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Un inquilino riceve una lettera dell'amministratore di condominio: deve versare la sua quota per il rifacimento della facciata, 1.800 euro. Lui chiama il proprietario sostenendo che quella spesa spetta a lui. Il proprietario risponde che nel contratto è scritto che le spese condominiali sono a carico dell'inquilino. L'amministratore, nel frattempo, sollecita solo il proprietario.
Tutti e tre hanno una parte di ragione. Il problema è che nessuno dei tre sa esattamente dove finisce la sua e inizia quella dell'altro.
Il quadro normativo: due binari paralleli che non si incrociano
Tra locatore e condominio vige una regola ferma: il condominio non conosce l'inquilino. L'unico soggetto obbligato verso l'amministrazione condominiale è il proprietario, cioè il condomino. Il contratto di locazione è considerato res inter alios acta — cosa fatta tra altri — per il condominio: gli accordi in esso contenuti non possono modificare gli obblighi del proprietario, né creare un rapporto giuridico diretto tra condominio e inquilino. Qualunque cosa dica il contratto di affitto, l'amministratore agisce solo contro il proprietario.
All'interno del rapporto tra locatore e conduttore, invece, il legislatore ha stabilito una ripartizione specifica. Nelle locazioni abitative si applica l'articolo 9, commi 1 e 2, della legge 392/1978, salvo accordi diversi: con tale norma il legislatore ha elencato le spese condominiali che devono essere sostenute dall'inquilino, tra cui quelle relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua. Le spese straordinarie, invece, restano al proprietario. Sono a carico del locatore le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate, che si considerano spese straordinarie.
La linea di confine, in teoria, è quella tra manutenzione ordinaria — tutto ciò che serve a mantenere in funzione l'immobile e i servizi comuni nell'uso corrente — e manutenzione straordinaria, cioè gli interventi che trasformano, sostituiscono o ripristinano strutturalmente un impianto o una parte dell'edificio. L'art. 1576 del codice civile stabilisce che il locatore deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore: il criterio seguito in generale è che il proprietario sostiene tutte le spese per la manutenzione straordinaria mentre all'inquilino spettano i piccoli interventi di manutenzione ordinaria.
Detto così sembra semplice. Non lo è affatto.
I 4 errori che fanno litigare locatore e inquilino sulle spese condominiali
Primo errore: mettere nel contratto "tutte le spese condominiali a carico dell'inquilino"
È la clausola più diffusa e la più pericolosa. Chi la inserisce pensa di aver risolto il problema. In realtà ha creato un'ambiguità che alimenta il contenzioso.
La legge 392/1978 è derogabile, quindi le parti possono pattuire una ripartizione diversa da quella legale. Ma quando il contratto dice genericamente "tutte le spese condominiali", senza distinguere ordinarie da straordinarie, i problemi arrivano alla prima delibera di intervento straordinario: rifacimento del tetto, sostituzione della caldaia centralizzata, impermeabilizzazione del lastrico solare.
In questi casi l'interpretazione contrattuale diventa battaglia: l'inquilino sostiene che "tutte" non può significare anche le spese straordinarie, perché la legge non lo prevede; il proprietario sostiene il contrario. La giurisprudenza è stata costante nel ritenere che le spese straordinarie restino al locatore, salvo che il contratto le indichi in modo specifico ed espresso. Una clausola generica non basta.
La nota dall'esperienza dello studio: nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è proprio una clausola contrattuale che non distingue le voci di spesa. Il conflitto non scoppia subito, ma alla prima assemblea straordinaria, quando arriva il preventivo per la ristrutturazione dell'impianto idrico da 40.000 euro e ciascuna unità viene chiamata a versare la propria quota.
Secondo errore: credere che l'inquilino possa impugnare una delibera condominiale sbagliata
L'inquilino vive nell'appartamento, usa l'ascensore, scende dal cortile, usa il portone. Ma non è un condomino. Le delibere dell'assemblea lo riguardano economicamente, ma lui non ha legittimazione a impugnarle.
