Sfratti a Verona · Tutela dei proprietari · lettura 9 minuti
Quando l’inquilino non paga o non lascia l’immobile, ogni mese di attesa è un canone perso. Lo sfratto funziona se parte subito e senza errori: conteggio esatto della morosità, atto unico con intimazione, citazione per la convalida e ingiunzione dei canoni, poi esecuzione con l’ufficiale giudiziario fino alla consegna delle chiavi.
Lo Studio assiste proprietari privati, società e gestori davanti al Tribunale di Verona: sfratto per morosità e per finita locazione, abitazioni e locali commerciali, occupanti senza titolo e recupero dei canoni. Sfratto chiavi in mano a prezzo chiuso: un solo compenso, concordato per iscritto prima di iniziare, dalla notifica dell’atto alla consegna delle chiavi, con preventivo entro 24 ore lavorative. Con il calcolatore qui sotto vedi subito quanto ti deve l’inquilino, quanto costa partire e quali sono i tempi di legge.
Avv. Marco Panato · Foro di Verona (n. 3130) · Corso Porta Nuova 7, Verona
20 giorniNell’abitativo basta un canone non pagato da oltre 20 giorni, o oneri accessori oltre due mensilità, per chiedere la risoluzione (art. 5 l. 392/1978).
Un solo attoIntimazione di sfratto, citazione per la convalida e ingiunzione per i canoni scaduti e da scadere fino al rilascio (artt. 658 e 664 c.p.c.).
20 giorni liberiIl termine minimo tra la notifica e l’udienza di convalida davanti al Tribunale di Verona (art. 660 c.p.c.).
Prezzo chiusoUn solo compenso dalla notifica alla consegna delle chiavi: non cambia se l’udienza viene rinviata o se il giudice concede il termine di grazia.
Cosa fare adesso
- Recupera contratto e ricevuta di registrazione, e prepara l’elenco dei canoni non pagati con le scadenze.
- Non cambiare la serratura e non staccare le utenze: allunga i tempi ed espone a responsabilità.
- Usa il calcolatore e inviaci il risultato: ti diciamo subito se si può partire e con quale procedura.
In questa pagina
Aggiornato al 24/10/2026
Calcola morosità, costi e tempi dello sfratto
Inserisci canone e arretrati: il calcolatore dice se si può intimare lo sfratto, quanto ti deve l’inquilino con gli interessi legali, quanto costa iniziare (contributo unificato) e quali sono i tempi minimi e massimi di legge fino all’esecuzione, con il costo di ogni mese di attesa. È un orientamento, non un parere.
Novità e date da ricordare
21/10/2026Il DDL S. 1896 sul rilascio degli immobili (cosiddetto DDL sfratti) è all’esame della Commissione Giustizia del Senato, con le votazioni sugli emendamenti. Propone, tra l’altro, un termine di grazia di 45 giorni invece di 90 e un’ingiunzione di rilascio per la finita locazione. Non è legge: oggi si applicano le regole vigenti.
04/07/2026È in vigore la l. 116/2026 di conversione del d.l. 66/2026 (Piano casa): non modifica la procedura di sfratto.
09/06/2025Con la l. 80/2025, di conversione del d.l. 48/2025, sono stati introdotti il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (art. 634-bis c.p.) e la reintegrazione rapida nel possesso (art. 321-bis c.p.p.).
Sfratto chiavi in mano a prezzo chiuso
Un solo compenso, concordato per iscritto prima di iniziare, per tutto il percorso: dalla notifica dell’atto alla consegna delle chiavi. Il prezzo non cambia se l’udienza viene rinviata o se il giudice concede il termine di grazia.
Atto e notificaVerifica di contratto e registrazione, conteggio della morosità, intimazione con citazione per la convalida e ingiunzione per i canoni, notifica.
Udienza di convalidaAnche se rinviata, per esempio per il termine di grazia: ordinanza di convalida e decreto ingiuntivo per i canoni.
EsecuzionePrecetto, preavviso di rilascio e fino a 3 accessi dell’ufficiale giudiziario, con verbale di riconsegna delle chiavi.
A parte, per trasparenzaI costi vivi con i giustificativi: contributo unificato, notifiche, ufficiale giudiziario, fabbro, trasporto dei mobili. Con preventivo separato: la causa di merito se l’inquilino si oppone e il recupero dei canoni con pignoramento.
