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L'errore più frequente che vediamo nelle pratiche che seguiamo è questo: l'imprenditore agricolo ha ampliato la serra o installato un impianto di vertical farm, ha continuato a dichiarare reddito agrario come ha sempre fatto, e non si è accorto che dal 12 agosto 2026 il perimetro fiscale è cambiato sotto i suoi piedi. Il reddito agrario serre non è più garantito per il semplice fatto di coltivare al chiuso: ci sono condizioni precise da rispettare, e una di esse dipende da un decreto attuativo che, a ottobre 2026, non è ancora stato emanato.
Il prossimo modello Redditi — o il 730 per chi vi rientra — potrebbe essere il momento in cui il problema emerge, con conseguenze pesanti: tassazione a bilancio invece che catastale, obbligo di tenuta della contabilità d'impresa, potenziale accertamento retroattivo sugli anni in cui il regime era già cambiato senza che nessuno se ne fosse accorto.
Cosa cambia con il D.Lgs. 148/2026: la norma in sintesi
Il decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 148, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 9 agosto 2026 ed entrato in vigore il 12 agosto 2026, ha aggiornato l'articolo 32 del DPR 917/1986 (il TUIR, cioè il Testo unico delle imposte sui redditi). Le nuove regole si applicano dal 12 agosto 2026 e incidono direttamente sul confine tra reddito agrario e reddito d'impresa per molte aziende agricole.
Il cuore della modifica riguarda la lettera b-bis) del comma 2 dell'art. 32 TUIR, introdotta originariamente dal D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192 e ora precisata dal correttivo del 2026. Sono considerate attività agricole produttive di reddito agrario le attività dirette alla produzione di vegetali tramite l'utilizzo di immobili oggetto di censimento al catasto dei fabbricati, rientranti nelle categorie catastali C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10, entro il limite di superficie adibita alla produzione non eccedente il doppio della superficie agraria di riferimento.
Questo significa che il reddito agrario — quello tassato in modo forfettario sulla base delle tariffe d'estimo catastale, storicamente molto favorevole — spetta solo se ricorrono congiuntamente tre condizioni: una determinata tecnica di coltivazione, un immobile censito in specifiche categorie catastali e una superficie produttiva contenuta entro il doppio della "superficie agraria di riferimento".
Il reddito agrario, essendo tassato su base catastale, è di solito più favorevole per i produttori. Passare al reddito d'impresa non è una differenza di aliquota: è un cambio di paradigma contabile e fiscale.
Quando una serra passa da reddito agrario a reddito d'impresa con il D.Lgs. 148/2026?
Il passaggio scatta non appena la superficie produttiva supera il doppio della superficie agraria di riferimento. Il reddito relativo alla parte eccedente concorre a formare il reddito d'impresa nell'ammontare corrispondente al reddito agrario relativo alla superficie di riferimento, in proporzione alla superficie eccedente.
Non è quindi un "tutto o niente": la norma prevede un regime misto, per cui la quota di produzione entro soglia resta agraria e quella eccedente diventa d'impresa. In pratica, però, questo meccanismo impone di tenere due contabilità separate — o almeno una ripartizione documentata delle superfici — con un aggravio gestionale non trascurabile. Chi non lo fa rischia che l'Agenzia delle Entrate consideri l'intera attività come reddito d'impresa.
Per imprenditori agricoli individuali, società semplici e strutture altamente tecnologiche, diventa sempre più rilevante la verifica dei limiti quantitativi entro cui le attività connesse possono beneficiare della tassazione su base catastale.
Come si calcola il limite di superficie per la vertical farm ai fini del reddito agrario?
Qui sta il problema più sottovalutato, e che nessun blog generalista segnala con la dovuta chiarezza.
Il vero discrimine non è più il terreno ma il rapporto tra superficie adibita alla produzione e superficie di riferimento; e, in attesa del decreto attuativo, le regole transitorie di determinazione del reddito — tariffa d'estimo più alta della provincia maggiorata del 400% e reddito dominicale "agganciato" alla rendita catastale — producono effetti che vanno attentamente misurati prima di avviare l'investimento.
La "superficie agraria di riferimento" non è un dato che si trova in catasto. Tale parametro sarà definito dal MEF e dal Ministero dell'Agricoltura con un apposito decreto interministeriale, che dovrà anche individuare nuove classi e qualità di coltura per i terreni, tenendo conto dei sistemi di coltivazione più avanzati come le colture fuori suolo e verticali, e definire le modalità di dichiarazione in catasto degli immobili impiegati per la produzione vegetale.
