Immaginate di uscire di casa ogni mattina con la sensazione di essere sempre inquadrati. Non dalla telecamera condominiale approvata in assemblea, con il suo cartello informativo e le sue regole GDPR, ma da quella del vicino del piano di sotto, puntata verso il proprio ingresso, con un'inclinazione di pochi gradi che cattura sistematicamente il pianerottolo, la corte comune, perfino il vostro portone. È un caso frequentissimo nei condomini italiani, spesso sottovalutato perché apparentemente "di poco conto". La giurisprudenza del 2026 ci dice invece che quei pochi gradi possono fare la differenza tra un impianto lecito e uno da rimuovere in via d'urgenza.
Il principio consolidato: non conta il device, conta il campo visivo
Con la sentenza n. 9570 del 14 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha affrontato nuovamente il delicato tema delle telecamere installate dai singoli condòmini, chiarendo quando sia possibile procedere senza autorizzazione assembleare e quando, invece, l'impianto rischi di diventare illegittimo. Il principio fissato è netto: con la sentenza n. 9570 del 14 aprile 2026, la Cassazione ha stabilito che il singolo condòmino può installare una telecamera di sicurezza, ma solo se inquadra esclusivamente la propria proprietà. Appena l'obiettivo si sposta su androne, scale o garage comuni, l'installazione diventa illegittima e il dispositivo va rimosso.
Pochi mesi prima, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2181/2026 depositata il 2 febbraio 2026, aveva già chiarito che l'installazione di telecamere per la sicurezza privata è lecita anche se i dispositivi vengono posizionati su un muro comune, purché l'inquadratura sia limitata esclusivamente all'ingresso dell'abitazione di chi le installa, e che il diritto alla riservatezza dei vicini non viene violato se l'impianto rispetta i principi di liceità, proporzionalità e necessità indicati dal Garante della privacy. Il punto dirimente, in entrambi i casi, non è la presenza fisica del dispositivo, né la sua potenziale capacità di ruotare: ciò che conta è che, nella pratica, inquadri solo lo spazio antistante la porta di chi li ha montati, evitando di riprendere le zone private degli altri residenti.
Il profilo che la maggior parte della trattazione in materia tende a comprimere riguarda la distinzione tra il piano penale e quello civile. Molti condomini vengono rassicurati — a torto — dal fatto che riprendere scale condominiali non integra il reato di interferenze illecite nella vita privata ex art. 615-bis c.p. Questa conclusione è corretta, ma parziale e potenzialmente fuorviante: il Tribunale di Catanzaro, nell'ordinanza del 20 maggio 2026, ha precisato che la giurisprudenza penale che esclude il reato di interferenze illecite nella vita privata quando una telecamera riprende soltanto aree comuni riguarda esclusivamente il profilo penale e non esaurisce l'esame che il giudice civile deve compiere. In sede civile, infatti, prevale la tutela della riservatezza garantita dall'art. 2 della Costituzione: ciò significa che anche se non vi è reato, l'installazione può comunque essere illecita perché nessuno può essere sottoposto a controlli occulti, invasivi o non necessari nei propri spazi di vita quotidiana.
È proprio questa biforcazione tra piano penale e piano civile che apre scenari pratici spesso ignorati: un condomino che teme di agire penalmente per insufficienza delle prove, o semplicemente per non voler perseguire il vicino sul piano criminale, conserva intatto il diritto di agire in sede civile per la rimozione dell'impianto e, in caso di danno, per il risarcimento.
Il rimedio d'urgenza: la rimozione in pochi giorni
Il profilo forse più rilevante sul piano operativo riguarda la possibilità di ottenere la rimozione della telecamera non attraverso un giudizio ordinario — che può durare anni — ma attraverso un ricorso d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c. L'installazione, da parte del singolo condomino in un condominio minimo, di una telecamera sul muro comune che riprende non solo le proprie pertinenze esclusive ma anche aree comuni e l'ingresso dell'abitazione della vicina integra una violazione del diritto alla riservatezza, in contrasto con i principi fissati dal Garante Privacy. In presenza di tale invasività, il fumus boni iuris risulta integrato e il periculum in mora è in re ipsa, trattandosi di pregiudizio attuale e grave a un diritto fondamentale della persona. È pertanto legittimo l'ordine d'urgenza ex art. 700 c.p.c. di rimozione della telecamera, come affermato dal Tribunale di Catanzaro nell'ordinanza del 20 maggio 2026.
Il periculum in mora considerato sussistente in re ipsa è un elemento di notevole rilievo sistematico: significa che il giudice non deve attendere la prova concreta di un danno già verificatosi, perché la lesione continuativa della riservatezza — il fatto di essere osservati ogni giorno mentre si vive nei propri spazi — costituisce di per sé un pregiudizio attuale e grave. Quanto al periculum, il giudice ha ritenuto che fosse in re ipsa, poiché la lesione del diritto alla privacy costituisce un pregiudizio attuale e grave, idoneo a incidere sulle abitudini di vita e sul benessere psicologico della persona. La ricorrente aveva dimostrato di aver modificato il proprio comportamento quotidiano per il timore di essere costantemente osservata. Questa motivazione merita attenzione: altera abitudini, genera ansia, comprime la libertà di movimento nel proprio spazio domestico. Il danno alla persona è già in atto, prima ancora che le immagini vengano usate o diffuse.