Agenzie, gestori e societàPer chi ha più immobili: convenzione con lo stesso prezzo chiuso per ogni pratica, un unico referente e la stessa procedura per tutti gli immobili.
I nostri impegni
- Preventivo scritto a prezzo chiuso entro 24 ore lavorative da quando riceviamo contratto e conteggio degli arretrati.
- Atto pronto per la notifica entro 2 giorni lavorativi da incarico firmato e documenti completi.
- Esito comunicato per iscritto il giorno stesso di ogni udienza e di ogni accesso dell’ufficiale giudiziario.
Sono impegni sul lavoro dello Studio: la durata dello sfratto dipende anche dal Tribunale, dall’ufficiale giudiziario e dalla forza pubblica, e nessuno può garantirla.
Perché affidare lo sfratto allo Studio
Senza tempi mortiL’atto si prepara appena arrivano i documenti completi e si notifica subito: la prima udienza utile è il primo traguardo, ogni settimana persa prima costa un canone.
Conteggi esattiCanoni, oneri e interessi mese per mese, con le scadenze: gli errori sugli importi e sulle notifiche sono la causa più frequente di rinvii e opposizioni.
Prezzo chiusoUn solo compenso chiavi in mano, concordato per iscritto prima di iniziare; i costi vivi sono indicati a parte e documentati con i giustificativi.
Fino alla consegna delle chiaviSeguiamo anche l’esecuzione: precetto, ufficiale giudiziario, accessi, forza pubblica e verbale di riconsegna, o un rilascio concordato quando conviene.
Recupero dei canoniCon la convalida si chiede il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni: poi pignoramento di stipendio, pensione o conto dell’inquilino e azione contro i garanti.
Aggiornamenti a ogni passaggioSai sempre a che punto è la pratica e qual è il passo successivo, con date e costi prima che arrivino.
Quale procedura per il tuo caso
Inquilino che non pagaSfratto per morosità con ingiunzione per i canoni: la procedura più rapida, se l’atto è corretto.
Contratto scadutoLicenza o sfratto per finita locazione, se la disdetta è valida: si verifica prima di tutto la disdetta.
Negozi, uffici, capannoniRegole diverse: niente soglia dei 20 giorni, niente termine di grazia, indennità di avviamento da valutare alla scadenza.
Occupanti senza titoloComodato finito, ex familiare, occupazione abusiva: azione di rilascio e, nei casi più gravi, querela e reintegrazione rapida.
Canoni da recuperareDecreto ingiuntivo, pignoramento, garanti e fideiussioni: anche se l’inquilino ha già lasciato l’immobile.
Esecuzione del rilascioSe hai già la convalida ma l’inquilino non esce, si parte dal precetto e si arriva all’accesso dell’ufficiale giudiziario.
Caso ipotetico, a scopo illustrativo
Un esempio
Una società proprietaria di Verona ha affittato un bilocale a 750 euro al mese con contratto registrato nel 2022. L’inquilino non paga gennaio, febbraio e marzo; ad aprile la società invia allo Studio contratto, ricevuta di registrazione ed estratti conto.
Verificati gli importi, l’atto di intimazione con ingiunzione per i canoni viene notificato nei giorni successivi, con udienza oltre i 20 giorni liberi. L’inquilino non compare: il giudice convalida, fissa la data di esecuzione ed emette il decreto ingiuntivo per i canoni. Alla data fissata l’immobile non è libero: precetto, preavviso e accesso dell’ufficiale giudiziario, che si chiude con la riconsegna delle chiavi; per i canoni si procede al pignoramento dello stipendio. Caso ipotetico: i tempi dipendono dal Tribunale e dall’ufficiale giudiziario.
Sfratto per morosità: come funziona
Con un unico atto il proprietario intima lo sfratto, cita l’inquilino davanti al Tribunale di Verona per la convalida e chiede l’ingiunzione di pagamento dei canoni (artt. 658 e 661 c.p.c.). Tra la notifica e l’udienza devono passare almeno 20 giorni liberi (art. 660 c.p.c.). Per lo sfratto la mediazione non serve: diventa obbligatoria solo se l’inquilino si oppone e la causa prosegue nel merito.
