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Come si contano gli immobili per la presunzione d'impresa negli affitti brevi?
Dipende da cosa affitta, come, e con che tipo di contratto. Dal 1° gennaio 2026, dal terzo appartamento destinato alla locazione breve nello stesso anno solare scatta automaticamente la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale; la soglia è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199), che ha dimezzato il limite precedente. Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione assoluta di imprenditorialità si manifestava quando una persona fisica concedeva in locazione breve almeno cinque appartamenti; dal 1° gennaio 2026 scatta quando il numero supera due.
La prima dichiarazione dei redditi sotto il nuovo regime è quella relativa all'anno 2026, che verrà presentata con il modello 730 nel 2027. Il modello 730/2026 dichiara redditi 2025: per quell'anno resta rilevante la disciplina precedente. Per i redditi prodotti dal 1° gennaio 2026 la soglia è due appartamenti. Chi conta male i propri immobili oggi si trova a regolarizzare una partita IVA retroattiva domani, con le sanzioni per omessa apertura. Conviene ragionare adesso.
La regola base: si contano gli immobili, non i contratti
Il parametro è quello degli appartamenti destinati alla locazione breve nell'anno, non il numero di prenotazioni, di annunci, né di contratti conclusi. Il conteggio riguarda gli appartamenti destinati alla locazione breve durante l'anno, non il numero di contratti stipulati. Un solo appartamento affittato 20 volte conta come uno. Tre appartamenti affittati anche una volta sola contano come tre, e si supera la soglia.
La presunzione è ancorata al singolo contribuente, non al singolo immobile, e scatta a prescindere dall'esistenza di un'organizzazione strutturata. Questo significa che la verifica va eseguita sul contribuente e sull'intero periodo d'imposta, non separatamente per piattaforma o Comune: utilizzare Airbnb per un alloggio e Booking.com per un altro non crea due soglie autonome.
La norma introduce una presunzione legale assoluta secondo cui la locazione breve di tre o più unità immobiliari integra, di per sé, un'attività svolta in regime d'impresa. La presunzione è iuris et de iure e pertanto non consente prova contraria: il contribuente non può dimostrare che l'attività è svolta in modo non organizzato o privo dei requisiti tipici dell'impresa.
Le conseguenze sono precise. Superata la soglia, scattano partita IVA, iscrizione al Registro Imprese e INPS, tassazione come reddito d'impresa ed esclusione della cedolare secca. Chi resta entro il limite, invece, può scegliere: il primo immobile sconta l'aliquota del 21%, il secondo del 26%.
Trappola n. 1 — Il contratto ordinario che non si conta (e chi apre la P.IVA per niente)
Questo è il punto che nessun riassunto della norma spiega chiaramente, e che genera gli errori più costosi. La legge si riferisce ai contratti di locazione breve disciplinati dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017: contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa. Un immobile concesso esclusivamente con un contratto abitativo ordinario non entra automaticamente nel conteggio delle locazioni brevi.
La presunzione di imprenditorialità non scatta qualora il contribuente conceda in locazione due appartamenti con contratti di locazione breve e altri due con contratti di locazione ordinaria o a canone concordato.
Caso concreto: una proprietaria ha tre appartamenti. Il primo lo affitta su Airbnb, il secondo su Booking, il terzo è locato a una famiglia con contratto 4+4 regolarmente registrato. Quanti immobili "brevi" ha? Due. La soglia non è superata. Molti in questa situazione aprono comunque la partita IVA, convinti che tre appartamenti affittati equivalgano automaticamente a tre affitti brevi. Non è così. La locazione ordinaria non concorre al conteggio.
Il rischio opposto esiste però ed è altrettanto frequente: chi ha due brevi e una ordinaria, poi sostituisce la locazione ordinaria con una breve senza accorgersene, e si ritrova a tre. Quel momento preciso — la prima notte di locazione breve sul terzo appartamento — fa scattare la presunzione per l'intero anno fiscale. Come ricorda il brocardo tempus regit actum, il momento in cui si compie l'atto è quello che determina la disciplina applicabile.
Trappola n. 2 — Il contratto a cavallo d'anno che sorprende a gennaio
Non essendo previsto alcun regime transitorio, la "nuova" presunzione di imprenditorialità potrebbe scattare anche in ordine a quelle locazioni brevi il cui periodo di validità risulta essere a cavallo tra il periodo d'imposta 2025 e il periodo d'imposta 2026.
