Un condomino di un palazzo veronese installa una telecamera accanto alla porta di casa, orientata verso il proprio ingresso. La mattina dopo riceve una diffida dall'avvocato del vicino: la telecamera riprende anche mezzo metro del pianerottolo comune. Basta così per incorrere in conseguenze civili, amministrative e — nei casi più gravi — penali. Non è un caso limite. È la realtà quotidiana fotografata dalla giurisprudenza più recente.
Il criterio dell'angolo visuale: cosa cambia con le ultime sentenze della Cassazione
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9570 del 14 aprile 2026, ha stabilito un principio di portata generale che semplifica la vita ai singoli proprietari, ma impone vincoli tecnici rigorosi. Il punto di partenza è noto: il criterio decisivo non è il luogo di installazione del dispositivo, ma ciò che viene effettivamente ripreso. Secondo la Suprema Corte, non vi è violazione della privacy — né è necessario il consenso degli altri comproprietari — quando la telecamera inquadra esclusivamente la porta di ingresso dell'appartamento di chi l'ha installata, senza riprendere spazi comuni o persone estranee.
Pochi mesi prima, la Cassazione, con l'ordinanza n. 2181 depositata il 3 febbraio 2026, aveva già chiarito quando è legittima l'installazione di telecamere di sorveglianza, per esigenze di sicurezza personale, nelle parti comuni di un edificio, fissando come elemento discriminante cosa viene inquadrato dalla telecamera. Nel caso esaminato, le telecamere erano fisse e orientate solo verso gli ingressi dell'abitazione della proprietaria, nel rispetto dei principi di liceità, necessità e proporzionalità indicati dal Garante per la privacy.
La sentenza n. 9570 del 2026 è però quella che introduce la novità più significativa — e meno commentata dagli altri osservatori. La pronuncia della Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione affronta il tema della videosorveglianza condominiale quando le telecamere sono installate da un singolo condomino all'interno della propria unità immobiliare, ma con un angolo di ripresa che intercetta anche le parti comuni. La Corte non si limita a confermare il divieto: quando l'impianto, pur collocato nella proprietà esclusiva, riprende anche spazi comuni, il parametro decisivo non è l'art. 1122-ter c.c., ma la disciplina del GDPR, salva la possibilità di una ripresa limitata delle aree immediatamente adiacenti solo se sia provato un rischio effettivo e la misura risulti necessaria e proporzionata.
È questo il passaggio che la maggior parte degli articoli circolanti in rete non sviluppa: non esiste un divieto assoluto e cieco, né una libertà assoluta. Soltanto in presenza di situazioni di rischio effettivo, sempre da accertare nel giudizio di merito, il singolo condomino può estendere la ripresa anche alle aree di uso condominiale immediatamente prossime e prospicienti a quelle del suo appartamento, se tale estensione risulti, in concreto, necessaria e proporzionata, e sempre nel rispetto delle Linee guida n. 3/2019 del Comitato europeo per la protezione dei dati e del Provvedimento generale del Garante dell'8 aprile 2010. Questo significa che la valutazione è sempre in concreto e non si può risolvere con una semplice regola geometrica. Chi vuole fare valere l'eccezione di necessità deve dimostrare il rischio reale — furti subiti, episodi documentati, situazioni di pericolo verificate — e deve farlo in giudizio.
Il salto di qualità giuridica: quando il condomino diventa titolare del trattamento
Il profilo più sottovalutato della vicenda è proprio questo cambio automatico di status. Quando un singolo condomino installa telecamere, l'esclusione del GDPR per fini "esclusivamente personali o domestici" (art. 2(2)(c) GDPR) vale solo se le riprese sono limitate alla sua proprietà privata — come l'interno dell'appartamento o il garage. Se l'inquadratura si estende, anche in minima parte, su aree comuni (pianerottoli, scale, cortili) o pubbliche, il condomino diventa titolare del trattamento ed è soggetto al GDPR.
Questo significa che, superata quella soglia visiva, il condomino deve rispettare integralmente la normativa sulla protezione dei dati: predisporre un'informativa, rispettare i tempi di conservazione delle immagini (in linea ordinaria 24-48 ore, con motivazione documentata per la proroga), affiggere la cartellonistica obbligatoria, nominare eventuali responsabili esterni del trattamento, e — se il sistema è particolarmente pervasivo o integra tecnologie avanzate — condurre una valutazione d'impatto preventiva. Molti impianti installati anche solo tre o quattro anni fa non rispettano questi requisiti, non perché siano tecnicamente difettosi, ma perché manca la documentazione che oggi la legge richiede.
Le conseguenze di questa inosservanza non sono teoriche. Il vicino può chiedere al tribunale la rimozione immediata tramite ricorso d'urgenza, e il giudice può ordinare lo smontaggio in pochi giorni. L'assemblea può deliberare l'installazione di un sistema di videosorveglianza condominiale collettivo, ma non può autorizzare un singolo condòmino a riprendere le parti comuni con un dispositivo privato a uso personale. Le sanzioni possono includere ordine di rimozione immediata del dispositivo, risarcimento del danno ai condòmini lesi, sanzioni amministrative del Garante Privacy e, nei casi più gravi, responsabilità penale.
