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Il 14 febbraio 2026 l'onorevole Elisabetta Gardini ritira ufficialmente la proposta di legge AC 2692, la riforma più ambiziosa del diritto condominiale degli ultimi anni, prima ancora che la commissione parlamentare ne iniziasse l'esame. Dieci giorni dopo, il senatore Paolo Tosato (Lega) deposita al Senato il Disegno di Legge 1816, assegnato alla Commissione Giustizia il 18 marzo 2026. La riforma condominio 2026 non è morta: si è trasformata, e capire cosa è sopravvissuto e cosa è stato abbandonato è essenziale per valutare l'impatto reale sulle spese condominiali.
Come ricordava Norberto Bobbio, ogni riforma che non si accompagna a una chiara mappatura degli interessi coinvolti rischia di restare lettera morta o, peggio, di generare conflitti più acuti di quelli che intendeva sanare. Il passaggio da AC 2692 a DDL 1816 sembra muoversi esattamente in questa direzione: ridurre le ambizioni per aumentare le probabilità di approvazione.
Cosa prevedeva la proposta Gardini che è stata ritirata?
La proposta AC 2692 era costruita su tre pilastri di rottura rispetto alla legge 11 giugno 2012 n. 220, ancora oggi la fonte normativa di riferimento per il condominio negli edifici.
Il primo pilastro era la solidarietà passiva piena: i condomini avrebbero risposto solidalmente — e non più proporzionalmente, come prevede l'attuale art. 63 disp. att. c.c. — dei debiti condominiali verso i terzi. Una norma che avrebbe radicalmente cambiato i rapporti tra il condominio e i fornitori, ma che avrebbe anche esposto i condomini più diligenti alle inadempienze altrui.
Il secondo pilastro era l'obbligo del revisore contabile universale: ogni condominio, a prescindere dalle dimensioni, avrebbe dovuto dotarsi di un revisore esterno per la certificazione del rendiconto annuale. Una misura di trasparenza, certo, ma con costi stimati che, per i condomìni piccoli, avrebbero potuto superare i 500-800 euro annui aggiuntivi.
Il terzo pilastro era una riduzione generalizzata dei quorum assembleari, non limitata ai soli lavori urgenti di sicurezza: una modifica che avrebbe reso più fluide le decisioni assembleari, ma che molti commentatori ritenevano lesiva del diritto di proprietà dei condomini di minoranza.
Il ritiro dell'AC 2692 ha eliminato tutti e tre questi elementi dal tavolo. Il DDL 1816 riparte da zero, con un approccio deliberatamente più morbido.
Quali sono le differenze tra il DDL 1816/2026 e la riforma condominio del 2012?
La legge 220/2012 ha modernizzato il condominio sotto diversi profili — ha reso obbligatoria la polizza RC per l'amministratore, ha introdotto il fondo speciale per i lavori straordinari, ha codificato il registro dell'anagrafe condominiale — ma ha lasciato aperti numerosi nodi che il contenzioso giudiziario ha portato a galla negli anni successivi.
Il DDL 1816 interviene su quattro fronti specifici, che vale la pena confrontare con l'attuale disciplina.
Sul fronte del rendiconto analitico, la legge 220/2012 impone già all'art. 1130-bis c.c. un rendiconto con registro di contabilità, riepilogo finanziario e allegata relazione. Il DDL 1816 va oltre: introduce uno standard analitico obbligatorio basato sulla norma UNI 10801:2024 per tutti i condomìni con più di 50 unità immobiliari o con un bilancio superiore a 100.000 euro. Non si tratta solo di maggiore trasparenza: è una svolta che renderà il rendiconto impugnabile su basi più precise, come del resto sta già anticipando la giurisprudenza recente. La Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza n. 10408 del 21 aprile 2026 ha chiarito che il rendiconto condominiale approvato in assemblea è impugnabile quando manchi l'allegazione dei giustificativi di spesa, ritenendo insufficiente il solo consuntivo approvato a maggioranza senza documentazione di supporto. La norma UNI 10801:2024, se resa obbligatoria, fornirebbe finalmente un parametro oggettivo per questo tipo di contestazioni.
Sul fronte dei quorum assembleari, la riduzione proposta dal DDL 1816 è circoscritta: il quorum scende a un terzo dei millesimi solo per deliberare lavori urgenti di sicurezza, in deroga all'attuale maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 500 millesimi richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c. Nessuna modifica per le delibere ordin
Redazione - Staff Studio Legale MP
