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La convinzione è radicata, e si sente ripetere spesso negli studi legali che si occupano di separazioni: "La casa è stata assegnata al mio ex, quindi io non devo pagare nulla." È una conclusione comprensibile, ma parzialmente sbagliata. La realtà è più sottile — e più costosa, se la si ignora.
IMU casa coniugale genitore separato: chi è il soggetto passivo?
Il soggetto passivo IMU — cioè chi deve versare l'imposta — non è necessariamente il proprietario. In caso di separazione o divorzio con provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, la legge trasla questo obbligo sull'assegnatario, anche se non è il proprietario dell'immobile. Il meccanismo è scritto nell'art. 1, commi 738 e seguenti, della Legge 27 dicembre 2019 n. 160, che ha riorganizzato la disciplina della nuova IMU.
In termini pratici: se il giudice assegna la casa all'ex coniuge con i figli, il proprietario non assegnatario smette di essere il debitore fiscale verso il Comune. L'imposta ricade sull'assegnatario, che diventa il nuovo soggetto passivo per quella casa.
Fin qui, buone notizie per il proprietario uscente. Ma c'è un presupposto che non può essere ignorato.
Il provvedimento di assegnazione da solo non basta: la trappola della residenza
La traslazione della soggettività passiva IMU dall'ex proprietario all'assegnatario non è automatica e incondizionata. Produce i suoi effetti solo se l'assegnatario ha effettivamente trasferito la propria residenza anagrafica — cioè la registrazione all'anagrafe del Comune — e dimora abitualmente in quella casa.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4303 del 19 febbraio 2025, ha ribadito un punto che resta spesso sottovalutato: l'assegnazione della casa coniugale in sede di separazione non basta da sola per ottenere l'esenzione dall'IMU.
Come ha precisato la stessa Cassazione, "la sola traslazione della soggettività passiva dell'IMU dal proprietario del bene all'assegnatario dell'alloggio" non esaurisce la questione, "restando impregiudicata la condizione oggettiva della residenza anagrafica e dimora abituale nell'alloggio."
Il Comune che riceve la dichiarazione IMU opera, nella prassi, in via presuntiva: i Comuni agiscono in via presuntiva: se sei proprietario e non risulti residente, ti considerano soggetto passivo, a meno che tu non riesca a dimostrare il contrario. L'onere di provare l'avvenuta assegnazione e la residenza effettiva dell'assegnatario grava quindi sul proprietario che vuole uscire dal perimetro del tributo.
La Cassazione nel 2026 e il requisito personale della residenza
Il quadro si è ulteriormente chiarito con Cass. civ., Sez. V, ord. n. 25004 del 4 settembre 2026, secondo cui il contribuente che dimori abitualmente e risieda anagraficamente nel proprio immobile ha diritto all'esenzione IMU per tale abitazione principale anche se il coniuge risiede e dimora in un diverso immobile, e ciò indipendentemente dal fatto che questo sia ubicato nello stesso o in diverso comune.
Il principio — apparentemente riferito a coniugi non separati con residenze distinte — ha un peso diretto anche per le separazioni: il requisito della residenza è strettamente personale. La Corte di Cassazione ha richiamato i principi stabiliti dalla Corte Costituzionale che, con la sentenza n. 209/2022, ha eliminato il riferimento al nucleo familiare dalla definizione di abitazione principale, stabilendo che deve essere considerato il rapporto tra il possessore e l'immobile nel quale egli risiede anagraficamente e dimora abitualmente.
Tradotto: nessuno può "beneficiare" dell'esenzione per interposta persona. Se l'assegnatario non è anagraficamente residente nella casa assegnata, l'esenzione decade — e l'IMU torna in capo al proprietario formale.
Quando il proprietario non assegnatario è davvero al sicuro
Il coniuge separato non assegnatario dell'immobile, anche se proprietario o comproprietario, non è tenuto al pagamento dell'IMU, a condizione che l'altro coniuge, assegnatario, abbia trasferito la propria residenza e dimora abituale nell'immobile.
Le condizioni da verificare prima di considerarsi esenti sono quindi due, cumulative:
Prima: esiste un provvedimento giudiziale — sentenza di separazione, di divorzio, o decreto del presidente del tribunale — che attribuisce la casa all'ex coniuge. Un accordo informale o un accordo scritto non omologato non sono sufficienti ai fini fiscali.
Seconda: l'ex coniuge assegnatario ha effettivamente spostato la propria residenza anagrafica in quella casa, ed è lì che dimora in modo stabile. Se invece il coniuge abbandona l'abitazione, o sposta la propria residenza altrove, l'agevolazione decade e l'IMU torna ad essere dovuta in base alla proprietà dell'immobile.