Se l'assemblea approva un riparto sbagliato — ad esempio addebita a un'unità spese che non le competono — chi deve agire è il proprietario. E deve farlo entro termini precisi.
La Corte di Cassazione, Sezione II, con l'ordinanza del 31 marzo 2026, n. 8003, è tornata sulla diversa qualificazione dei vizi delle delibere assembleari. Se l'assemblea decide di modificare per il futuro i criteri legali di riparto, agisce in assenza di potere e la delibera è nulla. Se invece si limita a ripartire le spese di un singolo esercizio in modo errato, applicando male i criteri esistenti, si configura un cattivo uso del potere: la delibera è meramente annullabile e deve essere contestata entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall'art. 1137 del Codice Civile.
La distinzione è decisiva. Una delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi momento, senza scadenze. Una delibera annullabile — che è la categoria in cui ricade la stragrande maggioranza dei riparti errati — deve essere contestata entro trenta giorni, altrimenti il vizio sana e la delibera diventa definitiva, con buona pace del proprietario che se ne accorge tre mesi dopo ricevendo il sollecito di pagamento.
Le delibere annullabili devono essere contestate entro trenta giorni dalla deliberazione, se si era presenti all'assemblea, o dalla comunicazione del verbale, se si era assenti: decorso quel termine, il vizio sana e la delibera diventa definitiva.
Per il locatore che affitta e delega all'inquilino ogni rapporto col condominio, questo meccanismo è una trappola: l'inquilino partecipa all'assemblea, non solleva obiezioni, e il termine decorre. Il proprietario perde il diritto di impugnare.
Terzo errore: confondere "pago io" con "il condominio può chiederlo a me"
Anche quando contratto e legge sono chiari sulla ripartizione interna, resta un punto fermo: verso il condominio risponde sempre e solo il proprietario.
La Cassazione ha statuito che l'amministratore ha il diritto di riscuotere i contributi direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, escludendo un'azione diretta contro i conduttori. La legge n. 392/1978 disciplina solo i rapporti interni tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio.
Se quindi l'inquilino non paga le spese condominiali ordinarie che contrattualmente sono a suo carico, il condominio non può agire contro di lui. Agisce contro il proprietario, che poi dovrà rivalersi sull'inquilino in un secondo momento. Questo crea un problema pratico: il proprietario si trova a dover anticipare somme che contrattualmente non dovrebbe, con il solo rimedio di un'azione di ripetizione nei confronti dell'inquilino — spesso di incerto esito se quest'ultimo è già moroso.
La persona responsabile nei confronti del condominio resta sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche da parte dell'affittuario.
Quarto errore: ignorare le spese dei beni comuni che "non si usano"
Un inquilino in un complesso con giardino, piscina o spiaggia privata sostiene di non usarli mai e si rifiuta di pagare le relative spese di manutenzione. Il proprietario è tentato di dargli ragione per evitare tensioni. Ma la legge dice altro.
La Cassazione, con la sentenza n. 13592 del 10 maggio 2026, ribadisce che il criterio di riparto è la condominialità del bene — il fatto che sia comune — non la frequenza dell'uso. Per escludere qualcuno dal pagamento serve una norma regolamentare specifica e chiara.
Ciò che rileva non è quante volte un condòmino attraversi il cortile o si sieda in giardino, ma la titolarità dell'immobile, che porta con sé la possibilità — anche solo teorica — di accedere agli spazi: è la cosiddetta potenzialità d'uso, per cui basta poter usare un bene, anche senza averlo mai fatto, per essere tenuti a contribuire al suo mantenimento.
Una diversa ripartizione, legata all'uso reale, è possibile, ma solo se prevista da una clausola chiara e inequivoca in un regolamento di natura contrattuale, approvato all'unanimità.
Il ragionamento vale sia per il proprietario — che non può scomputare le spese del giardino dai suoi obblighi condominiali perché "l'inquilino dice di non usarlo" — sia per l'inquilino che si è accollato contrattualmente quote di spese ordinarie: le deve pagare integralmente, anche sui beni che sceglie di non frequentare.
