Contenuto realizzato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dall'autore.
C'è una convinzione che circola spesso tra chi affitta un locale commerciale e si trova in difficoltà con i pagamenti: che esista, anche per loro, una sorta di proroga legale da chiedere al giudice per saldare l'arretrato ed evitare lo sfratto. È una convinzione sbagliata, e capire perché è sbagliata aiuta a leggere in modo corretto anche ciò che la riforma in corso cambierà — e per chi.
Il DDL A.S. 1896/2026, Disposizioni in materia di rilascio di immobili, è al centro del dibattito parlamentare di questi giorni. Sono circa 211 gli emendamenti presentati alla Commissione Giustizia del Senato sul DDL Sgomberi. Il provvedimento, presentato dal Governo il 12 maggio 2026 e attualmente all'esame della Commissione Giustizia del Senato, interviene sulla formazione del titolo per il rilascio, sulla disciplina della morosità e sulle modalità di svolgimento delle operazioni esecutive; l'esame parlamentare ha assunto ulteriore rilievo a seguito del deposito dei 211 emendamenti, pubblicati nella seduta del 6 ottobre 2026. Chi ha un procedimento di sfratto pendente, o rischia di aprirne uno a breve, deve sapere già oggi quali margini temporali stanno per ridursi — e come funziona il sistema prima che la legge entri in vigore.
Quanti giorni ha l'inquilino per pagare i canoni arretrati prima dello sfratto?
Oggi, il regime vigente offre all'inquilino di un appartamento due possibilità distinte. Il giudice può concedere al conduttore un termine perentorio non superiore a 90 giorni, elevabile a 120 giorni nei casi di provata precarietà economica. Il termine ordinario di 90 giorni si applica ogni volta che l'inquilino chiede di pagare i canoni arretrati all'udienza di convalida senza dover documentare in modo particolarmente stringente le proprie condizioni. I 120 giorni, invece, sono il trattamento riservato a chi dimostra una difficoltà economica concreta — disoccupazione, malattia, ISEE basso — perché la legge vuole che la protezione più lunga vada a chi ne ha più bisogno.
Con il DDL, i termini vengono ridotti sensibilmente: da 90 a 45 giorni per procedere al pagamento; da 120 a 60 giorni per il termine di grazia concesso dal giudice in udienza. Dimezzati, entrambi. Non è una limatura marginale: per chi deve trovare tre o quattro mensilità arretrate, la differenza tra 90 e 45 giorni è spesso la differenza tra riuscire e non riuscire.
Il termine può essere concesso fino a tre volte nell'arco di un quadriennio; riguarda solo i contratti a uso abitativo; il giudice valuta caso per caso, considerando le condizioni del conduttore; l'inquilino deve versare al momento dell'udienza una somma a titolo di acconto. La riforma non modifica il limite delle tre concessioni nell'arco del quadriennio, né elimina la discrezionalità del giudice: cambia solo la lunghezza della finestra.
Il termine di grazia vale anche per le locazioni commerciali?
No. E questa è la distinzione che la maggior parte degli articoli sull'argomento non chiarisce con sufficiente precisione.
La Cassazione ha ribadito che, nelle locazioni di immobili per uso non abitativo, non è consentito al conduttore sanare la sua morosità in sede giudiziale ai sensi dell'art. 55, L. 392/78 — il cosiddetto termine di grazia per il pagamento dei canoni scaduti. Il principio è fermo da decenni e trova il suo fondamento nella struttura stessa della norma: l'art. 55 è una norma processuale che si innesta su una disciplina sostanziale, quella prevista dall'articolo 5 della legge 392/1978; quest'ultima norma definisce specificamente le condizioni per la sanatoria della morosità, limitandole alle locazioni abitative.
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno tracciato il confine in modo netto: nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all'art. 55 relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.
Questo significa che il titolare di un negozio a Verona, il professionista che affitta uno studio, l'imprenditore con un capannone: nessuno di loro ha oggi il diritto di chiedere al giudice un termine di grazia. Lo stesso varrà dopo la riforma. A differenza delle locazioni abitative, nelle locazioni ad uso commerciale non trova applicazione l'istituto del "termine di grazia" di 90 giorni ex art. 55 della Legge n. 392/1978.
Prima e dopo la riforma: il confronto che conta
Summum ius summa iniuria: il diritto portato all'estremo diventa torto. Cicerone usava questa massima per avvertire che una norma giusta può produrre effetti ingiusti quando viene applicata senza tener conto delle circostanze concrete. Il dimezzamento del termine di grazia risponde a una logica di sistema comprensibile — ridurre i tempi morti nelle procedure, tutelare il locatore — ma non può essere letto senza considerare chi, dall'altra parte, si trova a gestire una difficoltà economica reale.
