Un condomino usa da quindici anni lo stesso stallo nel cortile. Lo ritiene "suo". Un giorno l'assemblea ridistribuisce gli spazi. Lui impugna la delibera sostenendo di aver acquisito un diritto ormai consolidato. Ha ragione? La risposta della giurisprudenza più recente è netta — e, per molti condomini, sorprendente.
Il tema dei posti auto condominiali è tra i più litigiosi del diritto immobiliare italiano. Ogni anno migliaia di assemblee approvano delibere sui parcheggi, e ogni anno una quota rilevante di queste delibere viene impugnata davanti ai tribunali. Le ragioni del contenzioso sono spesso le stesse: confusione tra ciò che l'assemblea può decidere a maggioranza e ciò che invece richiede il consenso di tutti, o addirittura un titolo di proprietà.
Il quadro normativo: artt. 1102, 1117 e 1117-ter c.c.
Il punto di partenza è l'art. 1117 c.c., che annovera espressamente le aree destinate a parcheggio tra le parti comuni dell'edificio. La presunzione di condominialità opera automaticamente: non è il condomino a dover dimostrare che uno stallo è comune, ma chi ne rivendica la proprietà esclusiva deve provare l'esistenza di un titolo contrario. Questo assetto, introdotto dalla riforma del condominio del 2012, ha semplificato la tutela dei singoli partecipanti, invertendo l'onere della prova a loro favore.
L'uso delle aree comuni è disciplinato dall'art. 1102 c.c., il quale consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Il principio del pari godimento è il cardine attorno al quale ruota l'intera materia: ogni delibera assembleare sui parcheggi che lo violi è radicalmente nulla, non semplicemente annullabile.
Quando si tratta di modificare la destinazione d'uso di un bene comune — non solo di disciplinarne l'utilizzo — entra in gioco l'art. 1117-ter c.c., che prevede maggioranze qualificate e precisi obblighi di convocazione e informazione. La distinzione tra i due piani (regolamentazione d'uso vs. mutamento di destinazione) è cruciale e, come vedremo, è stata al centro di una pronuncia recentissima.
Cosa può decidere l'assemblea a maggioranza — e cosa no
L'assemblea può, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio), adottare delibere di carattere organizzativo: individuare i singoli stalli all'interno del cortile, disciplinare le modalità d'accesso, stabilire un sistema di turnazione quando i posti non bastano per tutti. Queste delibere non ledono i diritti dei condomini perché si limitano a rendere ordinato e razionale il godimento paritario senza sopprimerlo per alcuno.
Ciò che l'assemblea non può fare — e qui la giurisprudenza è granitica — è assegnare in modo nominativo, esclusivo e a tempo indeterminato uno stallo fisso a un singolo condomino. Una simile delibera, anche se approvata all'unanimità degli intervenuti, non equivale a un atto contrattuale e non crea alcun diritto reale. Per incidere definitivamente sull'assetto della proprietà comune occorre o l'unanimità di tutti i condomini espressa in forma contrattuale, o un titolo di acquisto (atto notarile, regolamento contrattuale predisposto dall'originario costruttore) che attribuisca la piena proprietà dello stallo o un diritto di uso disciplinato con precisione.
Il Tribunale di Paola (Cosenza), con sentenza del 9 aprile 2026 n. 357, ha chiarito con precisione questo confine: il potere dell'assemblea di modificare la distribuzione dei posti auto comuni sussiste anche laddove vi siano state precedenti assegnazioni "privilegiate", perché tali assegnazioni — in assenza di un titolo contrattuale — non costituiscono diritti acquisiti opponibili alla collettività. Il giudice calabrese ha sottolineato che spesso si confonde una delibera organizzativa con un atto di disposizione dei diritti: la prima gestisce le modalità d'uso e può essere mutata nel tempo; la seconda incide sulla proprietà ed esige il consenso di tutti i partecipanti.
Il Tribunale di Foggia, con sentenza del 10 marzo 2026 n. 491, ha poi dichiarato nulla la delibera assembleare che destinava una rampa di accesso condominiale a zona di parcheggio, riducendo lo spazio di manovra a misure non conformi agli standard minimi di sicurezza e rendendo difficoltoso l'accesso al box anche per un solo condomino. Il giudice ha qualificato la trasformazione della rampa — nata per il transito — in area di sosta come modifica illecita della destinazione d'uso della parte comune ai sensi dell'art. 1120 c.c., ribadendo che una delibera è nulla quando altera la funzione essenziale di una parte comune creando pericolo o notevole incomodità anche per un solo partecipante.