La regola operativa è: conta il periodo di effettiva locazione nell'anno, non la data di stipula né quella dell'incasso. Per i contratti a cavallo d'anno, rileva il periodo di effettiva locazione nel nuovo anno: un contratto 25 dicembre 2025 – 5 gennaio 2026 su un terzo immobile concorre al superamento della soglia 2026, anche se incassato nel 2025.
Esempio pratico: un proprietario ha già due appartamenti brevi attivi a inizio 2026. A dicembre 2025 ha affittato per le feste un terzo appartamento, con check-out fissato al 3 gennaio 2026. Quei tre giorni di gennaio 2026 fanno scattare la soglia per l'intero anno fiscale 2026. È una conseguenza che quasi nessuno si aspetta, perché all'epoca della firma del contratto la soglia era ancora a quattro.
Un appartamento affittato 20 volte conta come uno o come 20 per la soglia?
Uno, sempre. Il conteggio si effettua per anno solare e per immobile, non per numero di contratti. Un appartamento affittato 20 volte conta come uno; tre appartamenti affittati anche una sola volta ciascuno fanno superare la soglia. Questo è il principio fondante del sistema: la norma non guarda la frequenza delle prenotazioni, ma il numero di unità immobiliari diverse coinvolte.
Attenzione però a una zona grigia che la giurisprudenza tributaria ha già iniziato a esplorare. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha statuito che la natura imprenditoriale dell'attività di locazione turistica si può desumere da una pluralità di elementi concorrenti: il numero elevato di prenotazioni annue, la continuità nel tempo dell'attività, la presenza dell'immobile sui principali portali telematici e l'entità degli introiti in assenza di altri redditi imponibili. In altri termini: la soglia quantitativa dei due appartamenti è il confine legale, ma non è l'unico confine. Due appartamenti non sono un lasciapassare automatico. Anche con una sola unità può servire la partita IVA se l'attività è organizzata e svolta professionalmente o se vengono offerti servizi propri di una struttura ricettiva. Non esiste una soglia di ricavi sotto la quale la partita IVA è sempre esclusa.
Trappola n. 3 — Gli immobili cointestati che raddoppiano il rischio
In comproprietà, ogni soggetto conteggia l'immobile nel proprio totale individuale, a prescindere dalla quota. Non si "divide" l'appartamento tra i comproprietari: ciascuno lo conta intero.
Caso concreto: due fratelli sono comproprietari al 50% di un appartamento al lago, che affittano breve insieme. Il fratello A ha inoltre un monolocale in città, affittato breve in modo autonomo. Il fratello B non ha altri immobili. Risultato: il fratello A conta due immobili brevi (il monolocale suo + il lago cointestato) e sta sulla soglia. Il fratello B ne conta uno solo. Se il fratello A decide di affittare breve anche la cantina riqualificata ad uso abitativo, supera la soglia. Il fratello B, no.
Il computo considera tutti gli immobili, anche cointestati o esteri. Un appartamento a Barcellona affittato su Airbnb da un residente italiano conta esattamente come uno a Verona.
Se affitto un immobile a lungo termine e due brevi, scatta la presunzione d'impresa?
No. Come spiegato in apertura, la locazione a lungo termine — contratto abitativo ordinario, contratto 4+4, contratto a canone concordato — è disciplinata dagli artt. 1571 ss. c.c. e dalla L. n. 431/1998 e resta fuori dal perimetro dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017. La presunzione di imprenditorialità non scatta qualora il contribuente conceda in locazione due appartamenti con contratti di locazione breve e altri due con contratti di locazione ordinaria o a canone concordato. Due brevi più una ordinaria: si è a due. Si resta nella soglia.
Trappola n. 4 — L'immobile "disponibile ma non prenotato" che qualcuno conta per sbaglio
Un proprietario possiede tre appartamenti. Nel 2026 affitta il primo da gennaio a dicembre, il secondo solo ad agosto, e il terzo rimane pubblicato su Booking ma non riceve prenotazioni. Egli non ha superato la soglia perché ha effettivamente locato solo due appartamenti (il terzo non conta).