Ecco il confronto nel dettaglio:
Regime vigente (art. 55 L. 392/1978): termine ordinario 90 giorni; termine con difficoltà documentata 120 giorni; possibilità di ottenere il termine fino a 3 volte nel quadriennio; rinvio dell'esecuzione fino a 6 mesi in caso ordinario, 12 mesi in casi eccezionali.
Regime proposto dal DDL A.S. 1896, art. 2: termine ordinario ridotto a 45 giorni; termine con difficoltà documentata ridotto a 60 giorni; il limite di 3 concessioni nel quadriennio rimane; rinvio dell'esecuzione ridotto da 6 a 3 mesi (ordinario) e da 12 a 6 mesi (eccezionale).
Il dato pratico che vale la pena sottolineare è questo: con 45 giorni, l'inquilino che non ha pagato 3 mensilità da 800 euro ciascuna deve trovare circa 2.500 euro in meno di sei settimane, comprensivi di interessi legali e spese. Con 90 giorni, il margine era quasi il doppio. Per chi ha perso il lavoro, ha un ISEE basso o dipende da un reddito irregolare, la distanza tra queste due misure non è trascurabile.
Cosa cambia per il conduttore con il DDL Sgomberi?
Oltre al dimezzamento del termine di grazia, il DDL introduce altre modifiche che incidono direttamente sul conduttore in difficoltà. Il DDL Sgomberi promette di accorciare in modo significativo i tempi di rilascio, introducendo un nuovo procedimento — l'ingiunzione di rilascio per finita locazione — destinato a sostituire l'attuale convalida di licenza per finita locazione, oltre a una penale economica per il ritardo nella restituzione dell'immobile.
La penale giornaliera — calcolata in percentuale sul canone mensile per ogni giorno di ritardo oltre il termine fissato dal giudice — è uno degli elementi più discussi tra i 211 emendamenti. Al momento in cui si scrive, il testo non è ancora definitivo: alla data di redazione, il DDL deve ancora completare l'iter parlamentare, e le procedure attualmente in corso continuano a essere disciplinate dal quadro normativo vigente.
Una precisazione tecnica che vale la pena fissare con chiarezza: richiedere il termine di grazia e contestare la morosità sono atti processualmente incompatibili. La richiesta di concessione del termine di grazia manifesta inequivocabilmente una volontà solutoria e una contestuale ammissione della morosità: chi chiede il termine riconosce definitivamente l'esistenza e il quantum del debito e non potrà più contestare la morosità o sollevare eccezioni in seguito. Questo principio è stato applicato con rigore dal Tribunale di Roma, Sez. Civile, sentenza n. 5861 del 10 aprile 2026. Analogamente, il Tribunale di Roma, Sez. Civile, sentenza n. 2887 del 19 febbraio 2026, e il Tribunale di Napoli, sentenza n. 4418 del 16 marzo 2026, hanno consolidato il principio dell'incompatibilità logica e giuridica tra l'istanza ex art. 55 L. 392/78 e l'opposizione alla convalida.
Il profilo trascurato: la prova della natura abitativa
C'è un aspetto che i blog generalisti raramente approfondiscono. La distinzione tra locazione abitativa e commerciale non dipende solo dall'etichetta sul contratto, ma dall'uso effettivo e dalla prova che il conduttore ne dà in giudizio. Il termine di grazia è un beneficio esclusivo delle locazioni abitative: se la natura residenziale del contratto non viene provata fin da subito, la richiesta di sanatoria non può essere accolta.
Questo significa che un conduttore che abita in un immobile formalmente classificato con destinazione mista, o che ha sottoscritto un contratto con una dicitura ambigua, rischia di vedersi negare il termine di grazia per mancata prova della natura abitativa. Con la riforma, questa già delicata questione probatoria assume importanza ancora maggiore: se il termine si riduce a 45 giorni e si perde tempo a discutere della qualificazione del contratto, il rischio concreto è che la finestra si chiuda prima ancora di aprirsi.
Nota dall'esperienza dello Studio
Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è presentarsi all'udienza di convalida senza aver già individuato le risorse per la sanatoria. Il termine di grazia non è un salvacondotto: è un termine perentorio, vale a dire inderogabile e non prorogabile. Chi non paga entro il giorno fissato dal giudice perde ogni difesa processuale e lo sfratto viene eseguito senza ulteriori passaggi. Con 90 giorni era già un margine stretto per molti; con 45 giorni, la pianificazione deve iniziare prima dell'udienza, non dopo.
Come scriveva Norberto Bobbio, il diritto non sta solo nelle norme ma nel modo in cui esse vengono usate: un termine che si accorcia non elimina il problema, sposta semplicemente il momento in cui il problema deve essere affrontato. Chi arriva impreparato all'udienza, con la riforma, avrà meno tempo per rimediare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
