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Marito e moglie. Due appartamenti al quarto piano dello stesso palazzo, comunicanti fino a qualche anno fa attraverso una porta interna poi murata e richiusa. Entrambi con residenza anagrafica nel rispettivo immobile, entrambi convinti di non dover pagare l'IMU. Poi arriva la lettera del Comune: avviso di accertamento, imposta non versata per tre anni, sanzioni e interessi. Il Comune sostiene che i due immobili formino in realtà un'unica abitazione familiare. Chi ha ragione?
Questo è esattamente il tipo di contenzioso su cui si è pronunciata la Corte di Cassazione, Sez. V tributaria, con l'ordinanza n. 25004 del 4 settembre 2026. La Corte è tornata sulla doppia esenzione IMU per abitazione principale dei coniugi, fissando un nuovo orientamento che chiarisce diritti e limiti in modo più netto rispetto al passato. Ma — ed è qui che molti si perdono — la pronuncia non è un salvacondotto automatico. Capire cosa devi dimostrare al Comune è altrettanto importante quanto sapere che il diritto esiste.
IMU esenzione abitazione principale coniugi: cosa ha deciso la Cassazione
L'orientamento della Cassazione, Sez. V, nell'ordinanza 25004 del 4 settembre 2026, è il seguente: il contribuente che dimori abitualmente e risieda anagraficamente nel proprio immobile ha diritto all'esenzione IMU per tale abitazione principale anche se il coniuge risiede e dimora in un diverso immobile, e ciò indipendentemente dal fatto che questo sia ubicato nello stesso o in diverso comune, non potendo la condizione abitativa del coniuge precludere il beneficio fiscale spettante al possessore che soddisfi i requisiti di legge in proprio.
Il caso concreto riguardava due appartamenti sullo stesso piano di un palazzo di Roma, uno del marito e uno della moglie, collegati di fatto da una scala interna ma distinti al catasto. Il Comune aveva chiesto al marito l'IMU 2013; i giudici d'appello avevano riconosciuto una sola esenzione, quella della moglie, perché i coniugi avevano la residenza in due unità diverse.
La Cassazione ha dato torto al Comune, ma con una precisazione che è il cuore vero della pronuncia: l'esenzione IMU per l'abitazione principale è collegata a un'unica unità immobiliare catastale, e l'agevolazione non può essere estesa automaticamente a più unità immobiliari semplicemente perché sono contigue o utilizzate di fatto come un'unica abitazione.
Tradotto in pratica: l'unione di fatto non estende l'esenzione al secondo appartamento; ma ciascun coniuge che risiede e dimora nel proprio immobile ha diritto all'esenzione per quell'immobile, anche se è contiguo, e perfino collegato, a quello dell'altro coniuge. Nel caso deciso, la Corte ha riconosciuto l'esenzione al marito per il suo appartamento.
Il percorso normativo: dalla Corte Costituzionale al 2026
Per capire dove siamo oggi occorre ricordare da dove veniamo. Per anni la norma IMU — la Legge n. 160/2019, art. 1, comma 741, lett. b) — era interpretata nel senso che l'esenzione fosse concessa in un'unica misura per nucleo familiare, quindi per una sola abitazione principale dove vivono il possessore con la sua famiglia. Questo penalizzava le coppie sposate rispetto ai conviventi di fatto, che potevano godere liberamente di doppie esenzioni.
La Consulta ha chiarito che penalizzare le coppie sposate o unite civilmente rispetto ai conviventi di fatto violava i principi costituzionali di uguaglianza e di tutela della famiglia. Con la sentenza n. 209 del 2022, la Corte Costituzionale ha riscritto il quadro: ogni riferimento al "nucleo familiare" è stato espunto dalla definizione di abitazione principale ai fini IMU.
Da quel momento l'esenzione si valuta in capo al singolo possessore. La Sezione Tributaria della Cassazione, con l'ordinanza n. 5833 pubblicata il 15 marzo 2026, ha messo un punto fermo su questo: il diritto dei coniugi a beneficiare di una doppia esenzione IMU per l'abitazione principale quando abbiano stabilito residenze e dimore abituali in immobili differenti vale anche se situati all'interno dello stesso territorio comunale. L'ordinanza n. 25004 del 4 settembre 2026 si inserisce in questa linea, rafforzandola e precisandola ulteriormente.