Un problema che la giurisprudenza recente chiarisce ma il contratto spesso ignora
C'è un punto che vale la pena segnalare e che gli altri contributi su questo tema tendono a trascurare. La distinzione tra delibera nulla e delibera annullabile — fissata dalla Cassazione con l'ordinanza n. 8003/2026 — ha una ricaduta diretta sul rapporto locatizio.
Immaginate che l'assemblea approvi un riparto che addebita all'unità del vostro conduttore spese di riscaldamento non dovute, perché il regolamento le esonerava. La delibera è annullabile, non nulla. Se il proprietario — magari ignaro perché delegava l'inquilino a partecipare — non impugna entro trenta giorni, la delibera diventa intoccabile. Il proprietario dovrà pagare. E avrà solo il diritto di rivalersi sull'inquilino — che però difficilmente accetterà di pagare per una spesa che nemmeno il regolamento gli attribuiva.
Il brocardo summum ius summa iniuria — quando applicare la regola alla lettera produce un risultato ingiusto — si attaglia perfettamente a queste situazioni: il proprietario che si fida dell'inquilino, il termine che scorre, la delibera che consolida un addebito sbagliato, e alla fine uno scontro contrattuale evitabile con una sola accortezza: il contratto di locazione dovrebbe sempre prevedere che l'inquilino comunichi tempestivamente al locatore le delibere assembleari ricevute, e che entrambi si attivino entro i termini se il riparto risulta errato.
Tra giugno e luglio 2026 la Cassazione ha depositato una serie di pronunce condominiali: con l'ordinanza n. 20684 del 18 giugno 2026 ha chiarito che l'assenza di una tabella supercondominiale approvata non paralizza la gestione e non rende automaticamente invalida la delibera di riparto delle spese per i servizi condivisi. La tendenza è verso la stabilità delle delibere e la compressione dei vizi radicali — il che significa che chi non impugna nel termine breve perde quasi sempre.
Come scriveva Rodolfo von Jhering: il diritto non si compiace di chi lo attende senza cercarlo. Nel condominio come nella locazione, il diritto lo esercita chi si muove in tempo.
Domande frequenti
Se l'inquilino non paga le spese condominiali ordinarie, cosa rischia il proprietario?
Il proprietario resta l'unico soggetto obbligato verso il condominio, indipendentemente da chi prevede il contratto di locazione. Se l'inquilino è moroso sulle spese condominiali, l'amministratore agirà contro il proprietario, che dovrà anticipare le somme e successivamente rivalersi sul conduttore in via contrattuale. Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell'inquilino può anche configurare inadempimento contrattuale grave, rilevante ai fini della risoluzione del contratto di locazione.
Il proprietario può inserire nel contratto che anche le spese straordinarie sono a carico dell'inquilino?
Sì, la legge 392/1978 è derogabile. Ma la clausola deve essere specifica: deve indicare espressamente e in modo analitico quali spese straordinarie vengono trasferite all'inquilino. Una formula generica come "tutte le spese condominiali" non è sufficiente a comprendere le straordinarie, e in caso di contestazione il giudice interpreterà la clausola restrittivamente a sfavore del locatore. Meglio allegare al contratto un elenco dettagliato delle voci.
Entro quanto tempo il proprietario può contestare una delibera di riparto sbagliata che lo riguarda?
Se la delibera è semplicemente annullabile — cioè ha applicato male i criteri esistenti senza modificarli per il futuro — il termine è di trenta giorni: dalla delibera, se si era presenti all'assemblea, o dalla comunicazione del verbale, se si era assenti. Decorso quel termine senza impugnazione, la delibera diventa definitiva e inattaccabile. Solo se la delibera è nulla — perché modifica stabilmente i criteri di riparto senza unanimità o per oggetto impossibile — l'impugnazione può avvenire senza limiti di tempo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
