Contenuto realizzato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dall'autore.
Ogni anno in Italia vengono emessi oltre 37.000 provvedimenti di sfratto. La morosità ne rappresenta la causa principale. Ma una quota significativa del contenzioso locatizio non nasce da canoni non pagati: nasce da un tubo che si rompe, da un impianto che cede, da un tetto che perde. E dalla domanda che segue, inevitabile: chi paga?
La risposta sembra semplice. Il Codice Civile la dà all'art. 1576: il locatore esegue tutte le riparazioni necessarie, salvo quelle di piccola manutenzione, che restano a carico del conduttore. Ma nella pratica quella linea di confine — ordinario da un lato, straordinario dall'altro — è la fonte di dispute che finiscono in tribunale con una frequenza sorprendente.
La regola base: art. 1576 c.c. e il confine tra ordinario e straordinario
Il sistema del Codice Civile italiano si regge su una distinzione netta, almeno in teoria. Al locatore spettano tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo: sono le cosiddette riparazioni straordinarie, cioè gli interventi che non si rendono prevedibilmente necessari nel corso del normale godimento del bene e che presentano un costo sproporzionato rispetto al canone. Al conduttore restano invece le piccole riparazioni derivanti dall'uso quotidiano: il rubinetto che perde, la maniglia rotta, la resistenza dello scaldabagno da sostituire, il vetro incrinato.
L'art. 1609 c.c. precisa che le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle "cagionate dal deterioramento prodotto dall'uso" e che, se non si riesce a stabilire l'importo, è determinato dall'uso del luogo. Dunque due criteri concorrenti: la causa (uso normale) e l'entità (modico valore). Entrambi devono ricorrere perché la spesa rimanga a carico dell'inquilino.
La Cassazione, nel tempo, ha affinato questa distinzione. Con l'ordinanza n. 8493 del 31 marzo 2025, la Corte ha ribadito che ai fini della distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati "in negativo", escludendo cioè le opere non finalizzate alla conservazione dell'originaria destinazione economica del bene. Un criterio residuale che, in pratica, amplia la platea degli interventi a carico del locatore.
Riparazioni in affitto: quando paga il locatore anche senza colpa
Uno degli aspetti meno noti — e più controversi — è che l'obbligo del locatore di eseguire le riparazioni straordinarie prescinde dalla sua colpa nell'insorgenza del guasto. Se il tubo fognario cede per vetustà, se il tetto perde per deterioramento strutturale, se l'impianto elettrico si guasta per caso fortuito, la spesa è del proprietario. Il conduttore è responsabile solo dei danni che derivano dalla propria incuria o da un uso anormale della cosa locata.
Un caso recente chiarisce bene il punto. Il Tribunale Civile di Barcellona Pozzo di Gotto, con sentenza n. 129 del 26 febbraio 2026 (Giudice Unico Francesco Montera), ha affrontato un contenzioso locatizio commerciale in cui il locatore contestava al conduttore di non aver eseguito riparazioni durante il rapporto. Il tribunale ha richiamato la regola generale: le riparazioni e la manutenzione straordinaria della cosa locata gravano sul locatore "in quanto correlate all'obbligo di mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto" ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. Onere della prova, conseguentemente, a carico del locatore che voglia dimostrare che il danno deriva dall'uso anomalo del conduttore.
Analogo principio emerge dall'esperienza giurisprudenziale in tema di infissi. Un Tribunale, chiamato a decidere sulla sostituzione integrale di serramenti vetusti e deteriorati in un locale commerciale, ha ordinato al locatore l'esecuzione dei lavori a proprie spese, applicando la misura coercitiva ex art. 614-bis c.p.c. (strumento processuale che prevede una somma di denaro per ogni giorno di inadempimento rispetto all'ordine del giudice) quantificata in 75 euro al giorno di ritardo nell'esecuzione. Il degrado strutturale dovuto a decenni di mancata manutenzione non poteva essere imputato al conduttore, che occupava l'immobile da un periodo relativamente breve.
