C'è un momento preciso in cui i condòmini capiscono che qualcosa non va: il rendiconto non arriva da due anni, l'estratto conto condominiale è inaccessibile, i lavori deliberati in assemblea giacciono nel cassetto. La domanda che rimbalza sui pianerottoli — e sempre più spesso sui gruppi di messaggistica — è sempre la stessa: come si fa a mandarlo via senza trovarsi poi citati in giudizio per risarcimento danni?
La risposta non è banale. Revocare l'amministratore di condominio è un diritto, ma esercitarlo senza la necessaria consapevolezza giuridica espone il condominio a conseguenze patrimoniali rilevanti. Nell'estate in cui entrano in vigore le nuove istruzioni della Unità di Informazione Finanziaria per la prevenzione del riciclaggio, il quadro degli obblighi dell'amministratore si è ulteriormente ampliato — e con esso, quello delle possibili irregolarità che i condòmini possono far valere.
Le due vie di revoca: assemblea o Tribunale
L'art. 1129, comma 11, del codice civile stabilisce che l'amministratore è revocabile in ogni tempo dall'assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la nomina: la metà del valore dell'edificio (500 millesimi) e la maggioranza degli intervenuti. La norma non richiede che la delibera sia motivata: il rapporto tra condominio e amministratore è un mandato fondato sulla fiducia, e il venir meno di questa legittima da sola la revoca, senza che i condòmini debbano dimostrare alcuna specifica inadempienza.
Il punto critico emerge però sul piano economico. Quando la revoca avviene prima della scadenza naturale del mandato e in assenza di una giusta causa, l'amministratore può agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno, pari all'equivalente del compenso non percepito fino alla fine del mandato, ai sensi dell'art. 1725 c.c. È il principio consolidato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 20957 del 2004, mai smentito da allora: l'assemblea può sempre revocare, ma se lo fa senza giusta causa paga. Questo significa che documentare le irregolarità prima di convocare l'assemblea non è un formalismo, è una necessità strategica che protegge le tasche di tutti i condòmini.
La seconda via è quella giudiziale, disciplinata dagli artt. 1129, commi 11 e 12, c.c. e dall'art. 64 delle disposizioni attuative. Quando l'assemblea è inerte, non raggiunge i quorum o è addirittura ostile alla revoca nonostante le irregolarità, il singolo condomino può rivolgersi direttamente al Tribunale. Si tratta di un rimedio eccezionale: il giudice interviene solo in presenza di gravi irregolarità, e il procedimento si svolge in camera di consiglio con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del Tribunale è ammesso reclamo alla Corte d'Appello nel termine di dieci giorni dalla notifica.
La giurisprudenza ha chiarito — e la Cass. civ., Sez. II, 19 marzo 2021, n. 7874 ha ribadito — che la giusta causa per la revoca assembleare si individua indicativamente nelle stesse ipotesi che legittimano la revoca giudiziale. La coincidenza non è casuale: è il sistema normativo che, coerentemente, considera gravi irregolarità le stesse condotte che, se commesse, escludono il diritto al risarcimento.
L'elenco delle gravi irregolarità previsto dalla legge non è tassativo, ma comprende alcune ipotesi tipiche particolarmente ricorrenti nella prassi: l'omessa apertura o l'uso distorto del conto corrente condominiale; la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale nei 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio; il rifiuto reiterato di convocare l'adunanza per la revoca e la nomina del successore; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, amministrativi o di delibere assembleari; la gestione contabile che genera confusione tra patrimonio condominiale e patrimonio personale dell'amministratore; l'omessa o scorretta tenuta dei registri condominiali.
Un orientamento significativo si è formato in materia di requisiti professionali: la giurisprudenza di merito ha affermato a più riprese che il mancato adempimento degli obblighi di formazione periodica continua previsti dall'art. 71-bis delle disposizioni attuative del codice civile costituisce, di per sé, una grave irregolarità idonea a fondare la richiesta di revoca giudiziale. Non si tratta di un dettaglio procedurale, ma di un requisito sostanziale che l'amministratore deve dimostrare di possedere in modo continuativo.
La Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025 ha poi delimitato con precisione i confini dell'azione giudiziale: è inammissibile per carenza di interesse la domanda di revoca proposta nei confronti di un amministratore che abbia già cessato l'incarico per decorrenza del termine biennale, poiché in quel momento l'amministratore conserva solo i poteri limitati di gestione urgente previsti dall'art. 1129, comma 8, c.c. La pronuncia ha il merito di chiarire che la revoca giudiziale è uno strumento eccezionale e urgente, attivabile esclusivamente nei confronti di chi è in carica: presentare ricorso fuori tempo massimo non solo è inutile, ma può comportare condanne alle spese.
La novità di luglio: gli obblighi antiriciclaggio e il rischio di nuove irregolarità
Dal 1° luglio 2026 sono entrate in vigore le nuove istruzioni dell'Unità di Informazione Finanziaria (UIF), adottate con provvedimento del 18 dicembre 2025 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 303 del 31 dicembre 2025, in attuazione dell'art. 35, comma 3, del D.Lgs. n. 231/2007. Le nuove istruzioni sostituiscono integralmente il precedente provvedimento del 4 maggio 2011 e ridefiniscono le modalità con cui i soggetti obbligati devono individuare, valutare e — se necessario — segnalare le operazioni sospette alla UIF.