La pubblicazione dell'annuncio non è locazione. Un appartamento visibile su una piattaforma, ma senza prenotazioni confermate e senza alcun giorno di effettiva occupazione nel periodo d'imposta, non concorre al conteggio. La norma parla di appartamenti "destinati" alla locazione breve: la dottrina prevalente, confermata dal documento del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e della Fondazione Nazionale Commercialisti del 16 febbraio 2026, precisa che il conteggio si effettua per anno solare e per immobile, e il documento del CNDCEC del 16 febbraio 2026 ne ha chiarito i criteri applicativi. L'orientamento prevalente è che l'immobile rileva quando è stato oggetto di almeno una locazione effettiva nell'anno — non dalla semplice messa a disposizione.
Il rovescio della medaglia: chi inserisce annunci su più piattaforme per lo stesso appartamento non moltiplica le unità. Tre profili Airbnb con tre appartamenti diversi: tre immobili. Tre profili con lo stesso appartamento: uno. Il conteggio è sull'unità immobiliare, non sull'annuncio.
L'analisi: una norma anti-evasione che penalizza anche chi è in regola
Vale la pena soffermarsi su un profilo che i blog commerciali sorvola. La nuova presunzione sugli affitti brevi inverte la prospettiva: non è più l'organizzazione a fondare l'imprenditorialità, ma è la soglia di immobili gestiti a presumerla. Nel 2026 l'imprenditorialità delle locazioni brevi diventa una presunzione normativa basata sul mero numero di immobili, ignorando il volume d'affari e l'organizzazione.
Il paradosso è evidente: un proprietario che affitta tre appartamenti per 10 notti l'anno ciascuno, senza alcun personale né organizzazione, incassando magari 3.000 euro totali, è per legge imprenditore. Un albergatore che gestisce due camere per tutto l'anno, con ricavi ben superiori, può restare nel regime ordinario. Aristotele direbbe che la legge, in questo caso, applica lo stesso metro a situazioni radicalmente diverse — il che non è equità, ma uniformità formale. La presunzione iuris et de iure, quella che non ammette prova contraria, è uno strumento potente: utile a prevenire l'evasione, ma capace di produrre effetti sproporzionati su chi ha strutture microscopiche.
Questo non significa che la norma sia inapplicabile o illegittima. Significa che, in attesa di una circolare dell'Agenzia delle Entrate che ne chiarisca i profili applicativi ancora aperti (al momento non ancora pubblicata), ogni scelta operativa va ponderata su base preventiva, non riparata a posteriori.
Nota dall'esperienza dello studio
L'errore più frequente che incontriamo in queste pratiche è uno: il proprietario conta i contratti, non gli immobili. Porta tre contratti firmati nell'anno e ritiene di avere tre locazioni brevi, quando in realtà riguardano lo stesso appartamento affittato tre volte. Oppure — rovescio della medaglia — ha due brevi e una locazione ordinaria, conta tre contratti, e apre la partita IVA convinto di essere obbligato. In entrambi i casi, la verifica da fare è sempre la stessa: quanti immobili diversi, identificati dal numero di foglio e mappale catastale, sono stati oggetto di almeno una locazione breve nel corso dell'anno fiscale?
Domande frequenti
Ho un appartamento affittato su Airbnb tutto l'anno con decine di prenotazioni: devo aprire la partita IVA?
No, non per questo solo motivo. Un immobile affittato molte volte resta una sola unità ai fini del conteggio. Se è l'unico appartamento breve che gestisce, è lontano dalla soglia. Attenzione però: se affianca servizi tipici di una struttura ricettiva (pulizie a pagamento, colazione, trasporto), la natura imprenditoriale può emergere anche al di sotto della soglia per via giurisprudenziale.
Affitto due appartamenti brevi e uno con contratto ordinario: sono a rischio presunzione d'impresa?
No. Le locazioni ordinarie disciplinate dalla L. n. 431/1998 non rientrano nel conteggio previsto dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017. Due appartamenti brevi la collocano esattamente sulla soglia massima consentita: può optare per la cedolare secca al 21% su uno e al 26% sull'altro. Se sostituisse la locazione ordinaria con una breve, salirebbe a tre e scatterebbe la presunzione.
Possiedo un appartamento al 50% con mio fratello e uno tutto mio: sono già a due immobili o a uno e mezzo?
A due immobili. La comproprietà non fraziona il conteggio: ciascun comproprietario conta l'unità per intero nel proprio totale individuale. Se aggiunge anche un terzo appartamento breve — anche in comproprietà con un terzo soggetto — supera la soglia e scatta la presunzione d'impresa per lei, indipendentemente da quanto conta o non conta per gli altri.
Redazione - Staff Studio Legale MP
