condotta prudente è avviarla subito dopo il verbale negativo.
Per l’amministratorePartecipa all’incontro in rappresentanza del condominio (art. 71-quater disp. att. c.c.; art. 5-ter d.lgs. 28/2010).
Sospendere la delibera
Impugnare non ferma la delibera: resta eseguibile finché il giudice non la sospende (art. 1137, c. 3, c.c.). Se i lavori o i pagamenti rischiano di creare un danno difficile da recuperare, si chiede la sospensione con un ricorso cautelare. Attenzione: l’istanza di sospensione presentata prima della causa non sospende né interrompe i 30 giorni (art. 1137, c. 4, c.c.). La mediazione non impedisce i provvedimenti urgenti (art. 5 d.lgs. 28/2010).
Chi può impugnare, contro chi e davanti a quale giudice
Chi può impugnarePer l’annullamento solo il condomino assente, contrario o astenuto. La nullità la può far valere chiunque vi abbia interesse, anche chi ha votato a favore (art. 1137 c.c.; Cass. SU 9839/2021).
Contro chiContro il condominio, in persona dell’amministratore, che è l’unico legittimato a resistere (artt. 1130 e 1131 c.c.; Cass. 8577/2024).
Davanti a quale giudicePer un condominio di Verona decidono gli uffici giudiziari di Verona (art. 23 c.p.c.). Giudice di pace o tribunale dipende dal valore, per esempio la quota contestata (Cass. 5075/2022); se il valore non è determinabile, il tribunale.
Quanto costa avviare la causaIl contributo unificato dipende dal valore: per una causa di valore indeterminabile è di 518 euro (art. 13 d.P.R. 115/2002). Il compenso dell’avvocato è nel preventivo scritto.
Per gli amministratori: difendere la delibera
Se sei amministratore e una delibera viene contestata, i punti da presidiare sono pochi ma decisivi:
- conservare la prova di invio e ricezione della convocazione e del verbale a ciascun condomino: decide se l’impugnazione degli assenti è tempestiva;
- informare l’assemblea della lite e raccogliere le decisioni necessarie per resistere o conciliare;
- ricordare ai condòmini che chi non vuole sostenere la lite può separare la propria responsabilità per le spese, con atto notificato entro 30 giorni (art. 1132 c.c.);
- valutare in mediazione una nuova delibera che sostituisca quella contestata, quando il vizio è formale.
Prima di accettare un incarico verifichiamo che non ci siano conflitti d’interessi con condomìni o amministratori già assistiti dallo Studio.
Come lavoriamo
1Primo esame del casoCi invii i documenti principali con il modulo: primo esame e preventivo non hanno costi.
2Preventivo scrittoPreventivo su misura, per fasi, con i costi vivi indicati a parte. La consulenza è un servizio distinto e a pagamento, con il costo comunicato prima.
3MediazionePrepariamo e comunichiamo la domanda nei tempi giusti, oppure assistiamo l’amministratore all’incontro.
4Causa o accordoSe serve, causa davanti al giudice di Verona, con eventuale richiesta di sospensione. Nessun esito può essere garantito in anticipo.
Chi segue la tua praticaL’Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), segue personalmente ogni incarico. È dottore di ricerca in Diritto ed economia dell’impresa all’Università di Verona e mediatore civile e commerciale. Il profilo completo Documenti da preparare
- Avviso di convocazione con ordine del giorno e prova della ricezione
- Verbale dell’assemblea e prova della data in cui lo hai ricevuto
- Regolamento di condominio e tabelle millesimali
- Foglio presenze e deleghe, se disponibili
- Preventivi, rendiconto o piano di riparto approvati
- Delibere precedenti collegate
- Corrispondenza con l’amministratore
- Prospetto delle somme che ti vengono chieste
Domande frequenti
Entro 30 giorni: dalla data dell’assemblea se eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto, dal giorno in cui hai ricevuto il verbale se eri assente (art. 1137 c.c.).
Sì. Dal 1° al 31 agosto il termine è sospeso (art. 1 l. 742/1969; Corte cost. 49/1990).
Annullabile è la regola: violazione di legge o regolamento, da far valere entro 30 giorni. Nulla è l’eccezione: mancano elementi essenziali, l’oggetto è impossibile o fuori dai poteri dell’assemblea, o il contenuto è illecito. La nullità non ha termine (Cass. SU 9839/2021).
Non puoi chiedere l’annullamento, che spetta ad assenti, contrari e astenuti (art. 1137 c.c.). Puoi far valere solo una nullità, nei casi ristretti indicati dalle Sezioni Unite.
Sì: per le liti in materia di condominio è condizione di procedibilità (art. 5 d.lgs. 28/2010; art. 71-quater disp. att. c.c.).
Sì, una sola volta, dal momento in cui la comunicazione della domanda arriva al condominio. Depositarla presso l’organismo non basta (art. 8 d.lgs. 28/2010).
No. Resta eseguibile finché il giudice non la sospende. La sospensione si chiede con un ricorso cautelare (art. 1137 c.c.).
No: l’istanza presentata prima della causa non sospende né interrompe i 30 giorni (art. 1137, c. 4, c.c.).
Contro il condominio, rappresentato dall’amministratore (artt. 1130 e 1131 c.c.; Cass. 8577/2024).
Gli uffici giudiziari di Verona (art. 23 c.p.c.). Giudice di pace o tribunale dipende dal valore della lite. Dal 31 ottobre 2027 le cause in materia di condominio passeranno al giudice di pace (d.lgs. 116/2017, come modificato dal d.l. 100/2026).
Il primo esame del caso e il preventivo non hanno costi: servono a capire se possiamo seguire la pratica, quale attività serve e quanto costa. Non comprendono un parere su chi ha ragione o su cosa fare. Per quello c’è la consulenza: un incontro con l’Avvocato, in studio o online, a pagamento, con il costo comunicato prima.
Richiedi il primo esame del caso
UNA DELIBERA DA CONTESTARE O DA DIFENDERE?
Approfondimenti e pagine collegate
Dal blog dello Studio
Pagine collegate
Fonti normative e ufficiali- Art. 1137 c.c., impugnazione delle deliberazioni (Normattiva)
- Art. 66 disp. att. c.c., convocazione dell’assemblea (Normattiva)
- Art. 71-quater disp. att. c.c., controversie in materia di condominio (Normattiva)
- D.lgs. 28/2010, art. 5, mediazione obbligatoria (Normattiva)
- D.lgs. 28/2010, art. 8, effetti della domanda di mediazione (Normattiva)
- L. 742/1969, art. 1, sospensione feriale dei termini (Normattiva)
- Art. 1132 c.c., dissenso dei condòmini rispetto alle liti (Normattiva)
- D.lgs. 116/2017, art. 32, entrata in vigore delle nuove competenze del giudice di pace (Normattiva)
- D.l. 100/2026, testo coordinato con la l. 145/2026 (Gazzetta Ufficiale)
Chi fornisce queste informazioni. Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), titolare dello Studio Legale MP, Corso Porta Nuova 7, 37122 Verona · tel. 045 5867034 · P.IVA 04125590234 · PEC avv.marcopanato@pec.it. Pagina aggiornata al 01/11/2026: le informazioni sono di carattere generale e non sostituiscono l’esame del caso concreto; nessun risultato può essere assicurato in anticipo. Lo Studio può utilizzare strumenti di intelligenza artificiale solo a supporto dell’attività professionale, che resta dell’avvocato; al conferimento dell’incarico ricevi le informazioni previste dall’art. 13 della legge 132/2025.
