Condominio e vicini a Verona · Per proprietari, inquilini e amministratori · lettura 7 minuti
Una macchia sul soffitto, una parete che si gonfia, la muffa che torna ogni inverno. Prima di chiedere i danni bisogna capire da dove arriva l’acqua: tetto, terrazza, colonna comune, bagno del vicino o muri esterni cambiano chi paga e contro chi si agisce.
Lo Studio assiste chi subisce le infiltrazioni, chi viene chiamato a risponderne e gli amministratori, dalla prima diffida all’accertamento tecnico preventivo e alla causa a Verona. Il percorso guidato qui sotto indica chi risponde e quali prove raccogliere.
Avv. Marco Panato · Foro di Verona (n. 3130) · Corso Porta Nuova 7, Verona
5 anniPer chiedere i danni; se l’infiltrazione continua, si contano giorno per giorno (art. 2947 c.c.).
1/3 – 2/3Riparto tra chi usa in esclusiva la terrazza e gli altri condòmini (art. 1126 c.c.).
3 giorniPer avvisare l’assicurazione del sinistro, se c’è una polizza (art. 1913 c.c.).
50.000 euroFino a questa somma, tra privati serve la negoziazione assistita (art. 3 d.l. 132/2014).
Cosa fare adesso
- Fotografa e filma subito macchie e danni, con la data.
- Segnala per iscritto all’amministratore o al vicino, via PEC o raccomandata.
- Usa il percorso guidato e inviaci il risultato con le foto.
In questa pagina
Aggiornato al 01/11/2026
Percorso guidato: chi risponde dell’infiltrazione
Il percorso orienta, non accerta la causa: senza un tecnico non si può escludere che concorrano più cause.
Novità e date da ricordare
02/10/2026La Cassazione (ord. 26117/2026) conferma che il condominio risponde di umidità e muffa dovute alle parti comuni anche se c’è un difetto di costruzione; se l’infiltrazione continua, il risarcimento si prescrive giorno per giorno.
19/02/2026Il d.l. 19/2026 (art. 17) stabilisce che l’accertamento tecnico preventivo e la consulenza conciliativa restano sospesi dall’incarico al consulente fino al deposito della relazione, e comunque per non più di 6 mesi.
07/10/2026I disegni di legge sulla riforma del condominio, che parlano anche di assicurazione del fabbricato, sono ancora in esame al Senato: oggi nessuna norma obbliga il condominio ad assicurarsi.
Chi risponde: la custodia e le parti comuni
La regola di partenza è la custodia: chi ha in custodia la cosa da cui parte l’acqua risponde del danno, salvo il caso fortuito (art. 2051 c.c.). Non serve provare la colpa: serve provare il collegamento tra la cosa e il danno. Per questo il punto di origine è decisivo.
Parti comuniTetto, lastrici, facciate, muri maestri, fondazioni e impianti fino alla diramazione sono del condominio (art. 1117 c.c.): ne risponde il condominio, anche verso il condomino danneggiato.
Impianti privatiDal punto di diramazione in poi l’impianto è dell’appartamento: risponde il proprietario, anche se l’alloggio è affittato o abitato da altri (Cass. 25442/2025; Cass. 6756/2024).
Terrazza a uso esclusivoRispondono insieme il titolare e il condominio, secondo il riparto 1/3 – 2/3 dell’art. 1126 c.c. (Cass. SU 9449/2016).
Difetto di costruzioneNon esonera il condominio che non interviene sulle parti comuni (Cass. 26117/2026). Il costruttore risponde a parte, nei termini dell’art. 1669 c.c.
Le prove: che cosa fare prima di riparare
Le cause sulle infiltrazioni si vincono o si perdono sulle prove raccolte nei primi giorni. Prima di riparare:
- fotografa e filma macchie, gocciolamenti e danni, più volte e con la data;
- segnala per iscritto all’amministratore o al vicino e conserva le risposte;
- fai intervenire un idraulico o un tecnico che indichi per iscritto il punto di origine: prima o dopo la diramazione, terrazza, facciata;
- conserva preventivi, fatture e i beni danneggiati, se possibile;
- se c’è una polizza, apri il sinistro entro 3 giorni (art. 1913 c.c.).