Proprio su questo punto si innesta il precedente del Tribunale di Catanzaro: il Tribunale di Catanzaro, con un'ordinanza del 20 maggio 2026, ha emesso in via d'urgenza un ordine di rimozione immediata della telecamera in un caso analogo, citando espressamente la sentenza della Cassazione. L'urgenza è stata riconosciuta ai sensi dell'articolo 700 del Codice di procedura civile, uno strumento che i giudici usano quando c'è un danno grave e imminente che non può aspettare i tempi ordinari di un processo.
Il sistema condominiale deliberato dall'assemblea segue un percorso del tutto diverso: la videosorveglianza condominiale collettiva riguarda l'impianto installato sulle parti comuni per la sicurezza dell'intero edificio. Trova applicazione l'articolo 1122-ter del Codice Civile e diventa necessaria una specifica deliberazione assembleare. In quel caso, il condominio agisce come titolare del trattamento e l'amministratore come responsabile. Le nuove Linee Guida del Garante Privacy (Provvedimento n. 209 del 10 aprile 2025) hanno sancito che la protezione dei dati in condominio non è più affidata al buon senso o alle prassi consolidate, ma deve poggiare su criteri di trasparenza, proporzionalità e responsabilità amministrativa. Non solo delibere e cartelli: oggi serve un vero e proprio sistema di gestione della privacy.
Come ricordava il giurista latino con il brocardo vigilantibus iura subveniunt, il diritto tutela chi è attento e diligente nella cura dei propri interessi — e lo stesso vale per chi subisce una ripresa illecita: solo chi agisce tempestivamente, documentando l'angolo di visuale con perizia tecnica, ottiene tutela rapida ed effettiva.
Vale la pena richiamare qui una riflessione di Stefano Rodotà, tra i più lucidi teorici del diritto alla riservatezza in Italia: la privacy non è il privilegio di chi ha qualcosa da nascondere, ma la condizione necessaria perché ciascuno possa costruire liberamente la propria identità. In un condominio questa tensione si fa visibile ogni giorno: il corridoio condiviso è anche lo spazio in cui si è semplicemente se stessi, senza dover essere osservati.
Cosa fare concretamente: errori da evitare e passi consigliati
Il rischio principale per chi ha già installato una telecamera è pensare che, poiché la telecamera è fisicamente nella propria proprietà, non ci siano problemi. L'angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi di esclusiva pertinenza dell'unità immobiliare di proprietà singola, escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, inerente alle parti comuni dell'edificio condominiale (quali cortili, pianerottoli, scale, anditi, aree destinate a parcheggio).
Un secondo errore frequente riguarda il ruolo dell'amministratore. Se l'installazione lede l'estetica del fabbricato o comporta un'alterazione delle parti comuni — come un ancoraggio invasivo su una facciata pregiata — l'amministratore ha piena legittimazione ad agire per la tutela delle parti comuni, diffidando il condomino e chiedendo il ripristino. Diverso è il caso in cui la disputa riguardi esclusivamente la privacy e l'angolo di ripresa della telecamera posta all'interno della proprietà altrui: in questa circostanza, l'amministratore non possiede poteri coercitivi diretti per ordinare la rimozione, poiché si tratta di un conflitto tra diritti soggettivi privati.
Il terzo errore — forse il più grave — riguarda chi intende avvalersi dell'eccezione di necessità introdotta dalla sentenza n. 9570 del 2026: occorre un accertamento di fatto sul rischio reale, sulla necessità della misura e sulla sua proporzionalità. La valutazione spetta al giudice di merito e non è riesaminabile in cassazione come errore di sussunzione. Questo significa che invocare furti o vandalismi senza documentazione probatoria adeguata non è sufficiente: è necessario dimostrare in giudizio la situazione di pericolo concreto che giustifica quella specifica estensione dell'angolo visuale.
Infine, chi si trovi nella posizione opposta — ossia chi subisce la ripresa illecita da parte di un vicino — deve sapere che lo strumento più rapido ed efficace è il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., come confermato dall'ordinanza del Tribunale di Catanzaro del 20 maggio 2026, e che la tutela è azionabile anche senza attendere il deterioramento della situazione.
Il quadro che emerge dalla giurisprudenza più recente è più sfumato e tecnico di quanto la vulgata corrente lasci intendere. Non esiste né un diritto assoluto alla telecamera privata, né un divieto assoluto. Esiste invece un sistema di regole di bilanciamento — tra sicurezza individuale, riservatezza dei vicini e protezione dei dati — che richiede una valutazione caso per caso. Il rischio reale, per chiunque si muova da solo in questo terreno senza una verifica giuridica e tecnica preliminare, è quello di ritrovarsi esposto a conseguenze molto più serie di quelle che aveva immaginato, a partire dal semplice posizionamento di una telecamera davanti alla porta di casa.
Redazione - Staff Studio Legale MP
