Se affitti un appartamento ai turisti a Verona o sul Garda, le locazioni brevi ti chiedono di rispettare regole su tre livelli: statale (CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura, fisco), regionale (comunicazione alla Regione del Veneto) e comunale (imposta di soggiorno). I controlli spettano al Comune tramite la Polizia locale, all'Agenzia delle Entrate e alla Guardia di Finanza, che incrociano i dati delle piattaforme.
Questa pagina ti aiuta a capire se sei in regola e come difenderti quando nasce un problema: un verbale per il CIN, un condominio che vuole vietare l'attività, un ospite che danneggia l'immobile, una piattaforma che sospende l'annuncio, un'imposta di soggiorno che l'ospite non ha pagato. Il primo esame del caso e il preventivo sono gratuiti.
CINobbligatorio per ogni alloggio, da esporre all'esterno dell'edificio e indicare in ogni annuncio. Senza CIN: sanzione da 800 a 8.000 euro.
24 oreper comunicare alla Questura le generalità degli ospiti; subito se il soggiorno non supera le 24 ore.
2 appartamentidal 2026, oltre questa soglia l'attività si presume imprenditoriale e il regime fiscale delle locazioni brevi non si applica.
21% o 26%cedolare secca: 21% sui contratti di un solo immobile scelto da te, 26% sugli altri.
Aggiornato al 25/09/2026
Sei in regola? Checklist dell'host
Spunta le voci che hai già sistemato. Quelle che restano aperte sono i punti su cui intervenire prima del prossimo ospite o del prossimo controllo.
Novità e date da ricordare
20/05/2026Si applica il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati delle locazioni di alloggi a breve termine: le piattaforme devono mostrare il numero di registrazione negli annunci, verificarlo periodicamente e trasmettere i dati di attività alle autorità.
01/01/2026La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, art. 1, comma 17) ha ridotto da quattro a due gli appartamenti che si possono destinare alle locazioni brevi senza che l'attività si presuma imprenditoriale.
21/11/2025Il Consiglio di Stato (sez. III, sent. n. 9101/2025) ha riformato la sentenza del TAR Lazio sul self check-in: l'identificazione degli ospiti va fatta di persona o con videocollegamento in tempo reale.
Locazioni brevi a Verona: che cosa sono e quali obblighi comportano
Per il fisco la locazione breve è il contratto di un immobile abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da una persona fisica fuori da un'attività d'impresa, anche con pulizia e biancheria, direttamente o tramite piattaforma (art. 4 D.L. 50/2017). In Veneto la locazione turistica è disciplinata anche dall'art. 27-bis della L.R. 11/2013 e dai relativi provvedimenti regionali.
Gli obblighi principali sono cinque:
- CIN: il codice nazionale, da esporre fuori dall'edificio e indicare negli annunci (art. 13-ter D.L. 145/2023).
- Sicurezza: rilevatori di gas e monossido ed estintori in ogni alloggio; per chi opera in forma d'impresa, anche impianti a norma secondo le regole statali e regionali.
- Regione: comunicazione tramite ROSS1000, che assegna il codice regionale, e invio periodico dei dati statistici sugli ospiti.
- Questura: comunicazione degli ospiti con il servizio Alloggiati Web.
- Comune: imposta di soggiorno e, se l'attività è imprenditoriale, SCIA al SUAP.
Le sanzioni del CIN le applica il Comune secondo la legge 689/1981, salvo che lo stesso fatto sia già punito dalla normativa regionale.
Identificazione degli ospiti e self check-in: a che punto siamo
Con una circolare del 18 novembre 2024 il Ministero dell'Interno ha chiesto l'identificazione de visu degli ospiti, mettendo in discussione le keybox. Il TAR Lazio l'aveva annullata (sent. n. 10210/2025), ma il Consiglio di Stato ha accolto l'appello del Ministero (sez. III, sent. 21 novembre 2025, n. 9101).
In sintesi, secondo il Consiglio di Stato:
- l'art. 109 TULPS richiede di verificare che la persona corrisponda al documento esibito;
- il solo caricamento online dei documenti e l'accesso con codici automatici non bastano;
- sono ammessi strumenti a distanza che permettano un controllo personale, come il videocollegamento in tempo reale.