Riparare prima di documentare è l’errore più frequente: dopo i lavori la causa del danno può diventare impossibile da accertare.
Caso ipotetico, a scopo illustrativo
Un esempio
In un condominio degli anni Settanta in Borgo Venezia, la proprietaria dell’ultimo piano trova macchie sul soffitto a ogni pioggia. Sopra c’è la terrazza a uso esclusivo del vicino. L’amministratore dice che è una terrazza privata; il vicino risponde che il condominio non ha mai rifatto l’impermeabilizzazione.
Secondo le Sezioni Unite rispondono entrambi, con il riparto dell’art. 1126 c.c. Lei scrive via PEC all’amministratore e al vicino, chiede un intervento urgente e fa aprire il sinistro sulla polizza del fabbricato. Le parti non concordano sulla causa: guaina vecchia o scarichi ostruiti.
Viene chiesta a Verona una consulenza tecnica preventiva conciliativa. Il consulente accerta la guaina deteriorata; davanti a lui l’assemblea delibera il rifacimento e il risarcimento delle tinteggiature. L’esito dipende dalle prove e dagli accertamenti tecnici.
Mediazione, negoziazione o accertamento tecnico
Prima della causa la legge chiede quasi sempre un passaggio obbligato. Quale, dipende dalla lite:
MediazionePer le liti in materia di condominio: riparto dei lavori sul lastrico, delibere, uso delle parti comuni (art. 5 d.lgs. 28/2010; art. 71-quater disp. att. c.c.).
Negoziazione assistitaTra vicini, per una richiesta di pagamento fino a 50.000 euro che non rientra tra le materie della mediazione (art. 3 d.l. 132/2014).
Risarcimento chiesto al condominioI giudici non sono uniformi su quale delle due procedure serva: la scelta si fa caso per caso, guardando che cosa si chiede.
Accertamento tecnicoLa consulenza conciliativa (art. 696-bis c.p.c.) è esclusa da entrambe le procedure. Nessuna delle due impedisce i provvedimenti urgenti.
I tempi: prescrizione e assicurazione
Il risarcimento si prescrive in 5 anni (art. 2947 c.c.). Se l’infiltrazione continua perché nessuno ripara, la prescrizione corre giorno per giorno: i danni più vecchi di cinque anni si perdono anche se il problema è ancora in corso (Cass. 26117/2026). Se invece l’evento è stato unico, il termine parte dalla prima manifestazione del danno (Cass. 34215/2024). Una diffida scritta interrompe la prescrizione.
Verso la propria assicurazione i diritti si prescrivono in 2 anni; nella responsabilità civile dalla richiesta del danneggiato (art. 2952 c.c.).
Per gli amministratori: le risposte più frequenti
Per gli amministratori le infiltrazioni sono la segnalazione più frequente. Alcune risposte rapide:
- gli interventi conservativi sulle parti comuni sono un dovere dell’amministratore; per i lavori straordinari urgenti può procedere e riferire alla prima assemblea (artt. 1130 n. 4 e 1135 c.c.);
- se la perdita è nel bagno di un condomino, dopo la diramazione, il condominio non risponde: serve però la relazione dell’idraulico;
- per la terrazza a uso esclusivo il condominio concorre comunque, con il riparto dell’art. 1126 c.c.;
- rinviare all’infinito i lavori sulle parti comuni è esso stesso il comportamento che fa rispondere il condominio (Cass. 28253/2023);
- il condomino che anticipa spese sulle parti comuni ha diritto al rimborso solo se erano urgenti (art. 1134 c.c.).
Come lavoriamo
1Primo esame del casoCi invii i documenti principali con il modulo: primo esame e preventivo non hanno costi.
2Preventivo scrittoPreventivo su misura, per fasi, con i costi vivi indicati a parte. La consulenza è un servizio distinto e a pagamento, con il costo comunicato prima.
3Diffida e accertamentoLettera al responsabile, procedura obbligatoria corretta e, se la causa è contestata, accertamento tecnico preventivo.
4Accordo o causaAccordo in mediazione o davanti al consulente; altrimenti causa a Verona. Nessun esito può essere garantito in anticipo.
