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Se nei prossimi trenta giorni non hai ancora capito da chi devi pretendere il rifacimento del lastrico — e in quale misura dovrai contribuire tu stesso — rischi di approvare in assemblea una delibera sbagliata, di pagare più del dovuto o, al contrario, di perdere il diritto al rimborso dei lavori già eseguiti. Questi tre scenari non sono esercizi accademici: sono le questioni che la Corte di Cassazione ha affrontato due volte nell'arco di ventiquattro ore, il 20 e il 21 aprile 2026.
Il lastrico solare — la superficie piana che chiude l'edificio in cima, accessibile o meno, condominiale o in uso esclusivo a uno dei proprietari — è tra le sorgenti di contenzioso più frequenti in condominio. Il motivo è semplice: la struttura svolge una doppia funzione. Da un lato protegge chi lo usa o lo possiede; dall'altro copre le unità di tutti i piani sottostanti. Questa doppia utilitas genera un riparto di spese che non coincide mai con l'intuizione del proprietario che riceve l'acqua in casa.
Il primo errore: dare per scontato il riparto un terzo/due terzi in ogni caso
Il riparto un terzo a carico dell'utilizzatore esclusivo e due terzi a carico dei condomini sottostanti — disciplinato dall'art. 1126 c.c. — è la regola più citata in materia. Ma non è sempre quella applicabile.
La Corte di Cassazione, con la sentenza del 21 aprile 2026, n. 10534, ha affrontato il caso del lastrico solare che copre un solo appartamento, stabilendo che in questa ipotesi le spese devono essere ripartite applicando l'art. 1125 c.c., quale specificazione del principio generale contenuto nell'art. 1123 c.c., e non il criterio derogatorio dell'art. 1126 c.c.
La differenza non è di poco conto. La ratio dell'art. 1126 c.c. è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa. Quando però il lastrico copre esclusivamente una sola unità immobiliare, quella ratio viene meno: non c'è nessun condomino dell'edificio che beneficia di quella copertura se non il proprietario di quell'unico appartamento sottostante.
In pratica, quando si verifica un'infiltrazione in questo specifico scenario, le spese devono essere ripartite al 50% a carico del proprietario o usuario del lastrico o terrazza e al 50% a carico del proprietario dell'unità sottostante. Questo è il regime dei soffitti e dei solai: ciascun piano paga la metà della struttura che li divide. La Cassazione stessa ha definito la pronuncia n. 10534 del 21 aprile 2026 in netto contrasto con quanto finora sostenuto in materia dalla giurisprudenza maggioritaria.
Chi dunque riceve una delibera assembleare che applica il vecchio riparto uno terzo/due terzi a un lastrico che copre esclusivamente il suo appartamento ha oggi un argomento solido per impugnarla. Il termine per farlo è di trenta giorni dalla delibera.
Chi sono davvero i "condomini sottostanti" che pagano i due terzi?
Quando invece il lastrico copre più unità e si applica regolarmente l'art. 1126 c.c., non è detto che contribuiscano tutti i condomini dell'edificio. Un terzo della spesa attinente la riparazione del lastrico solare è a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo o la proprietà. Se il lastrico copre l'intero edificio, sono tenuti a concorrere alla spesa, nella misura dei due terzi prevista dall'art. 1126 c.c., tutti i condomini dell'edificio condominiale. Ove invece il lastrico copra solamente una porzione dell'edificio, i due terzi della spesa devono essere sostenuti solamente dai condomini sottostanti la copertura.
Il criterio è quello della proiezione verticale effettiva: pagano le unità fisicamente sotto quel lastrico, non l'intero condominio. Nello stesso senso il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6278 del 2026, ha chiarito che se il lastrico solare svolge funzione di copertura dell'edificio, il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1126 c.c. si applica all'intero manufatto, compresa la parte aggettante, e non è quindi possibile porre automaticamente le spese della porzione aggettante a totale carico del proprietario esclusivo.
Questo dettaglio — spesso trascurato dall'amministratore che ripartisce le spese su tutti i millesimi — produce errori sistematici nelle delibere: condomini di un'ala dell'edificio chiamati a pagare per un lastrico che non li copre affatto.