In pratica: puoi continuare a usare la keybox per la consegna delle chiavi, ma l'identificazione va fatta di persona o in video, prima dell'ingresso, e conviene poterlo dimostrare.
Fisco e imposta di soggiorno: soglie, aliquote e responsabilità
Con la cedolare secca paghi il 26% sui canoni lordi; l'aliquota scende al 21% per i contratti di un solo immobile, che scegli nella dichiarazione dei redditi. Se una piattaforma o un'agenzia incassa i canoni, opera una ritenuta del 21%. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questa attività non più di due appartamenti per anno: oltre, l'attività si presume imprenditoriale (legge 199/2025, art. 1, comma 17). Lo riepiloga la guida dell'Agenzia delle Entrate.
Per l'imposta di soggiorno a Verona il regolamento comunale fa di chi incassa il canone il responsabile del pagamento, con diritto di rivalsa sull'ospite:
- se l'ospite non paga, l'imposta la devi versare tu;
- sei agente contabile e presenti ogni anno il conto della gestione;
- l'imposta si applica fino a quattro pernottamenti per persona al mese;
- per l'omesso o parziale versamento la sanzione di base è il 25% dell'importo, riducibile con il ravvedimento.
Se la piattaforma riscuote l'imposta per tuo conto, devi comunque dichiarare al Comune i pernottamenti, distinti per canale.
Quando nasce una lite: condominio, verbali, ospiti e piattaforme
Quasi tutte le liti si vincono o si perdono sui documenti: annunci, regole della casa, messaggi, ricevute. Conservarli fin dal primo giorno costa poco.
- Il condominio vuole vietare gli affitti brevi. L'assemblea a maggioranza non può limitare l'uso del tuo appartamento. Può farlo un regolamento di origine contrattuale con una clausola chiara: la Cassazione ha ritenuto che il divieto di destinare le unità a «casa di alloggio» comprenda il B&B e valga anche verso il conduttore (Cass. civ., sez. II, ord. n. 2770/2025). Va verificato se la clausola ti è opponibile e a quali attività si riferisce davvero.
- Hai ricevuto un verbale. Entro 30 giorni dalla contestazione puoi inviare scritti difensivi e chiedere di essere sentito; entro 60 giorni puoi pagare in misura ridotta (legge 689/1981, artt. 16 e 18). Prima di pagare conviene capire se la violazione c'è davvero, perché il pagamento chiude la questione.
- L'ospite ha causato danni. Contano le prove: foto e inventario prima e dopo il soggiorno, messaggi, preventivi di riparazione. Si parte dalla procedura della piattaforma e, se non basta, si agisce contro l'ospite. Se risiede in un altro Paese dell'Unione europea, per i danni di importo contenuto esiste un procedimento europeo semplificato per le controversie di modesta entità.
- La piattaforma ha sospeso l'account. Il Digital Services Act obbliga le piattaforme online a offrire un sistema interno di reclamo contro sospensioni e rimozioni, utilizzabile per almeno sei mesi dalla decisione, con risposta motivata (art. 20 Reg. UE 2022/2065). Il reclamo va scritto con cura: è spesso la prima prova in un'eventuale causa.
- L'imposta di soggiorno non è stata pagata dall'ospite. Paghi tu come responsabile e poi ti rivali sull'ospite: servono le prove della richiesta di pagamento.
Come lavoriamo
1Primo esame gratuitoCi descrivi la situazione e ci invii i documenti (verbale, regolamento, messaggi della piattaforma). Ti diciamo quali termini corrono e quali sono le opzioni. Il primo esame non ha costi.
2Preventivo scrittoRicevi un preventivo gratuito. Si procede solo con incarico scritto e compenso concordato prima.
3Verifica e strategiaControlliamo la tua posizione su CIN, comunicazioni, imposta e contratti, e scegliamo la strada: scritti difensivi, trattativa, reclamo alla piattaforma, azione in giudizio.
4Assistenza fino alla chiusuraSeguiamo il caso con il Comune, il condominio, l'ospite o la piattaforma, e ti indichiamo cosa sistemare per evitare nuove contestazioni.
