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Uno scenario che si ripete ogni giorno nelle compravendite immobiliari: il rogito è firmato, le chiavi sono consegnate, e pochi mesi dopo il nuovo proprietario riceve una richiesta di pagamento dal condominio per lavori di rifacimento della facciata deliberati — e magari già eseguiti — quando l'appartamento apparteneva ancora al venditore. Oppure, il caso speculare: il venditore che crede di essersi liberato da ogni onere condominiale e si vede poi trascinato in causa dall'acquirente per recuperare quanto versato. Le spese straordinarie condominio chi paga è una delle domande più cercate da chi affronta una compravendita, e la risposta giuridica è meno intuitiva di quanto si pensi.
Il punto di partenza è un principio consolidato, ma spesso ignorato nella pratica negoziale: ciò che conta non è il momento in cui i lavori vengono eseguiti, né quello in cui la fattura viene emessa o pagata dall'amministratore. Ciò che conta è il momento in cui l'assemblea ha adottato la delibera costitutiva della spesa, cioè quella delibera con cui i condomini hanno approvato l'intervento e ripartito l'onere tra le unità immobiliari.
Chi paga le spese condominiali straordinarie deliberate prima della vendita?
Il Tribunale civile di Roma, con sentenza n. 5517 del 10 aprile 2026, ha ribadito con nettezza questo orientamento: le spese straordinarie deliberate prima del trasferimento della proprietà gravano sul venditore, in quanto soggetto che rivestiva la qualità di condomino al momento della delibera costitutiva. Poco rileva che i lavori siano stati ultimati o pagati solo dopo il rogito: il debito è sorto nel patrimonio del venditore nel momento in cui l'assemblea ha approvato l'intervento e la relativa ripartizione.
Questo principio non è nuovo — la Cassazione lo ha affermato in più occasioni nel corso degli anni — ma la sentenza del Tribunale di Roma del 2026 lo applica in modo rigoroso a una fattispecie concreta, confermando che anche un semplice acconto deliberato prima della compravendita può essere sufficiente a radicare il debito in capo al venditore. La logica sottostante è quella del tempus regit actum: è il momento in cui l'atto giuridico — la delibera — produce effetti a determinare la titolarità dell'obbligazione.
Il problema pratico è che la delibera costitutiva non sempre coincide con la delibera che approva il progetto definitivo o l'inizio dei lavori. Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 4293 del 1° maggio 2025, ha chiarito un aspetto altrettanto rilevante: le delibere meramente preparatorie — quelle con cui l'assemblea incarica un tecnico di redigere un preventivo, o con cui approva uno studio di fattibilità — non hanno valore costitutivo del debito. Occorre che la delibera approvi concretamente la spesa e la sua ripartizione tra i condomini. Una delibera che si limiti a esplorare la fattibilità di un intervento non è sufficiente a radicare l'obbligazione.
Questa distinzione è cruciale nelle trattative di compravendita: non basta chiedere all'amministratore se ci sono "lavori in corso" o "delibere recenti". Occorre verificare se esiste già una delibera che ha approvato la spesa in via definitiva con ripartizione millesimale, e distinguerla da eventuali delibere precedenti di carattere puramente esplorativo o autorizzativo in senso lato.
L'acquirente è responsabile dei debiti condominiali pregressi?
Qui entra in gioco l'art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, una norma che molti acquirenti — e non pochi agenti immobiliari — conoscono male. La disposizione stabilisce che chi subentra nella proprietà di un'unità immobiliare è obbligato solidalmente con il venditore a corrispondere al condominio i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Il che significa, in termini pratici, che il condominio può rivolgersi all'acquirente per recuperare le spese non pagate dal venditore riferite a un biennio. Ma di quale biennio si tratta? Il Tribunale di Modena, con sentenza n. 586 del 30 aprile 2026, ha offerto un'interpretazione importante: l'espressione "anno in corso e precedente" va riferita agli esercizi di gestione condominiale, non agli anni solari. Questo vuol dire che il biennio di solidarietà passiva dell'acquirente deve essere calcolato in base all'anno di gestione condominiale (che di norma inizia il 1° gennaio ma può differire a seconda del regolamento), e non al semplice anno civile. Una distinzione apparentemente tecnica che può avere conseguenze economiche significative quando il rogito cade a ridosso della chiusura di un esercizio condominiale.
L'acquirente, dunque, risponde verso il condominio per il biennio di solidarietà ex art. 63 disp. att. c.c., ma — ed è questo il passaggio che spesso viene omesso nelle spiegazioni semplificate — ha diritto di regresso integrale nei confronti del venditore per quanto pagato in relazione a obbligazioni che erano già sorte prima del trasferimento. Il condominio incassa dall'acquirente per non restare scoperto, ma è al venditore che il debito appartiene, e l'acquirente può agire in giudizio per recuperarlo.
Il problema reale non è quindi chi paga al condominio, ma chi rimane definitivamente inciso dall'esborso. E in questa prospettiva, la posizione dell'acquirente è tutelata — almeno sulla carta — dal diritto di regresso. Nella pratica, però, recuperare le somme versate al condominio in sede di regresso richiede tempo, costi processuali e, spesso, la disponibilità patrimoniale del venditore. Prevenire è sempre preferibile ad agire in giudizio.
Come osservava Jhering, il diritto non è fine a sé stesso, ma uno strumento al servizio degli interessi concreti: e gli interessi concreti di chi firma un rogito impongono che ogni clausola sulle spese condominiali sia negoziata con precisione, non lasciata all'incertezza successiva. Vigilantibus iura subveniunt: il diritto protegge chi si fa attento, non chi si affida alla buona sorte.
Sul piano pratico, chi vende dovrebbe farsi rilasciare dall'amministratore, prima del rogito, una dichiarazione scritta che attesti non solo le spese arretrate ma anche l'esistenza di eventuali delibere già adottate per lavori futuri. Chi acquista dovrebbe verificare personalmente, attraverso il proprio legale, la situazione deliberativa aggiornata, richiedendo il verbale dell'ultima assemblea e, se del caso, le convocazioni pendenti. Nel contratto preliminare e nell'atto definitivo è opportuno inserire una clausola che disciplini espressamente la ripartizione delle spese, indicando come discrimine la data della delibera costitutiva, e non quella dell'esecuzione dei lavori o del pagamento.
Un errore frequente — e spesso costoso — è quello di affidarsi alla sola dichiarazione dell'amministratore sugli arretrati, senza indagare la situazione deliberativa. Un condominio in regola nei pagamenti può avere deliberato, pochi mesi prima, una spesa straordinaria di decine di migliaia di euro la cui prima richiesta di pagamento arriverà solo dopo il rogito. Quella spesa, in assenza di accordo contrattuale specifico, graverà sull'acquirente verso il condominio — con il solo rimedio, spesso faticoso, del regresso verso il venditore.
Il quadro che emerge dalla giurisprudenza del 2026 — Roma, Modena, Napoli — delinea un sistema coerente nel principio ma insidioso nella pratica: la delibera costitutiva come momento genetico del debito, il biennio di solidarietà come strumento di tutela del condominio, il regresso come rimedio dell'acquirente che ha pagato il debito altrui. Tre livelli che si incastrano, ma che funzionano solo se l'acquirente è informato e tutelato fin dalla fase precontrattuale.
Termini di impugnazione, tutele e differenze retributive: lavoro, contratti e licenziamenti.
Redazione - Staff Studio Legale MP