Ancora più a monte della questione si colloca la Corte d'Appello di Bari, con sentenza del 2 gennaio 2026 n. 1, che ha affermato come l'istituzione di posti auto sulla superficie occupata dai portici condominiali ricada nell'ambito applicativo dell'art. 1117-ter c.c., trattandosi di una vera e propria modifica della destinazione d'uso di un bene comune. Non è quindi sufficiente la maggioranza ordinaria: servono le maggioranze qualificate previste dalla norma, con l'obbligo di preavviso e di adeguata informazione ai condomini assenti. Una delibera approvata senza rispettare queste forme è colpita da nullità rilevabile da chiunque e in qualsiasi momento.
Il rischio sottovalutato: l'usucapione del posto auto
Qui si apre il profilo più insidioso della materia, quello che gli altri articoli sul tema tendono a trascurare. Quando un condomino occupa stabilmente e continuativamente lo stesso stallo per un periodo prolungato — trattandolo come proprio, escludendo di fatto gli altri, magari apponendo un cartello o una catena senza delibera — può maturare i presupposti per l'usucapione di quella porzione di bene comune. La Cassazione lo ha chiarito con fermezza: l'assegnazione nominativa e definitiva di uno stallo produrrebbe, nel tempo, i presupposti dell'acquisto per usucapione in capo al condomino assegnatario che usi la cosa comune animo domini. È esattamente questo il motivo per cui le delibere di assegnazione esclusiva sono nulle: non soltanto violano il principio di parità, ma rischiano di spogliare irreversibilmente il condominio di una parte del proprio patrimonio.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — coglie in pieno la dimensione pratica di questa questione. Il condomino che subisce in silenzio l'occupazione stabile e ingiustificata di uno stallo da parte di un vicino rischia di perdere, col passar del tempo, ogni possibilità di reagire. La prescrizione dell'azione di rivendicazione, la consolidazione del possesso, la difficoltà di provare l'assenza di animus domini: sono tutti elementi che giocano a sfavore di chi tarda ad agire.
Come osservava il giurista Rudolph von Jhering, il diritto non è uno spettatore, ma una conquista permanente: chi non lo difende attivamente finisce per cederlo. Questa prospettiva non è filosofia astratta nel diritto condominiale: è la realtà di molti contenziosi nei quali uno stallo "sempre mio" si trasforma in una battaglia processuale di anni.
Le implicazioni pratiche per il condomino
Sul piano operativo, le domande più frequenti meritano risposte precise. Se il regolamento condominiale tace sui parcheggi e non c'è alcuna delibera, ogni condomino ha diritto di usare il cortile per parcheggiare, nei limiti del pari godimento: nessuno può occupare in modo stabile lo stesso spazio escludendo gli altri. Se il posto auto è insufficiente per tutti, l'assemblea può — e deve — introdurre un sistema di turnazione deliberato a maggioranza semplice. Se invece si vuole attribuire uno stallo in via definitiva ed esclusiva, occorre un atto notarile o un regolamento contrattuale approvato all'unanimità, con corretta identificazione catastale del bene.
Chi acquista un appartamento con la clausola "uso esclusivo del posto auto condominiale" deve sapere — grazie alla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 28972 del 2020, che ha chiarito la questione in modo definitivo — che questa formula è priva di effetti reali in quanto tende a creare un diritto atipico non riconosciuto dall'ordinamento. Quella dicitura, inserita in decine di atti di compravendita degli anni Ottanta e Novanta, non trasferisce la proprietà dello stallo né costituisce un diritto reale di uso esclusivo. Per avere certezza del diritto sul posto auto è necessario che lo stallo sia autonomamente identificato in catasto come bene di proprietà esclusiva, oppure che il regolamento contrattuale — quello predisposto dal costruttore e richiamato nell'atto — contenga una disciplina chiara e verificabile.
Un ultimo profilo merita attenzione: il condomino proprietario di un locale commerciale ha gli stessi diritti del proprietario di un'unità abitativa sui parcheggi comuni. Delibere che riservano gli stalli ai soli residenti o ai soli proprietari di appartamenti, escludendo i titolari di negozi o uffici, sono nulle perché violano il principio di uguaglianza nell'uso delle parti comuni e il diritto di comproprietà che spetta a tutti i partecipanti al condominio indipendentemente dalla natura del bene di loro proprietà.
Il quadro che emerge dalla giurisprudenza recente è coerente, anche se non sempre lineare nella pratica: l'assemblea ha ampi poteri di organizzazione, ma zero poteri di disposizione sui diritti reali dei singoli. Chi dimentica questa distinzione — che si tratti di un condomino "privilegiato" che difende il proprio stallo di vent'anni o di un'assemblea che approva una delibera mal costruita — si espone a un contenzioso difficile da vincere e, spesso, a costi ben superiori a quelli di una consulenza preventiva.
Redazione - Staff Studio Legale MP