La trappola dell'autoriduzione del canone
Qui sta il nodo più pericoloso per l'inquilino che si trova di fronte a un locatore inadempiente. La logica sembra ineccepibile: il locatore non interviene, l'immobile si deteriora, il godimento è compromesso — quindi l'inquilino si autoriduce il canone. Un ragionamento sbagliato, e potenzialmente fatale per la continuità del contratto.
La giurisprudenza su questo punto è ferma. Con ordinanza n. 11805 del 22 settembre 2025, la Corte di Cassazione, sez. III, ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore che aveva sospeso il pagamento del canone per presunti vizi dell'immobile commerciale. La Corte ha confermato che l'inadempimento del locatore non era così grave da giustificare la sospensione totale del canone: la sospensione del pagamento è rimedio estremo, consentito solo quando l'inadempimento del locatore sia di tale entità da integrare un inadempimento totale o quasi totale alla propria obbligazione.
Il Tribunale di Bologna, con sentenza n. 1722 del 2026, ha affrontato un caso speculare: l'inquilina aveva ridotto unilateralmente il canone lamentando difetti agli impianti, alla fognatura e alla caldaia — guasti che, secondo lei, ricadevano nella manutenzione straordinaria a carico del locatore. Il tribunale ha però stabilito che il conduttore non può ridurre unilateralmente il canone di locazione, e ha pronunciato la risoluzione del contratto per morosità con ordine di rilascio dell'immobile. La strada corretta, ribadisce la giurisprudenza, è quella giudiziale: chiedere al giudice la riduzione del canone o la risoluzione del contratto, non agire unilateralmente.
Summum ius summa iniuria: l'applicazione rigida della regola "paga e poi agisci" può sembrare ingiusta nei casi in cui il locatore latiti per mesi. Ma la giurisprudenza la mantiene ferma perché, in senso opposto, si aprirebbe la porta a contestazioni pretestuose strumentali all'inadempimento nel pagamento del canone.
Clausole contrattuali: fin dove si può derogare?
Il regime legale non è intoccabile. Le parti possono modificare la ripartizione delle spese con clausole contrattuali espresse. Ma i limiti sono diversi a seconda del tipo di locazione.
Nelle locazioni ad uso non abitativo (negozi, uffici, capannoni) la regola dell'art. 1576 c.c. ha carattere dispositivo: le parti possono convenire che le spese di manutenzione straordinaria siano a carico del conduttore, e tale patto non è colpito da nullità. Un equilibrio tipico delle locazioni commerciali, dove spesso il conduttore ottiene un canone più basso in cambio dell'assunzione degli oneri manutentivi.
Nelle locazioni ad uso abitativo il discorso cambia radicalmente. Qui la clausola che trasferisce le spese di manutenzione straordinaria all'inquilino è nulla quando la locazione è a canone concordato: attribuire al conduttore tali spese integra un indebito vantaggio per il locatore, incompatibile con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone. Anche nelle locazioni a canone libero, il patto che addossa all'inquilino le spese straordinarie deve essere valutato con attenzione: se in concreto produce un aggravio equivalente a un aumento del canone vietato dalla legge, rischia la nullità.
Una nota pratica che emerge frequentemente nelle pratiche dello studio: l'errore più comune che vediamo nei contratti già firmati è una clausola generica che pone "tutte le manutenzioni" a carico del conduttore senza distinguere tra ordinaria e straordinaria. In una locazione abitativa, quella clausola è tendenzialmente nulla nella parte in cui riguarda la manutenzione straordinaria; in una locazione commerciale, è invece valida ma richiede che il conduttore ne valuti il peso economico reale prima di firmare.