Quel decreto, a ottobre 2026, non risulta ancora emanato.
Il legislatore, già consapevole dei tempi necessari per l'adozione del decreto che dovrà definire le modalità di calcolo della superficie agraria di riferimento, ha previsto una disciplina transitoria specifica. Nel periodo transitorio, cioè fino all'emanazione del decreto, la superficie agraria di riferimento resta essenziale per determinare il limite oltre il quale le attività agricole in argomento producono reddito d'impresa.
In regime transitorio, le attività come vertical farm, colture idroponiche e micropropagazione in vitro possono produrre reddito agrario entro specifici limiti di superficie, in attesa del decreto MASAF/MEF che dovrà definire criteri e modalità catastali.
Il rischio concreto è questo: l'imprenditore che ha ampliato la propria vertical farm da 800 a 1.800 metri quadri di superficie produttiva non sa se ha superato il doppio della superficie agraria di riferimento perché quel "doppio" non ha ancora un valore certo e pubblicato. Applicare la tassazione catastale in questa condizione di incertezza, senza una perizia tecnica e una valutazione giuridica scritta, equivale ad assumersi un rischio di accertamento con gli occhi bendati.
Quali categorie catastali ammettono la tassazione forfettaria per le colture indoor?
Le categorie catastali ammesse dalla lettera b-bis) dell'art. 32 TUIR sono tassativamente elencate dalla norma: le coltivazioni realizzate con sistemi evoluti come vertical farm, idroponica e micropropagazione svolte all'interno di immobili censiti al catasto fabbricati in categorie C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10 possono rientrare nel regime del reddito agrario catastale.
Restano escluse le categorie ordinarie degli immobili civili (A, B) e le cosiddette categorie speciali non elencate. Una coltivazione idroponica condotta in un immobile censito, per esempio, in categoria A/3 o B/4 non potrebbe mai accedere al regime agrario forfettario, indipendentemente dal tipo di coltivazione.
La verifica della corretta classificazione catastale dell'immobile è quindi il primo passo da compiere — prima ancora del calcolo delle superfici. Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è trovare impianti produttivi in immobili non ancora variati in catasto dopo la ristrutturazione: la categoria originaria non corrisponde più alla destinazione d'uso effettiva, e questo blocca l'accesso al regime agevolato.
Il vuoto normativo che nessuno segnala: il rischio di accertamento retroattivo
La riforma, escludendo la rilevanza del fondo agricolo e abbracciando la teoria del ciclo biologico della pianta, include esplicitamente nella tassazione catastale le imprese di coltivazione svolte in fabbricati civili. È una scelta coerente con l'evoluzione tecnologica del settore. Ma ha creato un problema di diritto intertemporale — cioè di applicazione della norma nel tempo — che non è ancora risolto.
L'individuazione delle tariffe d'estimo per le nuove attività richiederà tempo; ecco perché il legislatore ha previsto modalità di determinazione provvisorie del reddito agrario e dominicale. Queste modalità provvisorie, però, producono risultati diversi da quelle definitiva: la tariffa d'estimo più alta della provincia maggiorata del 400% è un meccanismo di stima, non un valore catastale vero e proprio.
Il rischio pratico è il seguente: un contribuente che dichiara oggi reddito agrario applicando le regole transitorie potrebbe essere contestato domani, quando il decreto attuativo avrà stabilito valori definitivi, se quei valori dimostrano che la soglia era già stata superata. L'accertamento avrebbe base retroattiva sull'annualità in corso.
Per questo la corretta gestione del passaggio non è rinviabile. Il provvedimento del 2026 ha rafforzato l'orientamento, integrando anche le attività connesse alla manipolazione, alla trasformazione e alla valorizzazione dei prodotti derivanti da coltivazioni innovative. Più la filiera si allarga, più i punti di potenziale sconfinamento nel reddito d'impresa si moltiplicano.
