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Come scriveva Norberto Bobbio nel suo studio sulla certezza del diritto, la norma non crea il problema: lo rivela. Il DDL AS 1816/2026, presentato al Senato il 24 febbraio 2026 e assegnato alla Commissione Giustizia in sede redigente dal 18 marzo 2026, fa esattamente questo: porta alla luce una vulnerabilità che milioni di condomini italiani già portano con sé, spesso senza saperlo.
La polizza assicurativa condominio obbligatoria non esiste ancora come obbligo di legge. L'art. 1882 c.c. disciplina il contratto di assicurazione in senso generale, ma nessuna norma del codice civile — nemmeno dopo la riforma del condominio del 2012 — impone la stipula di una polizza a copertura delle parti comuni o dei rischi catastrofali. Il DDL 1816 cambierà questa situazione introducendo l'obbligo di una polizza RC verso terzi e per il perimento dell'edificio, con estensione obbligatoria alle coperture catastrofali (terremoto, alluvione). Ma il punto cruciale, e spesso trascurato, è questo: aspettare l'entrata in vigore della legge per adeguarsi potrebbe essere già troppo tardi.
L'assicurazione condominiale è obbligatoria per legge nel 2026?
No, non ancora. Alla data di pubblicazione di questo articolo, la stipula di una polizza assicurativa condominiale resta facoltativa. Il DDL 1816/2026 è in iter parlamentare: la Commissione Giustizia del Senato lavora in sede redigente, il che accelera i tempi rispetto alla procedura ordinaria, ma l'approvazione definitiva non è ancora avvenuta. Ciò non significa che il condominio privo di copertura sia al sicuro: la giurisprudenza ha già elaborato un quadro di responsabilità che prescinde dall'obbligo normativo e che, come vedremo, pesa anzitutto sull'amministratore.
4 rischi concreti per chi non ha ancora una polizza
Primo rischio — La responsabilità personale dell'amministratore per mancata stipula. Questo è il profilo più sottovalutato. La Corte d'Appello di Roma, con sentenza n. 5784 del 2023, ha affermato che l'amministratore risponde personalmente dei danni subiti da un terzo colpito da un sinistro che una polizza avrebbe coperto, quando la mancanza di copertura sia a lui imputabile. Il ragionamento è lineare: l'amministratore ha il dovere di conservare le parti comuni e di proteggere il condominio da eventi prevedibili. Non proporre all'assemblea la stipula di una polizza adeguata — o non insistere sull'approvazione — può integrare una condotta colposa. Il principio vigilantibus iura subveniunt si rovescia qui contro chi avrebbe dovuto vigilare: se chi gestisce il bene altrui non segnala un rischio noto, risponde delle conseguenze. Con il DDL 1816/2026, questa responsabilità diventerà ancora più nitida, perché la legge porrà un obbligo espresso, trasformando la colpa eventuale in inadempimento certo.
Secondo rischio — La scopertura delle parti esclusive: l'errore che si scopre solo dopo. Molti amministratori e condomini credono che la polizza globale fabbricati, quando stipulata, copra l'intero edificio inclusi gli appartamenti. Non è così. La Corte d'Appello di Trento, con sentenza n. 4 del 2026, ha chiarito che la copertura delle proprietà esclusive non è automatica e deve essere espressamente prevista in polizza. In assenza di una clausola specifica, il singolo condomino che subisce danni alla propria unità — per esempio a seguito di infiltrazioni provenienti da parti comuni o da un evento atmosferico — si trova privo di tutela contrattuale condominiale, dovendo agire per vie diverse e spesso più incerte. Questo significa che anche chi ritiene il proprio condominio già assicurato deve verificare con attenzione il perimetro della copertura, e non fermarsi alla semplice esistenza del contratto.
Terzo rischio — I rischi catastrofali: la polizza "base" non basta più. Il DDL 1816/2026 non si limita a rendere obbligatoria la RC verso terzi: estende l'obbligo alle coperture catastrofali, cioè terremoto e alluvione. Oggi la stragrande maggioranza delle polizze globali fabbricati in uso nei condomini italiani non include questi rischi, o li prevede con massimali del tutto inadeguati rispetto ai valori immobiliari. L'Italia è un Paese ad alto rischio sismico e idrogeologico: le statistiche dei sinistri degli ultimi vent'anni parlano chiaro. Chi si troverà a dover rinnovare o adeguare la polizza dopo l'entrata in vigore della nuova norma lo farà in un mercato assicurativo che avrà già prezzato l'obbligatorietà, con premi più alti e condizioni meno negoziabili. Agire prima, quando si può scegliere con calma e confrontare le offerte, è una strategia di risparmio oltre che di tutela.
Quarto rischio — La revoca giudiziale dell'amministratore. Il DDL 1816/2026 prevede, tra le conseguenze dell'inadempimento, la possibilità di revoca giudiziale dell'amministratore che non abbia provveduto alla stipula della polizza obbligatoria. È una misura già conosciuta nell'ordinamento condominiale — l'art. 1129 c.c. prevede la revoca per gravi irregolarità — ma la sua estensione esplicita al caso della mancata assicurazione introduce un nuovo fronte di rischio. Un singolo condomino, anche di minoranza, potrà adire il tribunale per ottenere la revoca. Per l'amministratore di professione, questa prospettiva è tanto più seria quanto più ampio è il portafoglio di condomini gestiti: il rischio non è isolato, ma sistemico.
Cosa copre la polizza globale fabbricati del condominio?
Una polizza globale fabbricati condominiale ben strutturata comprende, nella sua forma più ampia, la responsabilità civile verso terzi (danni causati a persone o cose da parti comuni dell'edificio), il risarcimento per danni all'edificio da eventi atmosferici, incendio e scoppio, e — se espressamente inclusa — la copertura per danni alle unità esclusive. Con il DDL 1816/2026 si aggiungerà l'obbligo della copertura catastrofale. Il mercato assicurativo offre oggi prodotti molto differenti per ampiezza e massimali: la distinzione tra una polizza "di base" e una polizza davvero adeguata al valore dell'edificio e alle esigenze dei condomini è spesso sostanziale, e richiede un'analisi specifica sul singolo stabile.
Quanto costa adeguarsi ora?
Il costo di una polizza globale fabbricati varia significativamente in funzione del valore di ricostruzione dell'edificio, del numero di unità, della localizzazione geografica (zona sismica, area a rischio idrogeologico), della vetustà e della presenza di impianti comuni. In linea generale, il premio annuo per un condominio di medie dimensioni si colloca in una forbice che può andare da alcune centinaia a qualche migliaio di euro, con un'incidenza pro capite spesso contenuta. Il punto critico non è il costo assoluto della polizza, ma il costo di non averla: un sinistro non coperto che coinvolga terzi può generare richieste risarcitorie di gran lunga superiori a qualsiasi premio assicurativo pluriennale. La logica è quella del principio summum ius summa iniuria: applicato al contrario, chi insiste nel non voler spendere per la prevenzione si espone a conseguenze sproporzionate rispetto al risparmio ottenuto.
Il momento in cui verificare la posizione assicurativa del proprio condominio — o, per l'amministratore, di ciascun condominio gestito — è prima che il DDL 1816/2026 diventi legge e prima che un sinistro renda la questione urgente nel peggiore dei modi. Il percorso parlamentare in sede redigente è più rapido di quello ordinario, e il mercato assicurativo si adeguerà di conseguenza. La finestra per agire con piena libertà di scelta è aperta, ma non illimitata.
Redazione - Staff Studio Legale MP