Ciò che molti condòmini ignorano è che l'art. 3 del D.Lgs. n. 231/2007 annovera tra i soggetti obbligati anche gli amministratori di condominio, in qualità di operatori non finanziari. L'antiriciclaggio non riguarda solo banche e notai: riguarda anche chi gestisce il denaro del palazzo.
La novità delle istruzioni del luglio 2026 non consiste nell'introduzione di nuovi obblighi sostanziali, ma in un cambiamento di metodo. Non è più sufficiente che l'amministratore rilevi la presenza di un singolo indicatore di anomalia per decidere se segnalare o meno un'operazione sospetta: le nuove istruzioni richiedono che ogni decisione sia il risultato di un processo valutativo documentato, coerente e proporzionato alle circostanze concrete. L'amministratore deve poter ricostruire, in caso di verifica, quali controlli ha effettuato, quali chiarimenti ha richiesto, quali documenti ha acquisito e perché ha concluso nel senso di segnalare oppure di non segnalare.
Sul piano pratico, questo significa che lo studio di amministrazione condominiale deve dotarsi di criteri interni per l'individuazione delle anomalie, e gli studi associati o le società tra professionisti sono obbligati all'adozione di una procedura interna per la gestione delle segnalazioni di operazioni sospette e all'individuazione di un referente SOS.
Qui si apre un profilo che merita attenzione. La violazione degli obblighi antiriciclaggio — omessa segnalazione, mancata organizzazione interna, assenza di documentazione del percorso valutativo — non è un mero inadempimento burocratico: espone l'amministratore a sanzioni, ma può configurare anche una grave irregolarità nella gestione del mandato condominiale, poiché incide direttamente sulla corretta custodia e sulla trasparenza del patrimonio comune. Un amministratore che gestisce flussi economici rilevanti — appalti, lavori straordinari, raccolte fondi — senza un'adeguata organizzazione interna in materia antiriciclaggio non è un amministratore che adempie diligentemente al proprio mandato. Il nesso con l'art. 1129 c.c. è logico e giuridicamente fondato, anche se la giurisprudenza sul punto è ancora in formazione.
Il principio romano del vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — ha qui una declinazione concreta: i condòmini che si attivano tempestivamente, documentano le irregolarità e agiscono con gli strumenti che la legge mette a disposizione sono quelli che riescono a tutelare il patrimonio collettivo. Quelli che attendono o che si affidano al solo passaparola condominiale rischiano di scoprire troppo tardi che i termini per agire si sono accorciati, le prove si sono disperse e l'ex amministratore ha già cambiato residenza.
Come scriveva Luigi Ferrajoli riflettendo sui meccanismi di garanzia del diritto, la tutela effettiva delle posizioni soggettive non dipende solo dall'esistenza delle norme, ma dalla capacità di attivarle nei tempi e nei modi corretti. Nel condominio, come in ogni altro ambito del diritto civile, la differenza tra un danno subito e un danno evitato si misura spesso nella settimana in cui si decide di consultare un legale.
Cosa fare concretamente
Prima di convocare l'assemblea per la revoca, è indispensabile costruire un fascicolo documentale: raccogliere ogni richiesta di accesso alla documentazione contabile rimasta senza risposta, i verbali delle assemblee in cui il rendiconto non è stato presentato, ogni comunicazione scritta ignorata dall'amministratore, gli estratti del conto corrente condominiale ove accessibili. Questo materiale è fondamentale sia per sostenere la delibera di revoca e qualificarla come motivata da giusta causa — escludendo così il diritto al risarcimento — sia per eventualmente proporre azione risarcitoria contro l'ex amministratore per i danni patrimoniali subiti dal condominio.
Se l'assemblea non riesce a raggiungere i quorum o se l'amministratore blocca sistematicamente la convocazione, il singolo condomino ha la facoltà di ricorrere direttamente al Tribunale, senza bisogno del consenso degli altri. Il procedimento non richiede formalmente la rappresentanza tecnica di un avvocato, ma la giurisprudenza stessa segnala che la complessità della materia rende la consulenza legale ampiamente opportuna. La redazione del ricorso, la selezione delle prove, la scelta delle irregolarità da dedurre e la tempistica dell'azione possono fare la differenza tra un decreto di revoca e un provvedimento di rigetto.
Va ricordato infine che l'azione di responsabilità contro l'ex amministratore per il risarcimento dei danni — che va proposta in sede di cognizione ordinaria, separatamente dal procedimento camerale di revoca — richiede la prova del danno, del suo ammontare e del nesso causale con le condotte irregolari. Non basta l'intuizione che "i conti non tornano": servono dati, documenti, perizie.
Il diritto condominiale è una materia in continua evoluzione normativa e giurisprudenziale. Le nuove regole antiriciclaggio di luglio 2026 ne sono la conferma più recente: ogni stagione porta nuovi obblighi per l'amministratore, e ogni nuovo obbligo inadempiuto può diventare, nelle mani di condòmini ben consigliati, uno strumento legittimo di tutela collettiva.
Redazione - Staff Studio Legale MP
