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Immaginate di ricevere il prossimo avviso di convocazione assembleare con un ordine del giorno insolito: approvazione del preventivo per la nuova polizza assicurativa obbligatoria, nomina del revisore dei conti, adeguamento del compenso dell'amministratore alla luce delle nuove norme. Non è fantascienza. È il futuro prossimo che il DDL n. 1816/2026 — presentato al Senato il 24 febbraio 2026 a prima firma del senatore Paolo Tosato (Lega) e assegnato alla Commissione Giustizia il 18 marzo 2026 — sta disegnando per milioni di condomini italiani.
Quanto costerà il condominio con la riforma 2026 è la domanda che pochi si stanno ancora ponendo con la necessaria concretezza. Eppure la risposta è già, almeno in parte, nei numeri della relazione tecnica allegata al disegno di legge. Proviamo a scomporla.
Di quanto aumenteranno le spese condominiali con la riforma?
La risposta onesta è: dipende dall'edificio, ma l'aumento è certo e, per molti condomini, tutt'altro che trascurabile. Sommando le tre voci principali introdotte dal DDL — polizza assicurativa, revisore dei conti e impatto indiretto della detraibilità sul compenso dell'amministratore — un condominio medio rischia di vedere le proprie spese di gestione crescere tra i 25 e i 70 euro per unità immobiliare all'anno, e anche di più per gli edifici vetusti o di grandi dimensioni.
È un incremento che, proiettato su un palazzo da venti appartamenti, vale tra i 500 e i 1.400 euro l'anno di maggiori uscite. Non una cifra astronomica in assoluto, ma significativa se si considera che si aggiunge a spese ordinarie già in crescita per effetto dell'inflazione sulle forniture e sulla manutenzione.
Quanto costerà la polizza assicurativa obbligatoria per il condominio?
Il DDL 1816 prevede l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile e per il perimento dell'edificio. È la novità strutturalmente più rilevante e anche quella economicamente più impattante per i condomini di piccole dimensioni.
La relazione tecnica accompagnatoria stima un costo compreso tra 15 e 40 euro per unità immobiliare all'anno per gli stabili in condizioni ordinarie. La forbice, tuttavia, si allarga considerevolmente per gli edifici vetusti o privi di certificazioni aggiornate, dove il premio assicurativo può superare i 40 euro per unità, con picchi che dipenderanno dalla valutazione del rischio da parte delle compagnie.
Questo elemento introduce una diseguaglianza strutturale che vale la pena evidenziare: i condomini più datati — spesso abitati da proprietari con redditi più bassi e già gravati da spese di manutenzione straordinaria — pagheranno proporzionalmente di più. Il mercato assicurativo, che in Italia non ha ancora sviluppato prodotti standardizzati per il comparto condominiale su larga scala, potrebbe rispondere all'obbligo normativo con una segmentazione tariffaria accentuata, penalizzando proprio chi ha meno risorse per farvi fronte.
Sul piano giuridico, occorre considerare che l'obbligo assicurativo modifica la struttura delle responsabilità condominiali oggi regolata dall'art. 1117 c.c. e dalla giurisprudenza consolidata. Il principio romano vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila sui propri interessi — trova qui una declinazione normativa nuova: il legislatore presuppone che i condomini, lasciati a sé stessi, non tutelino adeguatamente i terzi e la collettività, e supplisce con uno strumento coattivo.
La questione della revisione dei conti, del compenso e della detraibilità
Il secondo costo previsto dal DDL riguarda l'introduzione del revisore dei conti obbligatorio per i condomini di maggiori dimensioni. La relazione tecnica stima un aggravio di 10-30 euro per unità all'anno, con una variabilità che dipende dal numero di unità (più sono, più si diluisce il costo fisso della revisione) e dalla complessità gestionale del condominio.
La figura del revisore nasce dall'esigenza — reale e da più parti segnalata — di introdurre un controllo terzo sulla gestione finanziaria dell'amministratore. Oggi questo controllo è affidato all'assemblea e, in condomini numerosi, risulta di fatto inefficace. L'introduzione di un professionista dedicato, tuttavia, genera un costo certo a fronte di un beneficio diffuso e difficilmente quantificabile nel breve periodo. È il classico schema del bene comune a costo individuale: razionalmente giustificabile, politicamente impopolare.
Sul fronte del compenso dell'amministratore, il DDL introduce la detraibilità IRPEF fino a 500 euro della quota di competenza per l'abitazione principale. La misura è presentata come un beneficio per il condomino, e sul piano formale lo è: vale fino a 50 euro di risparmio fiscale reale (applicando l'aliquota del 19% sulla detrazione massima di 500 euro, l'effetto netto è di 95 euro). Tuttavia, la stessa relazione tecnica riconosce che la misura ha un costo fiscale stimato in 10 milioni di euro l'anno per l'erario, il che significa che il gettito rinunciato verrà recuperato altrove — o che il meccanismo diventerà un incentivo indiretto all'adeguamento verso l'alto dei compensi degli amministratori.
Il rischio che la detraibilità funzioni da moltiplicatore dei compensi, anziché da mero sollievo fiscale, è concretissimo e sostanzialmente ignorato nel dibattito pubblico. Se il mercato percepisce che il condomino "tolera" compensi più elevati perché una parte è detraibile, il prezzo di equilibrio tende a salire. È lo stesso meccanismo che ha storicamente influenzato i compensi in altri settori con agevolazioni fiscali dedicate.
Quanto al compenso dell'amministratore che sarà detraibile nel 730, la risposta tecnica è che la misura — se il DDL verrà approvato nella forma attuale — opererà tramite il modello 730 o UNICO per i proprietari dell'abitazione principale, con un massimo di detrazione di 95 euro effettivi sul debito IRPEF. Non si tratta di una deduzione dal reddito ma di una detrazione dall'imposta, il che la rende nulla o quasi per chi ha un'IRPEF lorda molto bassa.
Il filosofo del diritto Luigi Ferrajoli, ragionando sui meccanismi di garanzia nei sistemi normativi complessi, ha osservato che le riforme più ambiziose spesso falliscono non per mancanza di buone intenzioni ma per eccesso di complessità attuativa rispetto alle capacità dei destinatari. La riforma condominiale del DDL 1816 solleva esattamente questo interrogativo: quanti condomini, quanti amministratori, quante assemblee saranno in grado di applicare correttamente tre strumenti nuovi — polizza, revisore, detrazione — senza generare contenziosi, omissioni e disparità di trattamento?
Il DDL è ancora in fase istruttoria in Commissione Giustizia al Senato: non è entrato in vigore, non ha ancora superato il vaglio delle Commissioni parlamentari, e potrà subire modifiche anche sostanziali prima dell'approvazione definitiva. L'impatto economico qui descritto si basa sui testi e sulle stime ufficiali della relazione tecnica allegata, che rappresentano lo scenario attuale di riferimento. Monitorare l'evoluzione dell'iter parlamentare è, in questo momento, la cosa più utile che i condomini e gli amministratori possano fare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
