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Il proprietario chiama il giovedì mattina. Il contratto di locazione scade a fine novembre. Vuole rientrare nell'appartamento perché la figlia si trasferisce a Verona per lavoro. "Posso mandargli lo sfratto?" è la domanda. La risposta dipende da una data: quando ha spedito la raccomandata al conduttore. Se non l'ha ancora mandata, e la scadenza è tra tre mesi, la risposta è no — non in tempo per questo ciclo. La prossima occasione utile sarà tra quattro anni.
Questa situazione si ripete con una frequenza che non dovrebbe sorprendere, eppure continua a farlo. I dati del Ministero dell'Interno pubblicati il 7 ottobre 2026 sui provvedimenti di sfratto relativi al 2025 confermano che lo sfratto per necessità del locatore è di gran lunga la categoria meno attivata: appena 2.075 provvedimenti su un totale di 37.122, pari al 5,59% del totale. La morosità da sola ne conta 26.632 (71,75%). Non è un caso che la procedura per "necessità" sia così rara: in parte lo strumento è genuinamente diverso, in parte il proprietario non arriva in tempo a usarlo.
Sfratto per necessità del locatore: quando si può fare davvero
Il primo chiarimento da fare è terminologico, perché l'espressione "sfratto per necessità" circola con significati diversi a seconda del contesto. La precisione qui cambia tutto.
Nei contratti ad uso abitativo a canone libero — il classico 4+4 — il proprietario non può chiedere il rilascio dell'immobile durante la vigenza del contratto adducendo una propria necessità. Non esiste uno strumento che consenta di interrompere il rapporto prima della scadenza per motivi personali del locatore, salvo recesso del conduttore o inadempimento. Quello che la legge consente — e che tecnicamente non si chiama "sfratto per necessità" ma diniego di rinnovo alla prima scadenza — è ben altro: il locatore può impedire il rinnovo automatico del contratto al termine dei primi quattro anni, ma solo se comunica la propria intenzione con almeno sei mesi di preavviso e solo per i motivi tassativamente elencati dall'art. 3 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Il proprietario di casa non può recedere liberamente: la Legge 431/98 elenca all'art. 3 le cause tassative che consentono al locatore di disdire alla prima scadenza (4 anni per il contratto a canone libero), tra cui la necessità di destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
Lo sfratto per necessità si può fare anche durante il contratto o solo alla scadenza?
Solo alla scadenza. La risposta è questa, senza margine di ambiguità. Il locatore che ha sottoscritto un contratto 4+4 non ha alcuna facoltà di rientrare in possesso dell'immobile durante i primi quattro anni per ragioni personali, nemmeno se la necessità è sopravvenuta e documentata. Non sussistendo i motivi tassativi indicati all'art. 29 della legge 392/78, all'avvicinarsi della prima scadenza al locatore è imposto di assistere passivamente all'automatica rinnovazione del rapporto di locazione. La stessa logica vale per i contratti abitativi regolati dalla L. 431/98: il diniego di rinnovo è lo strumento, e può essere esercitato solo a scadenza, non durante.
Questa distinzione è il cuore del problema che porta i proprietari a perdere il ciclo contrattuale. Il proprietario che scopre a marzo di voler rientrare nell'appartamento a ottobre — quando il contratto scade a novembre — ha già perso. Il preavviso è di sei mesi, da far pervenire all'inquilino tramite raccomandata A/R o PEC, e nella comunicazione il locatore deve indicare in modo specifico la causa di diniego del rinnovo: una disdetta generica viene considerata inefficace dalla giurisprudenza prevalente. Sei mesi prima di novembre è maggio. Chi si muove ad agosto o settembre è fuori tempo.
Quali documenti servono per lo sfratto per necessità del locatore?
L'iter parte dalla disdetta motivata, da inviare con raccomandata A/R o PEC almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale. La raccomandata deve indicare il motivo specifico tra quelli previsti dalla legge: uso abitativo del locatore, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; uso professionale; necessità di demolizione o ristrutturazione integrale con titolo abilitativo già ottenuto. La giurisprudenza ha chiarito che la comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto deve specificare, a pena di nullità, il motivo tra quelli tassativamente indicati dalla legge su cui si fonda la disdetta.
Nella lettera non serve allegare documentazione probatoria in questa fase. La giurisprudenza ha ritenuto sufficiente il riferimento alla necessità abitativa del familiare indicato, chiarendo che la legge non impone al locatore di fornire prove documentali già nella lettera di disdetta, ma richiede che l'intenzione sia credibile e non irrealizzabile.