Documenti da preparare
- CIN e codice regionale, con la ricevuta della comunicazione alla Regione
- Visura catastale e titolo di proprietà o contratto che ti consente di locare
- Regolamento di condominio e atto di acquisto (per verificare eventuali divieti)
- Annunci pubblicati e condizioni accettate sulle piattaforme
- Ricevute di Alloggiati Web e documentazione del check-in
- Comunicazioni trimestrali e ricevute dell'imposta di soggiorno
- Verbale di accertamento o contestazione ricevuta
- Foto, inventario e messaggi con l'ospite in caso di danni
Domande frequenti
La keybox può servire per consegnare le chiavi, ma non sostituisce l'identificazione. Secondo il Consiglio di Stato (sez. III, sent. n. 9101/2025) devi verificare che la persona corrisponda al documento, di persona o con un videocollegamento in tempo reale; l'invio online dei documenti da solo non basta.
Entro 24 ore dall'arrivo; subito se il soggiorno non supera le 24 ore. La regola vale anche per chi loca per meno di trenta giorni (art. 109 TULPS).
Oltre i due appartamenti per anno l'attività si presume imprenditoriale: non puoi applicare il regime fiscale delle locazioni brevi e devi presentare la SCIA al SUAP del Comune (legge 199/2025, art. 1, comma 17; art. 13-ter, comma 8, D.L. 145/2023). Fino al 2025 la soglia era di quattro appartamenti.
Una delibera a maggioranza non può limitare l'uso della tua proprietà. Il divieto può derivare da un regolamento contrattuale con una clausola chiara che ti sia opponibile (Cass. civ., sez. II, ord. n. 2770/2025). Va letto il testo esatto della clausola.
Sì. Il regolamento del Comune di Verona ti considera responsabile del pagamento, con diritto di rivalsa sull'ospite. Conserva la prova della richiesta di pagamento.
Da 500 a 5.000 euro per ogni alloggio e la rimozione dell'annuncio. Se il CIN manca del tutto, la sanzione va da 800 a 8.000 euro (art. 13-ter, comma 9, D.L. 145/2023).
No: per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni non c'è obbligo di registrazione. Conviene comunque avere condizioni scritte e accettate dall'ospite prima dell'arrivo (numero di ospiti, regole della casa, danni, imposta di soggiorno): in caso di lite sono la tua prova.
Sì. Le piattaforme online devono offrire un sistema interno di reclamo contro le sospensioni, utilizzabile per almeno sei mesi dalla decisione e con risposta motivata (art. 20 Reg. UE 2022/2065). Contano anche le condizioni contrattuali che hai accettato.
Richiedi il primo esame del caso
AFFITTI BREVI: PARLIAMONE
Approfondimenti e pagine collegate
Dal blog dello Studio
Pagine collegate
Fonti normative e ufficiali- D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (CIN, requisiti di sicurezza, sanzioni)
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (regime fiscale delle locazioni brevi)
- Agenzia delle Entrate, Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari (aprile 2026)
- Regione del Veneto, Locazioni turistiche (L.R. 11/2013, art. 27-bis; ROSS1000)
- Comune di Verona, Regolamento dell'imposta di soggiorno
- Comune di Verona, Imposta di soggiorno: scadenze e sanzioni per i gestori
- Legge 24 novembre 1981, n. 689 (sanzioni amministrative)
- Regolamento (UE) 2024/1028 (dati sulle locazioni di alloggi a breve termine)
Chi fornisce queste informazioni. Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), titolare dello Studio Legale MP, Corso Porta Nuova 7, 37122 Verona · P.IVA 04125590234 · PEC avv.marcopanato@pec.it. Pagina aggiornata al 25/09/2026: le informazioni sono di carattere generale e non sostituiscono l’esame del caso concreto; nessun risultato può essere assicurato in anticipo. Lo Studio può utilizzare strumenti di intelligenza artificiale solo a supporto dell’attività professionale, che resta dell’avvocato; al conferimento dell’incarico ricevi le informazioni previste dall’art. 13 della legge 132/2025.