La portata concreta di questa sentenza si era già manifestata poche settimane dopo la pubblicazione della pronuncia della Cassazione n. 9570/2026: il Tribunale di Catanzaro, con un'ordinanza del 20 maggio 2026, ha emesso in via d'urgenza un ordine di rimozione immediata della telecamera in un caso analogo, citando espressamente la sentenza della Cassazione. Si tratta di un segnale importante: i tribunali stanno applicando in modo rapido e coerente i principi fissati dalla Suprema Corte.
C'è però un punto di riflessione critica che merita di essere sollevato. La giurisprudenza, nel fissare il confine tra liceità e illiceità nell'angolo di ripresa, costruisce una regola di per sé chiara ma di applicazione tecnica tutt'altro che semplice. Come stabilire, senza una perizia tecnica, se il campo visivo di una telecamera include o meno una porzione di area comune? In sede cautelare, l'onere della prova ricade sul ricorrente, che dovrà fornire elementi concreti — fotografie, rilievi, sopralluoghi — per dimostrare l'invasività dell'angolo di ripresa. Il consiglio pratico è quello di documentare meticolosamente la situazione prima ancora di rivolgersi al giudice: filmati del monitor di controllo del vicinato, fotografie dell'installazione, dichiarazioni di altri condomini. Il brocardo vigilantibus iura subveniunt trova qui una declinazione molto concreta: il diritto tutela chi si attiva tempestivamente e con gli strumenti giusti.
Sul versante opposto — quello di chi ha già installato o intende installare una telecamera privata — occorre comprendere che la soglia dell'illiceità può essere raggiunta anche involontariamente. Un'inclinazione di pochi gradi per ottenere una visuale migliore sull'ingresso di casa propria, una telecamera ad ampio angolo posizionata in modo da inquadrare anche parte del pianerottolo condominiale: sono situazioni in cui si diventa titolari di un trattamento illecito di dati personali senza averne l'intenzione. Se l'inquadratura include anche solo una porzione di area comune, anche il pianerottolo, il condomino diventa titolare del trattamento con tutti gli obblighi che ne derivano. E tali obblighi, in caso di violazione, possono includere l'ordine giudiziale di rimozione, il risarcimento del danno e le sanzioni amministrative del Garante.
Il quadro si complica ulteriormente alla luce del Provvedimento n. 209 del 10 aprile 2025 del Garante per la Protezione dei Dati Personali, che ha ridisegnato le regole per la videosorveglianza condominiale deliberata dall'assemblea. Le nuove Linee Guida del Garante Privacy del 10 aprile 2025 (Provv. n. 209/2025) segnano un cambio di passo netto: la protezione dei dati in condominio non è più affidata al buon senso o alle prassi consolidate, ma deve poggiare su criteri di trasparenza, proporzionalità e responsabilità amministrativa. Non solo delibere e cartelli: oggi serve un vero e proprio sistema di gestione della privacy.
La vera innovazione introdotta dal Garante è documentale: il condominio dovrà dotarsi di un Registro delle attività di trattamento. Non è più sufficiente gestire correttamente i dati: occorre poterlo dimostrare. Il registro diventa la prova dell'accountability condominiale, elencando trattamenti, finalità, tempi di conservazione, soggetti autorizzati, fornitori esterni, misure tecniche e organizzative adottate.
Sul fronte dei tempi di conservazione delle immagini, le indicazioni sono precise: i tempi di conservazione delle immagini non devono superare 72 ore, salvo casi eccezionali documentati; nei casi complessi o estesi, sarà obbligatoria una valutazione d'impatto (DPIA). Un impianto tecnicamente perfetto, approvato regolarmente in assemblea, può dunque risultare non conforme per il solo fatto di conservare le registrazioni per sette giorni senza una specifica giustificazione documentata.
Come osservava Nassim Taleb, i rischi più pericolosi non sono quelli visibili e discussi, ma quelli nascosti nei dettagli che si ritiene irrilevanti. In materia di videosorveglianza condominiale, il "cigno nero" è spesso proprio un grado di inclinazione in più, una settimana di conservazione non giustificata, un cartello mancante: dettagli che trasformano un impianto di sicurezza in una fonte di responsabilità.
Cosa fare concretamente? Chi ritiene che la telecamera del vicino inquadri aree comuni o la propria proprietà esclusiva deve: documentare sistematicamente la situazione raccogliendo elementi probatori idonei; verificare se l'impianto è stato posizionato su parti comuni senza delibera assembleare; valutare con un legale con esperienza in diritto condominiale e privacy la percorribilità del ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., che — come dimostra la pronuncia di Catanzaro del 20 maggio 2026 — può portare a un ordine di rimozione in tempi rapidi, senza attendere l'esito di un giudizio ordinario. Chi invece intende installare una telecamera privata dovrebbe far verificare preventivamente il campo visivo dell'impianto da un tecnico, assicurandosi che nessuna porzione di area comune venga mai inquadrata, e conservare la documentazione di questa verifica come prova della propria buona fede e della conformità del trattamento.
Il tema della videosorveglianza in condominio non è dunque riducibile a una semplice contrapposizione tra sicurezza e privacy. È un problema di geometria giuridica: angoli, confini, campi visivi che determinano la liceità o l'illiceità di un impianto. E la giurisprudenza del 2026, con una coerenza e una rapidità applicativa che raramente si osserva in altri ambiti del diritto condominiale, sta già tracciando quei confini con precisione sempre maggiore.
Redazione - Staff Studio Legale MP