Chi segue la tua praticaL’Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), segue personalmente ogni incarico. È dottore di ricerca in Diritto ed economia dell’impresa all’Università di Verona e mediatore civile e commerciale. Il profilo completo Documenti da preparare
- Foto e video datati dei danni, ripresi più volte
- Segnalazioni scritte all’amministratore o al vicino e risposte
- Relazione dell’idraulico o del tecnico sul punto di origine
- Preventivi e fatture delle riparazioni
- Atto di provenienza, regolamento di condominio e tabelle millesimali
- Verbali assembleari sul problema
- Polizze (casa, responsabilità civile, globale fabbricati) e numero del sinistro
- Contratto di locazione, se l’immobile è affittato
Domande frequenti
Se l’acqua viene dagli impianti privati del vicino, paga il proprietario dell’appartamento sopra come custode, anche se lo abitano altri (art. 2051 c.c.; Cass. 6756/2024).
Paga il condominio: gli impianti sono comuni fino al punto di diramazione verso i singoli appartamenti (art. 1117 n. 3 c.c.; Cass. 25442/2025).
Rispondono insieme il titolare della terrazza e il condominio, con il riparto un terzo e due terzi dell’art. 1126 c.c. (Cass. SU 9449/2016).
Sì, se non interviene sulle parti comuni (Cass. 26117/2026). Il costruttore risponde a parte, nei termini dell’art. 1669 c.c.
In 5 anni (art. 2947 c.c.). Se l’infiltrazione continua, la prescrizione corre giorno per giorno sui danni man mano che si producono (Cass. 26117/2026).
Sì per le liti condominiali. Tra vicini, per somme fino a 50.000 euro, serve la negoziazione assistita. Per il risarcimento chiesto al condominio la procedura va scelta caso per caso.
È la verifica di un consulente nominato dal giudice prima della causa: urgente (art. 696 c.p.c.) o conciliativa, senza bisogno di urgenza (art. 696-bis c.p.c.).
Oggi nessuna norma del codice civile la impone; ci sono solo disegni di legge. Se la polizza c’è, il sinistro va denunciato entro 3 giorni (art. 1913 c.c.).
Per i danni a casa tua sì, dopo aver documentato tutto. Per lavori sulle parti comuni il rimborso spetta solo se la spesa era urgente (art. 1134 c.c.).
Il primo esame del caso e il preventivo non hanno costi: servono a capire se possiamo seguire la pratica, quale attività serve e quanto costa. Non comprendono un parere su chi ha ragione o su cosa fare. Per quello c’è la consulenza: un incontro con l’Avvocato, in studio o online, a pagamento, con il costo comunicato prima.
Richiedi il primo esame del caso
UN’INFILTRAZIONE CHE NESSUNO VUOLE RIPARARE?
Approfondimenti e pagine collegate
Dal blog dello Studio
Pagine collegate
Fonti normative e ufficiali- Art. 2051 c.c., danno cagionato da cose in custodia (Normattiva)
- Art. 1117 c.c., parti comuni dell’edificio (Normattiva)
- Art. 1126 c.c., lastrici solari di uso esclusivo (Normattiva)
- Art. 2947 c.c., prescrizione del risarcimento (Normattiva)
- Art. 696-bis c.p.c., consulenza tecnica preventiva (Normattiva)
- D.l. 132/2014, art. 3, negoziazione assistita obbligatoria (Normattiva)
- D.lgs. 28/2010, art. 5, mediazione obbligatoria (Normattiva)
- D.l. 19/2026, art. 17, accertamento tecnico preventivo (Normattiva)
Chi fornisce queste informazioni. Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), titolare dello Studio Legale MP, Corso Porta Nuova 7, 37122 Verona · tel. 045 5867034 · P.IVA 04125590234 · PEC avv.marcopanato@pec.it. Pagina aggiornata al 01/11/2026: le informazioni sono di carattere generale e non sostituiscono l’esame del caso concreto; nessun risultato può essere assicurato in anticipo. Lo Studio può utilizzare strumenti di intelligenza artificiale solo a supporto dell’attività professionale, che resta dell’avvocato; al conferimento dell’incarico ricevi le informazioni previste dall’art. 13 della legge 132/2025.
