Un affitto che non arriva è due problemi in uno: l’immobile occupato e i canoni perduti. La procedura di sfratto per morosità li affronta insieme, perché l’intimazione può contenere anche l’ingiunzione di pagamento degli arretrati: un solo atto, due titoli.
La differenza fra una procedura che si chiude in pochi mesi e una che si trascina la fanno i controlli iniziali — contratto, registrazione, comunicazioni, conteggio esatto della morosità — molto più dell’atto in sé. Lo Studio Legale MP di Verona assiste i proprietari dalla diffida fino al rilascio effettivo.
Se di immobili ne gestisci più d’uno e le morosità sono ricorrenti, ha senso impostare il presidio a monte — controlli, solleciti a data fissa, soglie di intervento — come nella gestione continuativa degli insoluti.
Nelle locazioni abitative basta il mancato pagamento di un canone, decorsi venti giorni dalla scadenza; per gli oneri accessori serve un arretrato pari a due mensilità. Nelle locazioni a uso diverso non valgono quelle soglie: rileva la gravità dell’inadempimento secondo il contratto e le regole generali.
Nelle locazioni abitative sì: il giudice può concedere un termine di grazia, fino a novanta giorni, per sanare la morosità. Non può però essere concesso più di tre volte nel quadriennio. Nelle locazioni a uso diverso questa possibilità non è prevista.
Dipende dal ruolo del tribunale, dall’eventuale termine di grazia e dai tempi dell’ufficiale giudiziario per l’esecuzione del rilascio. Se il conduttore non si oppone la fase giudiziale è rapida; la variabile vera è l’esecuzione. Diffida da chi promette una data: nessuno può garantirla.
Sì, e conviene farlo nello stesso atto: l’intimazione di sfratto può contenere la contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. Si ottiene così un titolo esecutivo anche per le somme, senza aprire una seconda causa.
È il punto che blocca tutto. Il contratto di locazione non registrato è nullo, e senza un contratto valido la procedura di sfratto non regge. Prima di intimare lo sfratto si verifica la registrazione, gli eventuali adeguamenti e le comunicazioni dovute: è la prima cosa che guarderà la controparte.
Non automaticamente: la cauzione garantisce i danni e le inadempienze, ma non può essere trattenuta d’iniziativa a compensazione dei canoni senza una base contrattuale o un accordo. È una delle voci su cui nascono più contestazioni in sede di rilascio.
Il canone non pagato e le spese condominiali seguono strade vicine ma distinte.