Non si presenta o non si opponeIl giudice convalida con ordinanza esecutiva; nello sfratto per morosità serve l’attestazione che la morosità persiste (art. 663 c.p.c.).
Paga tutto in udienzaNell’abitativo canoni, oneri, interessi e spese sanano la morosità e il contratto prosegue, al massimo tre volte in quattro anni (art. 55 l. 392/1978).
Chiede il termine di graziaSolo nell’abitativo: fino a 90 giorni, 120 per difficoltà sopravvenute; se non paga, esecuzione entro 60 giorni dalla scadenza (artt. 55 e 56).
Contesta solo l’importoIl giudice può ordinare di pagare la parte non contestata entro 20 giorni; se non paga, convalida (art. 666 c.p.c.).
Si oppone senza prova scrittaSu richiesta, ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, con riserva delle eccezioni; poi la causa prosegue nel merito (art. 665 c.p.c.).
Contratto non registratoPrima si regolarizza: la registrazione anche tardiva sana il contratto con effetto retroattivo (Cass. SU n. 23601/2017).
Finita locazione e disdetta
Se il contratto è scaduto e l’inquilino non lascia l’immobile, si usa lo sfratto per finita locazione; prima della scadenza, la licenza per finita locazione, che fa partire subito il procedimento (art. 657 c.p.c.). Tutto si gioca sulla disdetta.
Abitazioni 4+4 e 3+2Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi dell’art. 3 l. 431/1998 (uso proprio o di familiari, vendita, ristrutturazione e altri), indicati nella disdetta, con almeno sei mesi di preavviso.
Locali commercialiRinnovo tacito di sei anni in sei anni (nove per alberghi), disdetta almeno 12 mesi prima (18) e, alla prima scadenza, solo per i motivi dell’art. 29 l. 392/1978 (artt. 27 e 28).
Data del rilascioCon la convalida il giudice fissa l’esecuzione entro sei mesi, dodici nei casi eccezionali, tenendo conto anche del tempo trascorso dalla disdetta (art. 56 l. 392/1978).
Indennità di occupazioneDopo la scadenza l’inquilino deve il canone fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (art. 1591 c.c.).
Negozi, uffici e capannoni
MorositàNon vale la soglia dei 20 giorni: conta la gravità dell’inadempimento (art. 1455 c.c.). Il termine di grazia non si applica e pagare in udienza non salva il contratto.
Indennità di avviamentoAlla cessazione spettano di regola 18 mensilità (21 per alberghi) per le attività a contatto con il pubblico, ma non se il contratto si risolve per inadempimento del conduttore (art. 34 l. 392/1978).
Rilascio e avviamentoQuando l’indennità è dovuta, l’esecuzione del rilascio è subordinata al suo pagamento: va quantificata subito, per non bloccare l’esecuzione.
GaranzieFideiussioni bancarie o assicurative e depositi si escutono nei termini previsti dal contratto: spesso sono il primo incasso utile.
Occupanti senza titolo e occupazioni abusive
Comodato finitoSe il comodato era senza termine, il proprietario può chiedere la restituzione in ogni momento; poi azione di rilascio con il rito delle locazioni (artt. 1810 c.c. e 447-bis c.p.c.).
Ex familiare o ex conviventeChi resta in casa senza titolo dopo la fine della convivenza o la revoca dell’assegnazione si fa uscire con l’azione di rilascio, dopo aver verificato i provvedimenti del giudice della famiglia.
Occupazione abusivaCon violenza, minaccia o raggiri su un’abitazione: querela per occupazione arbitraria (art. 634-bis c.p.). Se è l’unica abitazione effettiva del proprietario, la polizia può ordinare subito il rilascio, con convalida del giudice (art. 321-bis c.p.p.).
RisarcimentoPer il periodo di occupazione si chiede il danno, di regola commisurato al valore locativo dell’immobile: va documentato da subito.
Recuperare i canoni non pagati
Con la convalida il giudice emette il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino al rilascio, immediatamente esecutivo (art. 664 c.p.c.). Con il decreto si procede al pignoramento.
Stipendio o pensionePignoramento presso il datore di lavoro o l’ente previdenziale, nei limiti di legge.
Conto correntePignoramento presso la banca: utile se l’inquilino ha entrate regolari.
Garanti e fideiussoriSi agisce anche contro chi ha garantito il contratto, nei limiti della garanzia.
