Cedolare secca 5% sul canone concordato: cosa prevede il DDL 2027

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Il disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026 e ora all'esame del Parlamento, porta la cedolare secca sui contratti a canone concordato dal 10% al 5% e, se l'inquilino ha meno di 36 anni alla firma, all'1%. Prima di correre a firmare o a modificare un contratto, però, conviene leggere due cose: a quali contratti si applica davvero la nuova aliquota e quali requisiti deve avere un contratto per essere considerato "concordato". Su entrambi i punti gli errori costano.

Cosa prevede il DDL Bilancio 2027 sulla cedolare secca

Secondo il testo del disegno di legge diffuso dopo l'approvazione in Consiglio dei ministri, la misura funziona così:

aliquota del 5% sui canoni dei contratti a canone concordato che oggi godono del 10%;
aliquota dell'1% se, al momento della stipula, il conduttore ha un'età inferiore a 36 anni;
le aliquote ridotte valgono per i contratti stipulati nel 2027, sui canoni dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031, e per il loro primo rinnovo entro lo stesso limite;
sono esclusi i contratti prorogati o rinnovati nel 2027;
sono esclusi anche i nuovi contratti firmati nel 2027 tra le stesse parti e per lo stesso immobile, se al 30 settembre 2026 tra loro era in corso un contratto non ancora scaduto, poi interrotto in anticipo; e i nuovi contratti firmati nel 2027 con chi a quella data risiedeva o era domiciliato nell'immobile o faceva parte del nucleo familiare del precedente inquilino.

Il canone libero resta al 21%. Fino all'approvazione definitiva valgono le regole attuali: 21% per i contratti liberi e 10% per i concordati nei comuni indicati dalla legge (art. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011). Il testo può cambiare durante l'esame parlamentare: la legge di bilancio va approvata entro il 31 dicembre.

Firmare adesso o aspettare il 2027?

La regola delle esclusioni cambia la risposta. Chi firma un nuovo concordato a novembre o dicembre 2026 avrà il 10%, non il 5%: la nuova aliquota, nel testo del DDL, spetta solo ai contratti stipulati nel 2027. E chi pensa di chiudere in anticipo il contratto in corso per rifirmarlo a gennaio con lo stesso inquilino resta fuori, se quel contratto era in corso al 30 settembre 2026.

Per chi ha un immobile libero da affittare, quindi, la scelta tra firmare subito o attendere gennaio va fatta con i numeri alla mano: qualche settimana di canone in più contro cinque anni di aliquota più bassa. Per chi ha già un inquilino, la riduzione non arriva modificando il contratto in corso.

Quanto si risparmia: un esempio

Prendiamo un canone concordato di 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l'anno:

con l'aliquota attuale del 10%: 9.600 × 10% = 960 euro;
con il 5%: 9.600 × 5% = 480 euro, cioè 480 euro l'anno in meno;
con l'1% (inquilino sotto i 36 anni): 9.600 × 1% = 96 euro, cioè 864 euro l'anno in meno rispetto al 10%.

Un costo da mettere in conto: chi sceglie la cedolare rinuncia, per la durata dell'opzione, all'aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT, e deve comunicarlo prima all'inquilino con raccomandata (art. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011).

A questo si aggiunge, indipendentemente dalla cedolare, la riduzione dell'IMU: per le abitazioni locate a canone concordato l'imposta è ridotta al 75% (art. 1, c. 760, L. 160/2019). Ogni calcolo, però, presuppone che il contratto sia davvero un concordato.

Dove spetta l'aliquota ridotta

Il 10% di oggi non vale in tutti i comuni. Spetta ai contratti concordati per abitazioni nei comuni indicati dall'art. 1, c. 1, lett. a) e b), del D.L. 551/1988 (tra cui tutti i capoluoghi di provincia, come Verona) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (art. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011); per effetto dell'art. 9 del D.L. 47/2014 si applica anche in alcuni comuni colpiti da eventi calamitosi. Il DDL aggancia il 5% agli stessi contratti. Prima di fare conti, va quindi verificato che il comune rientri nell'elenco.

Il requisito che conta davvero: il canone conforme all'accordo

La dicitura "canone concordato" scritta sul contratto non basta. Il contratto deve seguire il modello ministeriale e il canone deve rientrare nelle fasce fissate dall'accordo territoriale per quella zona, quella superficie e quelle dotazioni (art. 2, c. 3, L. 431/1998; D.M. 16 gennaio 2017).