La residenza anagrafica basta per l'esenzione IMU o serve anche la dimora abituale?
No. La residenza anagrafica è condizione necessaria ma non sufficiente. Per legge, l'abitazione principale è l'immobile in cui il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente. Questi due requisiti devono coesistere, altrimenti non può scattare l'esenzione IMU.
Il punto è che il certificato di residenza non prova la dimora. Il certificato anagrafico rilasciato dal Comune prova unicamente che il cittadino ha effettuato la dichiarazione di iscrizione nei registri anagrafici, ma non fa fede sulla verità storica della dimora. Il Comune può sempre avviare un accertamento sul requisito sostanziale. E lo fa.
La Cassazione ricorda che la dimora abituale rappresenta una situazione di fatto, che deve emergere da una serie di elementi concreti e concordanti capaci di dimostrare che quell'immobile costituisce realmente il centro della vita personale e familiare del contribuente.
Cosa devo dimostrare al Comune per avere l'esenzione IMU con coniuge residente altrove?
Questa è la domanda pratica che ogni coppia con residenze distinte dovrebbe porsi prima di ricevere un accertamento, non dopo. La risposta è articolata e — qui sta il punto che molti altri commenti trascurano — la prova che funziona davanti al Comune non è una sola, ma un fascio coordinato di elementi.
La prova della dimora abituale può essere fornita anche con le bollette delle utenze e con i consumi di acqua, luce e gas: lo ha ribadito la Corte di Cassazione, sezione tributaria, con l'ordinanza 16793 del 28 maggio 2026, in un caso di ICI, precisando che per l'IMU le bollette provano la dimora ma non possono sostituire la residenza anagrafica, che resta necessaria. Ma attenzione alla direzione in cui questo argomento può girare: la Cassazione, con l'ordinanza n. 13661/2026, conferma che i Comuni possono negare l'esenzione IMU per l'abitazione principale quando i consumi elettrici e idrici sono nettamente inferiori alle medie ISTAT, perché consumi sotto la media sono indizio di dimora saltuaria, non abituale.
Le bollette, dunque, sono un'arma a doppio taglio. Consumano poco? Il Comune le usa contro di te. Consumano regolarmente? Le usi per difenderti.
Oltre alle utenze, il quadro probatorio che un Comune non riesce facilmente a smontare comprende: la titolarità di contratti di fornitura di luce, gas e acqua intestati all'immobile; l'iscrizione al medico di medicina generale nel Comune di residenza; il pagamento della TARI; la ricezione di posta e corrispondenza all'indirizzo; la presenza di abbonamenti locali (trasporti, palestra, servizi); i verbali di accesso della polizia municipale che attestino la presenza del soggetto in quell'immobile.
L'accertamento sull'abitazione principale non può fondarsi esclusivamente sulla residenza anagrafica né, al contrario, sui soli consumi delle utenze. Questo vale in entrambe le direzioni: per il Comune che accerta e per il contribuente che si difende. La prova deve essere complessiva.
Una volta che il Comune dimostra il quadro indiziario sfavorevole, l'onere si sposta sul contribuente: è lui a dover provare che, nonostante i consumi bassi, la dimora era effettivamente abituale — magari per ragioni specifiche: assenze prolungate per malattia, lavoro fuori sede, presenza saltuaria documentata da altri elementi.
Mio marito vive in un altro appartamento nello stesso palazzo: perdiamo l'esenzione IMU?
No, ma solo se entrambi rispettate i requisiti individualmente. L'esenzione IMU abitazione principale spetta individualmente ai coniugi con residenze e dimore abituali separate. La Cassazione conferma il beneficio anche per appartamenti contigui collegati internamente.
Il rischio concreto scatta quando gli appartamenti, pur catastalmente distinti, vengono usati come un unico alloggio: porta comunicante sempre aperta, utenze in capo a uno solo, posta indirizzata a un solo numero civico, unica bolletta del condominio. In quel caso il Comune può sostenere che uno dei due coniugi non dimora davvero nel proprio appartamento: se la dimora abituale manca, l'esenzione per quell'immobile cade.