Dopo il rilascioSi conteggiano danni all’immobile, utenze e oneri condominiali, e si compensa la cauzione.
Dalla convalida alle chiavi: l’esecuzione
Se alla data fissata l’immobile non è libero si passa all’esecuzione per rilascio. La legge fissa i termini minimi; i tempi reali dipendono dall’ufficiale giudiziario e dalla forza pubblica, programmata dalla prefettura.
1PrecettoIntima di rilasciare in almeno 10 giorni; perde efficacia se l’esecuzione non inizia entro 90 giorni dalla notifica (artt. 480 e 481 c.p.c.).
2Preavviso di rilascioL’ufficiale giudiziario comunica almeno 10 giorni prima giorno e ora dell’accesso (art. 608 c.p.c.).
3AccessoCon fabbro e, se serve, forza pubblica: l’ufficiale giudiziario immette il proprietario nel possesso e consegna le chiavi. Il primo accesso può chiudersi con un rinvio.
4Mobili lasciatiI beni rimasti nell’immobile seguono la procedura dell’art. 609 c.p.c.: non si buttano.
La presenza di minori, anziani o persone fragili non blocca lo sfratto: il giudice ne tiene conto nel fissare la data e l’accesso può essere rinviato per l’intervento dei servizi sociali. Un rilascio concordato con verbale firmato resta spesso la via più rapida.
Errori da evitare
Cambiare la serraturaO staccare le utenze: espone a responsabilità anche penali e non accelera nulla. Il possesso si riprende con l’ufficiale giudiziario.
Conteggi approssimativiL’importo intimato deve corrispondere mese per mese al dovuto: gli errori aprono la strada alle contestazioni.
AspettareOgni mese di attesa è un canone in più difficile da recuperare: la morosità non si riassorbe da sola.
Incassare acconti senza riservaImputali per iscritto agli arretrati, per non creare equivoci sulla morosità.
Precetto troppo prestoPerde efficacia se l’esecuzione non inizia entro 90 giorni: va coordinato con la data fissata dal giudice.
Contare sulla riformaIl DDL sfratti non è legge: la procedura si imposta sulle regole in vigore.
Come lavoriamo
1Primo esame del casoCi invii contratto, registrazione e prospetto degli arretrati, o il risultato del calcolatore: verifichiamo presupposti, procedura e tempi. Primo esame e preventivo non hanno costi.
2Preventivo a prezzo chiusoEntro 24 ore lavorative ricevi il preventivo scritto chiavi in mano, con i costi vivi indicati a parte. Se vuoi un parere sulle prospettive prima di decidere, la consulenza è un servizio distinto e a pagamento, con il costo comunicato prima.
3Atto e udienzaCon l’incarico firmato prepariamo e notifichiamo intimazione e ingiunzione e seguiamo l’udienza al Tribunale di Verona.
4Esecuzione e canoniSe serve, precetto, ufficiale giudiziario e accessi fino alla consegna delle chiavi; poi recupero dei canoni. Nessun esito può essere garantito in anticipo.
Chi segue la tua praticaL’Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), segue personalmente ogni incarico. È dottore di ricerca in Diritto ed economia dell’impresa all’Università di Verona e mediatore civile e commerciale. Il profilo completo Documenti da preparare
- Contratto di locazione ed eventuali rinnovi, cessioni o modifiche
- Ricevuta di registrazione e opzione per la cedolare secca, se c’è
- Prospetto dei canoni e degli oneri non pagati, con le scadenze
- Estratti conto o ricevute dei pagamenti ricevuti
- Disdetta inviata, diffide e comunicazioni con l’inquilino
- Dati dell’inquilino e degli eventuali garanti; fideiussioni e depositi
Domande frequenti
Nelle abitazioni basta un canone non pagato, decorsi 20 giorni dalla scadenza, oppure oneri accessori non pagati per più di due mensilità (art. 5 l. 392/1978). Nei locali commerciali conta la gravità dell’inadempimento.
Se l’inquilino non si oppone, la convalida può arrivare alla prima udienza, almeno 20 giorni liberi dopo la notifica. Poi il giudice fissa la data di esecuzione entro sei mesi, dodici nei casi eccezionali. I tempi dell’esecuzione dipendono dall’ufficiale giudiziario e dalla forza pubblica: nessuno può garantire una data, ma partire subito e senza errori è ciò che li accorcia.