Alcune regole utili:

Comune senza accordo. Se nel comune non è mai stato stipulato un accordo, si fa riferimento all'accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza, anche in un'altra regione (D.M. 14 luglio 2004, art. 1, c. 2, adottato ai sensi dell'art. 4, c. 3, L. 431/1998; al decreto previsto da questa norma rinvia, in mancanza di accordo locale, anche il D.M. 16 gennaio 2017, art. 1, c. 12).
Accordo vecchio. Un accordo datato non è per forza scaduto: durata e rinnovo li stabilisce l'accordo stesso (D.M. 16 gennaio 2017, art. 7, c. 4). Va letto, non presunto.
Contratto non assistito. Se le parti firmano senza l'assistenza delle organizzazioni firmatarie, serve l'attestazione di rispondenza rilasciata da almeno una di esse (D.M. 16 gennaio 2017, art. 1, c. 8). Per l'Agenzia delle Entrate l'attestazione è necessaria per le agevolazioni fiscali (ris. n. 31/E del 20 aprile 2018).

Cosa succede se il canone supera le fasce

Per i contratti concordati è nulla ogni pattuizione che attribuisca al locatore un canone superiore al massimo fissato dall'accordo per immobili con le stesse caratteristiche (art. 13, c. 4, L. 431/1998). L'inquilino può chiedere la restituzione delle somme pagate in più, con un'azione proponibile entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile (art. 13, c. 6). Oltre alla restituzione, il locatore rischia di perdere le agevolazioni fiscali e la riduzione IMU collegate al concordato.

Un esempio concreto viene da Cass. civ., sez. III, n. 26029/2026 (depositata il 1° ottobre 2026). Una locatrice era stata condannata a restituire all'inquilino oltre 9.500 euro perché il canone pattuito (420 euro al mese, poi 450) superava quello ricavabile dall'accordo territoriale (259,88 euro). La Corte d'appello aveva condannato l'associazione dei proprietari che l'aveva assistita a tenerla indenne: l'attività di assistenza era stata qualificata come mandato, con l'obbligo di verificare che i dati dell'immobile corrispondessero ai parametri dell'accordo. La Cassazione ha rigettato il ricorso dell'associazione, ritenendo i motivi inammissibili o infondati: la decisione d'appello è quindi diventata definitiva.

La lezione per il locatore è semplice: il controllo sul canone va fatto prima della firma, sui dati reali dell'immobile (superficie, zona, dotazioni), e l'incarico a chi assiste o attesta va definito per iscritto.

Cedolare e negozi

Il DDL contiene anche una cedolare al 21% per alcune locazioni di negozi di nuova stipula. Le condizioni (superficie massima, eventuale aliquota ridotta nei capoluoghi delle città metropolitane, contratti interessati) sono state riportate in modo non univoco nei primi commenti: chi ha un locale commerciale da affittare deve attendere il testo approvato prima di impostare il contratto su quella base.

Gli errori da evitare

firmare a fine 2026 contando sul 5%, che nel testo del DDL spetta solo ai contratti stipulati nel 2027;
chiudere in anticipo un contratto in corso per rifirmarlo con lo stesso inquilino;
usare un modello di contratto trovato online e un canone "a sensazione", senza calcolarlo sull'accordo territoriale;
dimenticare l'attestazione quando il contratto non è assistito;
dare per scontato che il comune rientri tra quelli con aliquota ridotta.

Domande frequenti

Posso trasformare il mio contratto a canone libero in concordato per avere il 5%?

Le parti possono risolvere il contratto e stipularne uno nuovo a canone concordato, con il consenso dell'inquilino. Ma, nel testo del DDL, se il contratto era in corso al 30 settembre 2026 e viene chiuso in anticipo per rifirmarlo con le stesse persone, il nuovo contratto 2027 non ha diritto alle aliquote ridotte.

L'1% vale per qualsiasi inquilino giovane?

Nel testo del DDL conta l'età del conduttore alla stipula: meno di 36 anni. Il contratto deve comunque essere un concordato stipulato nel 2027, con le esclusioni viste sopra.

La riduzione IMU spetta in tutti i comuni?

La riduzione al 75% dell'IMU riguarda le abitazioni locate a canone concordato ai sensi della L. 431/1998 (art. 1, c. 760, L. 160/2019) e non è legata all'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa. Conviene comunque verificare il regolamento IMU del proprio comune per eventuali adempimenti dichiarativi.

Che cosa devo controllare prima di firmare?

Che il comune rientri tra quelli con cedolare ridotta; quale accordo territoriale si applica e se è in vigore; che il canone rientri nella fascia della zona e della tipologia; che il contratto segua il modello ministeriale; che ci sia l'attestazione, se il contratto non è assistito; e, per il 5% o l'1%, che il testo definitivo della legge di bilancio confermi le regole qui descritte.