Se entrambe le condizioni sono soddisfatte, il proprietario non assegnatario non deve pagare nulla — anche se detiene il 100% della quota di proprietà. Le disposizioni contenute nell'art. 1, commi 738-783 della Legge 160/2019 e nell'art. 4, comma 12-quinquies del D.L. 16/2012 stabiliscono un distacco netto per il proprietario non residente: chi non abita più nell'edificio non deve corrispondere alcuna imposta municipale, indipendentemente dal fatto di mantenere ancora la proprietà del cinquanta per cento o della totalità delle quote.
Il doppio binario del Piano Casa 2026: l'IMU ridotta per chi affitta a un genitore separato
Qui si apre il capitolo che quasi nessun articolo sul tema ha ancora messo in relazione con la questione dell'esenzione. Il Piano Casa è contenuto nel Decreto Legge 7 maggio 2026 n. 66 ed è stato convertito nella Legge 2 luglio 2026 n. 116, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio ed in vigore dal 4 luglio 2026.
La misura più rilevante per i locatori è la riduzione del 50% dell'IMU per i proprietari che affittano con contratto a canone concordato a determinate categorie: giovani con meno di 35 anni e genitori separati o divorziati che non siano assegnatari della casa familiare.
Il collegamento con il tema di questo articolo è diretto. Il genitore separato che ha lasciato la casa coniugale — quello che si trova in difficoltà abitativa perché deve ricostruire un'abitazione altrove — rientra tra i destinatari dell'agevolazione sul lato inquilino. E il proprietario che gli affitta un immobile a canone concordato ottiene in cambio un'IMU dimezzata sulla casa locata.
Il Fondo per il sostegno abitativo dei genitori separati, voluto dal Ministero delle Infrastrutture, dispone di 20 milioni di euro l'anno, pari a 60 milioni nel triennio 2026-2028; il contributo può coprire il 50% delle spese di affitto, fino a un massimo di 500 euro al mese e 6.000 euro l'anno.
Si tratta di un sistema a due leve: il genitore separato non assegnatario riceve un contributo pubblico fino a 500 euro mensili sull'affitto; il proprietario che lo ospita con contratto a canone concordato ottiene l'IMU dimezzata. Due vantaggi distinti, attivati dalla stessa situazione di vita.
Nota di pratica
Nelle separazioni che seguiamo in studio, l'errore più frequente è uno solo: il proprietario non assegnatario smette di dichiarare l'immobile e di seguirne la posizione fiscale, fidandosi della sola sentenza di assegnazione. Poi, due o tre anni dopo, arriva l'accertamento IMU con sanzioni e interessi — spesso perché l'ex coniuge assegnatario non aveva ancora trasferito la residenza al momento in cui l'esenzione era già stata applicata. Il controllo della residenza anagrafica dell'assegnatario va fatto ogni anno, prima di presentare il modello IMU o di considerarsi definitivamente al sicuro.
Il brocardo tempus regit actum — ogni atto è regolato dalla legge vigente al momento in cui si produce — vale anche qui: il requisito della residenza va verificato per ogni anno d'imposta autonomamente, non una volta sola alla firma della sentenza di separazione.
Come ricordava Norberto Bobbio, il diritto non è soltanto il testo della norma, ma la sua applicazione nel tempo — e nel tempo le posizioni cambiano, le residenze si spostano, le esenzioni decadono.
Domande frequenti
Il proprietario della casa assegnata all'ex moglie paga l'IMU?
No, a condizione che esista un provvedimento giudiziale di assegnazione e che l'ex coniuge assegnatario abbia trasferito la propria residenza anagrafica e dimora abituale in quella casa. Se una delle due condizioni manca, il Comune può legittimamente richiedere l'IMU al proprietario formale, che resta soggetto passivo in via residuale.
Come funziona l'esenzione IMU per la casa coniugale dopo la separazione?
La legge sposta l'obbligo di pagare l'IMU dal proprietario all'assegnatario della casa familiare. L'assegnatario beneficia dell'esenzione come se fosse la propria abitazione principale, ma solo se vi risiede anagraficamente e vi dimora in modo stabile. Se non lo fa, l'esenzione non opera e il tributo torna al proprietario. Il Comune accerta d'ufficio chi risulta iscritto all'anagrafe: è lì che si vince o si perde la causa.
Ho diritto all'IMU ridotta se afitto a mio figlio dopo il divorzio?
Dipende dal titolo. Se si tratta di un contratto di locazione a canone concordato stipulato con un genitore separato o divorziato non assegnatario della casa familiare, la Legge 116/2026 prevede una riduzione IMU del 50% in favore del proprietario locatore. Se invece si affitta al proprio figlio in comodato gratuito, la riduzione del 50% sulla base imponibile IMU segue le regole ordinarie del comodato tra parenti in linea retta di primo grado, con registrazione del contratto e ulteriori requisiti specifici. Le due misure non si sovrappongono e operano su fattispecie diverse.
Redazione - Staff Studio Legale MP