Se il conduttore contesta la disdetta o non rilascia l'immobile alla scadenza, si apre il procedimento giudiziale per convalida di sfratto per finita locazione ai sensi dell'art. 657 c.p.c., con udienza di convalida e — se tutto fila liscio — ordinanza esecutiva di rilascio. I tempi reali presso i Tribunali del Nord Italia variano oggi tra sei e diciotto mesi dall'udienza di convalida all'effettivo rilascio, a seconda del carico del ruolo esecuzioni.
Il rischio che nessuno calcola: l'immobile non usato entro dodici mesi
Il proprietario che ottiene il rilascio dell'immobile non può considerarsi al sicuro. La legge introduce una sanzione precisa per chi usa la necessità come pretesto: se il locatore non adibisce l'immobile all'uso dichiarato entro 12 mesi dalla data in cui ne ha riacquisito la disponibilità, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto o al risarcimento. Il risarcimento è pari a un minimo di 36 mensilità del canone, oltre al danno ulteriore eventualmente provato.
Trentasei mensilità non è un massimale: è il pavimento. Su un canone di 800 euro mensili significa un minimo di 28.800 euro di risarcimento, cui si sommano eventuali danni ulteriori dimostrati dall'inquilino. Il tutto a carico del locatore che ha dichiarato una necessità e poi non l'ha realizzata.
La giurisprudenza del 2026 ha precisato che non è sufficiente che il locatore dimostri di aver preso possesso dell'immobile: deve dimostrare di averlo effettivamente e continuativamente utilizzato per l'uso dichiarato. La Cassazione ha chiarito che il locatore che prende possesso dell'immobile e vi esegue lavori di ristrutturazione, per poi non abitarvi entro i 12 mesi, non soddisfa il requisito dell'uso proprio.
Il locatore può liberarsi dimostrando che la mancata o ritardata destinazione dell'immobile all'uso indicato nella disdetta è giustificata da necessità o ragioni meritevoli di tutela non riconducibili a un suo comportamento doloso o colposo. L'onere della prova di questa giustificazione grava sul locatore.
Sul piano della prova del mancato uso, il conduttore che agisce per il risarcimento ai sensi dell'art. 3, comma 3, deve provare che il locatore non ha adibito l'immobile all'uso dichiarato entro i 12 mesi.
Il DDL Sgomberi e le novità per il locatore che vuole rientrare
Il disegno di legge A.S. 1896/2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 e tuttora in iter parlamentare al Senato con oltre 211 emendamenti depositati, introduce un'ingiunzione di rilascio per finita locazione: un procedimento di tipo monitorio che consentirebbe di ottenere un decreto esecutivo di liberazione entro tempi molto più rapidi rispetto all'attuale convalida di sfratto. È uno strumento distinto dallo sfratto per morosità e pensato specificamente per i casi in cui il contratto sia già scaduto, tra cui rientrerebbe appunto la finita locazione dopo diniego di rinnovo.
L'iter è però ancora aperto e i tempi di approvazione definitiva restano incerti. Chi oggi si trova di fronte alla scadenza di un contratto non può permettersi di aspettare una legge che potrebbe slittare al 2027: deve operare con gli strumenti già in vigore, rispettando i termini della disdetta motivata e avviando il procedimento di convalida secondo le regole attuali.
Il brocardo tempus regit actum — la legge applicabile è quella vigente al momento dell'atto — vale anche qui: la disdetta inviata oggi è regolata dalla L. 431/1998 così come è ora. Eventuali novità del DDL Sgomberi varranno per le procedure attivate dopo la sua entrata in vigore.
Come scriveva Rodotà, il diritto di proprietà non è mai assoluto: è un diritto sociale, conformato dalla funzione che l'ordinamento gli assegna. Nella locazione abitativa, questo bilanciamento ha storicamente privilegiato la stabilità del conduttore, lasciando al proprietario strumenti formalmente precisi ma sostanzialmente esigenti sul piano temporale e probatorio.
Nota dall'esperienza dello studio
Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è uno solo: il proprietario ci contatta quando mancano tre o quattro mesi alla scadenza, convinto che ci sia ancora tempo. Il problema non è la procedura giudiziale — quella si apre anche il giorno dopo la scadenza — ma la disdetta motivata, che deve essere ricevuta dal conduttore con almeno sei mesi di anticipo. Se quella raccomandata non è partita in tempo, non c'è rimedio: il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. Il calendario va calcolato a ritroso dalla data di scadenza del contratto, non dall'udienza in Tribunale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