Il DDL Sgomberi e la pressione sul tempo nelle controversie manutentive
C'è un collegamento non immediato, ma reale, tra il dibattito in corso sul DDL Sgomberi (AS 1896/2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 e ancora in iter parlamentare al Senato) e il tema delle riparazioni. Il disegno di legge introduce una procedura accelerata per il rilascio dell'immobile: decreto di liberazione entro 15 giorni dal ricorso e una penale economica per ogni giorno di occupazione oltre il termine. Questo cambia anche la dinamica delle controversie manutentive: se il proprietario può recuperare l'immobile in tempi più brevi, la leva negoziale dell'inquilino che trattiene l'occupazione in attesa che vengano eseguiti i lavori si riduce. E, specularmente, l'inquilino che contesta i vizi deve farlo in via giudiziale con ancora maggiore tempestività, pena il rischio di trovarsi nella doppia posizione di debitore del canone e di soggetto esposto alla procedura accelerata di rilascio.
Come scrive Rodolfo Jhering in Lo scopo nel diritto: il diritto non è mai un fine in sé, ma lo strumento attraverso cui la società bilancia interessi contrapposti. La tensione tra l'obbligo manutentivo del locatore e l'obbligo di pagamento del conduttore è precisamente uno di quei punti in cui quel bilanciamento diventa visibile — e fragile.
Cosa fare concretamente: passi da seguire per inquilino e proprietario
Per l'inquilino che si trova di fronte a un guasto riconducibile alla manutenzione straordinaria, la sequenza corretta è questa: primo, notificare per iscritto il guasto al locatore con raccomandata o PEC, descrivendo il problema e indicando un termine ragionevole per l'intervento (di norma non meno di 15 giorni per guasti non urgenti). Secondo, se il locatore non interviene, l'inquilino può eseguire le riparazioni urgenti di propria iniziativa ai sensi dell'art. 1577, comma 2 c.c., purché ne dia avviso contemporaneo al locatore — ma solo per l'urgenza, non per qualunque intervento. Terzo, per le riparazioni non urgenti, la via è quella giudiziale: ricorso al giudice per ottenere la condanna del locatore all'esecuzione o la riduzione del canone. Mai l'autoriduzione unilaterale.
Per il locatore, il rischio principale è l'inerzia. Ignorare le segnalazioni scritte dell'inquilino espone a due rischi: la condanna ad eseguire i lavori con misura coercitiva a 75 euro al giorno come nel caso sopra citato, e la possibile risoluzione del contratto per inadempimento. Conservare copia di ogni comunicazione, incaricare per iscritto le imprese appaltatrici, documentare lo stato dell'immobile con perizie o fotografie datate: sono accorgimenti che fanno la differenza nel momento in cui la controversia arriva davanti a un giudice.
Domande frequenti
La caldaia si è rotta: chi paga?
Dipende dalla causa del guasto. Se la caldaia cede per vetustà o caso fortuito, la spesa è del locatore: si tratta di manutenzione straordinaria. Se il guasto deriva da un'anomalia nell'uso quotidiano imputabile al conduttore (mancata manutenzione periodica, utilizzo improprio), la spesa ricade sull'inquilino. La manutenzione annuale ordinaria della caldaia — pulizia, verifica dei parametri, sostituzione di piccoli componenti soggetti a usura — è invece sempre a carico del conduttore.
Il proprietario non risponde alle mie segnalazioni: posso smettere di pagare il canone?
No. La sospensione unilaterale del canone è ammessa solo quando l'inadempimento del locatore è talmente grave da privare il conduttore in modo sostanziale del godimento dell'immobile. In tutti gli altri casi, la strada è il ricorso al giudice per ottenere la riduzione del canone o la condanna all'esecuzione dei lavori. Sospendere il pagamento senza un provvedimento del giudice espone al rischio concreto di uno sfratto per morosità.
Nel contratto c'è scritto che tutte le riparazioni sono a mio carico come inquilino: è valido?
In una locazione commerciale, in linea di principio sì: le parti possono derogare alla regola del Codice Civile e porre la manutenzione straordinaria a carico del conduttore. In una locazione abitativa a canone concordato, invece, quella clausola è tendenzialmente nulla nella parte relativa alla manutenzione straordinaria. In ogni caso, una clausola generica che non distingue tra ordinario e straordinario crea incertezza applicativa e rischia di produrre più contenzioso di quanto non ne prevenga.
Redazione - Staff Studio Legale MP