Lo Studio lavora a prezzo chiuso chiavi in mano: un solo compenso, concordato per iscritto prima di iniziare, per l’atto, l’udienza di convalida anche se rinviata e l’esecuzione fino a 3 accessi dell’ufficiale giudiziario. A parte, con i giustificativi, i costi vivi: contributo unificato ridotto alla metà, 27 euro di anticipazioni, notifiche, ufficiale giudiziario, fabbro. Il calcolatore in questa pagina stima il contributo unificato.
I costi vivi, che si pagano a consuntivo con i giustificativi. Hanno un preventivo separato la causa di merito, se l’inquilino si oppone, e il recupero dei canoni con il pignoramento. Lo indichiamo per iscritto prima di iniziare.
Sì: una convenzione con lo stesso prezzo chiuso per ogni pratica, un unico referente e la stessa procedura per tutti gli immobili.
Con la convalida il giudice condanna di regola l’inquilino alle spese, che si recuperano insieme ai canoni con il decreto ingiuntivo; il recupero effettivo dipende da reddito e beni dell’inquilino.
Sì. Nello stesso atto si chiede l’ingiunzione di pagamento: il decreto è immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino al rilascio (art. 664 c.p.c.). Con il decreto si pignorano stipendio, pensione o conto e si agisce contro i garanti.
Sì. La presenza di minori o persone fragili non sospende lo sfratto: il giudice ne tiene conto nel fissare la data di esecuzione e l’accesso può essere rinviato per l’intervento dei servizi sociali.
Sì, con regole diverse: non c’è la soglia dei 20 giorni, non c’è il termine di grazia e pagare in udienza non salva il contratto. Alla scadenza naturale può spettare l’indennità di avviamento, non dovuta se il contratto si risolve per inadempimento.
No. La convalida di sfratto vale per le locazioni: per il comodato si agisce per il rilascio con il rito delle locazioni, negli altri casi con l’azione di rilascio; se un’abitazione è occupata con violenza o minaccia c’è anche la querela per occupazione arbitraria.
Per le abitazioni con contratto stipulato dal 2020 i canoni non incassati non concorrono al reddito dalla data dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione (art. 26 TUIR). Per i contratti precedenti serve la convalida, con credito d’imposta per le imposte già pagate.
A ottobre 2026 il DDL S. 1896 è ancora all’esame della Commissione Giustizia del Senato: propone tra l’altro un termine di grazia di 45 giorni e un’ingiunzione di rilascio per la finita locazione. Non è legge: lo sfratto si imposta sulle regole in vigore.
Il primo esame del caso e il preventivo non hanno costi: servono a capire se possiamo seguire la pratica, quale attività serve e quanto costa. Non comprendono un parere su chi ha ragione o su cosa fare. Per quello c’è la consulenza: un incontro con l’Avvocato, in studio o online, a pagamento, con il costo comunicato prima.
Richiedi il primo esame del caso
SFRATTO CHIAVI IN MANO A PREZZO CHIUSO
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Fonti normative e ufficiali- Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 5, 27, 28, 34, 55 e 56 (Normattiva)
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3, disdetta alla prima scadenza (Normattiva)
- Codice di procedura civile, artt. 657-669, convalida di sfratto (Brocardi)
- Codice di procedura civile, art. 664, ingiunzione per i canoni (Brocardi)
- Codice di procedura civile, artt. 608 e 609, esecuzione per rilascio (Brocardi)
- D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, contributo unificato (Normattiva)
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 26, canoni non percepiti (Normattiva)
- D.L. 11 aprile 2025, n. 48, artt. 634-bis c.p. e 321-bis c.p.p. (Normattiva)
Chi fornisce queste informazioni. Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), titolare dello Studio Legale MP, Corso Porta Nuova 7, 37122 Verona · tel. 045 5867034 · P.IVA 04125590234 · PEC avv.marcopanato@pec.it. Pagina aggiornata al 24/10/2026: le informazioni sono di carattere generale e non sostituiscono l’esame del caso concreto; nessun risultato può essere assicurato in anticipo. Lo Studio può utilizzare strumenti di intelligenza artificiale solo a supporto dell’attività professionale, che resta dell’avvocato; al conferimento dell’incarico ricevi le informazioni previste dall’art. 13 della legge 132/2025.