Non si tratta di una "doppia esenzione" senza condizioni. La Cassazione non ha stabilito che i coniugi possano semplicemente dichiarare due abitazioni principali per ottenere automaticamente due esenzioni. Il principio è che vigilantibus iura subveniunt — il diritto assiste chi è vigile — e chi vuole mantenere il beneficio deve essere in grado di dimostrarlo in ogni momento, non solo al momento della dichiarazione.
L'errore ricorrente: residenza spostata, dimora rimasta ferma
Qui si trova il punto che nessun altro articolo affronta con sufficiente chiarezza, e che nelle pratiche che seguiamo rappresenta la causa più frequente di perdita del beneficio in sede di accertamento.
Una coppia acquista un secondo immobile, magari contiguo o nello stesso stabile. Uno dei due coniugi sposta la residenza anagrafica nel nuovo appartamento, pensando che sia sufficiente. Ma la vita quotidiana — i pasti, le notti, il riposo — continua a svolgersi nell'appartamento "storico". Il frigorifero è lì, il letto è lì, le bollette di luce e acqua registrano consumi regolari lì, mentre nel secondo appartamento i consumi sono minimi.
Quando arriva il controllo comunale — e i Comuni oggi incrociano automaticamente i dati anagrafici con le banche dati delle utenze — la residenza anagrafica nel secondo immobile non regge. Il Comune nega l'esenzione, irroga la sanzione per omessa dichiarazione o infedele dichiarazione, e aggiunge gli interessi moratori calcolati sull'imposta non versata per tutti gli anni accertabili, fino a cinque anni. Su un'IMU di 800 euro annui, dopo cinque anni di accertamento si arriva facilmente a superare i 5.000 euro tra imposta, sanzioni e interessi.
L'errore si corregge solo in modo preventivo: la dimora effettiva deve precedere la residenza anagrafica, non seguirla. Chi sposta prima i documenti e poi decide dove vivere, scommette su un equilibrio difficile da sostenere.
Nota dall'esperienza dello studio
L'errore più frequente che vediamo nelle pratiche che gestiamo riguarda coppie convinte che la residenza anagrafica separata sia di per sé sufficiente a garantire la doppia esenzione. Il momento critico arriva sempre al primo accertamento comunale: lì emergono i consumi delle utenze, i pagamenti della TARI intestati a un solo soggetto, o la corrispondenza bancaria che continua ad arrivare all'indirizzo "vecchio". La documentazione andrebbe costruita nel momento in cui si effettua il cambio di residenza, non quando il Comune bussa. Aspettare l'avviso di accertamento per organizzare le prove significa partire già in difficoltà.
Domande frequenti
Se siamo separati di fatto ma non legalmente, la doppia esenzione IMU si applica?
Sì, se ciascun coniuge ha residenza anagrafica e dimora abituale nel proprio immobile, il fatto che la separazione sia solo "di fatto" e non ancora giuridicamente formalizzata non preclude il beneficio. Quello che conta è il requisito sostanziale della dimora effettiva, valutato in capo a ciascun possessore individualmente. Naturalmente vanno documentate entrambe le situazioni abitative in modo autonomo.
Il Comune può contestare l'esenzione per anni precedenti? Fino a quando?
Il Comune può notificare avvisi di accertamento IMU entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento avrebbero dovuto essere effettuati. Questo significa che un'esenzione applicata nel 2021 può essere contestata fino al 31 dicembre 2026. Chi ha cambiato residenza anagrafica senza curare la prova della dimora effettiva per gli anni precedenti è potenzialmente esposto ad accertamenti per un arco temporale rilevante.
Cosa succede se il Comune emette un avviso di accertamento che non condivido?
L'avviso di accertamento IMU può essere impugnato davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado competente per territorio entro 60 giorni dalla notifica. Prima di quell'atto, è possibile presentare al Comune un'istanza di autotutela con la documentazione a supporto della dimora effettiva, per chiedere l'annullamento dell'avviso in via amministrativa. I due strumenti non si escludono a vicenda, ma i tempi dell'autotutela non sospendono il termine per il ricorso.
Redazione - Staff Studio Legale MP