Su questo profilo, la giurisprudenza tributaria offre un'indicazione utile. Con l'ordinanza n. 18983 del 10 giugno 2026, la Corte di Cassazione, Sezione V, ha ribadito che sul piano fiscale la nozione di pertinenzialità diverge da quella civile: per il terreno agricolo prevale una visione economico-funzionale, per cui nel rapporto pertinenziale rientrano tutti i fabbricati funzionali all'attività agricola e alle attività connesse. Questo principio si riflette direttamente sul tema del regime fiscale degli immobili produttivi: la qualificazione degli immobili non è formalistica ma funzionale, e un fabbricato usato per vertical farm potrebbe essere riqualificato dall'Agenzia se non rispetta la coerenza tra accatastamento e uso effettivo.
Con l'ordinanza n. 20752 del 18 giugno 2026, la Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, ha precisato che in ambito tributario il rapporto di pertinenzialità si inverte secondo una visione economico-funzionale: sono fiscalmente rurali i fabbricati strumentali alle attività agricole e connesse. Due pronunce dello stesso mese che indicano una direzione chiara: il fisco guarda alla funzione, non alla categoria di carta.
Vale infine la pena segnalare che il D.Lgs. 5 agosto 2026, n. 141, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 6 agosto 2026 e in vigore dal 7 agosto 2026, ha coordinato il nuovo impianto fiscale agricolo con le procedure generali di accertamento, fungendo da cornice per controlli e verifiche sul campo. In altri termini, gli strumenti dell'accertamento sono già aggiornati al nuovo regime. La difesa del contribuente deve esserlo altrettanto.
Come osservava Rudolf von Jhering: "il diritto non è un pensiero, ma una forza viva" — e questa forza colpisce chi non si muove per tempo, non chi aspetta che il quadro si stabilizzi da solo. Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — descrive con precisione la posizione di chi, prima della prossima dichiarazione, verifica la propria posizione.
Nota dall'esperienza dello studio
Nelle pratiche che seguiamo in materia di fiscalità agricola, il momento più critico non è la dichiarazione in sé: è il gap tra l'entrata in vigore di una norma e il momento in cui l'imprenditore ne viene a conoscenza, spesso attraverso un avviso di accertamento. Con il D.Lgs. 148/2026 questo gap rischia di essere particolarmente pericoloso perché la norma è in vigore dal 12 agosto 2026 ma il parametro centrale — la superficie agraria di riferimento — non ha ancora definizione attuativa. Chi aspetta il decreto per regolarizzarsi potrebbe trovarsi in una posizione difficile da difendere ex post, perché il fisco potrebbe contestare non solo l'anno in corso ma anche quello precedente, se le condizioni di superamento della soglia erano già presenti. L'unica difesa seria, oggi, è una perizia tecnica che fotografi lo stato attuale delle superfici e una valutazione giuridica scritta che documenti la scelta del regime applicato.
Domande frequenti
Ho una serra già esistente: devo fare qualcosa subito dopo il 12 agosto 2026?
Se la serra insiste su un terreno agricolo e la superficie produttiva non supera il doppio della superficie del fondo sottostante (regola della lettera b dell'art. 32 TUIR, invariata), il regime catastale non cambia. Il problema riguarda soprattutto chi coltiva in fabbricati autonomi, senza terreno sottostante di riferimento, o chi ha ampliato la struttura al punto da dover applicare la lettera b-bis). In quel caso è necessaria una verifica tecnica delle superfici e della categoria catastale dell'immobile.
Se supero il limite, tutta l'attività diventa reddito d'impresa?
No. La norma prevede che solo la quota eccedente il doppio della superficie agraria di riferimento generi reddito d'impresa, calcolato forfettariamente secondo l'art. 56-bis TUIR, salvo opzione per il regime ordinario. La parte entro soglia resta a tassazione catastale. Ma questo meccanismo richiede una documentazione delle superfici precisa e aggiornata, altrimenti l'Agenzia delle Entrate potrebbe contestare l'intera produzione.
Cosa succede se il decreto attuativo sulla superficie agraria di riferimento non arriva prima della dichiarazione?
Il legislatore ha previsto una disciplina transitoria: fino all'emanazione del decreto interministeriale MEF-MASAF, la superficie agraria di riferimento si calcola con regole provvisorie basate sulla tariffa d'estimo più alta della provincia maggiorata del 400% e sulla rendita catastale dell'immobile. Queste regole transitorie producono valori non necessariamente definitivi: chi dichiara sulla base di esse deve conservare tutta la documentazione di calcolo, perché potrebbe essere chiamato a difenderla in caso di accertamento.
Redazione - Staff Studio Legale MP