Il secondo errore: credere che il danneggiato non debba contribuire alle spese
L'errore più frequente è questo: il proprietario del quarto piano, con il soffitto allagato, ragiona così — "sono la vittima, non posso anche essere obbligato a pagare la riparazione del lastrico che mi ha rovinato casa." La logica è comprensibile. Il diritto non la segue.
La questione riguarda il riparto delle spese relative ai lavori di rifacimento del lastrico solare. La Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, con l'ordinanza del 20 aprile 2026, n. 10321, ha affrontato la vicenda di condomine che contestavano la ripartizione effettuata ai sensi dell'art. 1126 c.c., sostenendo di non dover pagare nulla.
La risposta della Corte è netta. La Corte di cassazione, con l'ordinanza del 20 aprile 2026, n. 10321, ha confermato che il condomino che subisca un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni assume quale danneggiato la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio. Tuttavia, la Cassazione ribadisce che tale condomino non perde il suo status di comproprietario delle parti comuni e quindi resta obbligato a contribuire alle spese di ripristino secondo i millesimi. Il danno subito non cancella il dovere di partecipazione.
Il risultato pratico è quello che appare paradossale solo a prima vista: il condomino presenta la propria quota-millesimale per il rifacimento del lastrico, e contestualmente ottiene il risarcimento del danno al proprio appartamento. Le due poste si compensano parzialmente, ma non si azzerano: la quota di contribuzione è calcolata sui millesimi di proprietà, il risarcimento del danno copre il pregiudizio concreto subito (soffitti, intonaci, arredi, mancato godimento dell'immobile). Sono due titoli giuridici distinti che coesistono.
Infiltrazioni lastrico solare: quando la solidarietà espone di più
Un profilo che vale la pena segnalare perché raramente viene spiegato in assemblea: a fronte dei danni da infiltrazioni originati dalla cattiva impermeabilizzazione del lastrico solare, tanto il proprietario che di esso ha l'uso esclusivo quanto il condominio sono responsabili in solido ai sensi dell'art. 2055 c.c., e il condomino danneggiato potrà domandare il risarcimento dei danni subiti tanto al primo quanto al secondo.
Questo significa che se il proprietario esclusivo del lastrico è insolvente o latitante, il condominio risponde dell'intero danno nei confronti del danneggiato. Il condomino titolare del lastrico — o chi ne fa le veci — dovrà poi rimborsare il condominio per la quota di propria competenza (un terzo), ma nel frattempo il soggetto leso può scegliere il convenuto più solvibile. Sul punto, l'agganciO fornito dall'ord. Cass. civ. n. 26533 del 9 ottobre 2026 conferma che la presenza di elementi strutturali come il frontalino non sposta il peso dell'intero intervento sul condominio: il riparto due terzi/un terzo rimane fermo, e ciascuno risponde per la quota di propria competenza.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto aiuta chi vigila. Chi resta in attesa che l'amministratore si muova — senza nulla produrre per iscritto, senza messa in mora, senza diffida formale — rischia di vedersi opporre una condotta passiva in sede di liquidazione del danno.
Come scriveva Rudolf von Jhering ne La lotta per il diritto, difendere il proprio diritto non è solo un interesse individuale: è un dovere verso la comunità in cui si vive. In condominio, questa massima si traduce in termini molto concreti: chi tace subisce il degrado del bene comune e poi chiede al giudice di sistemarlo.
Il terzo errore: riparare il lastrico di tasca propria senza le cautele necessarie
Caso frequente: la pioggia entra, l'assemblea non si riunisce, l'amministratore tergiversa. Il proprietario del lastrico — o il proprietario sottostante che non ne sopporta più le conseguenze — decide di far intervenire un'impresa a proprie spese, convinto di poter rivalersi sul condominio dopo. Il singolo proprietario non ha la facoltà di eseguire interventi di riparazione o manutenzione sulle parti condominiali di propria iniziativa. L'attività di manutenzione straordinaria di un bene comune richiede una delibera assembleare, o almeno — nei casi di urgenza comprovata — una tempestiva comunicazione scritta all'amministratore con richiesta di convocazione e riserva esplicita di rivalsa.
Il diritto al rimborso, quando c'è, nasce dall'art. 1134 c.c. (gestione di affari applicata al condominio), ma è subordinato a condizioni precise: l'urgenza deve essere reale e dimostrabile, le spese devono essere congrue, e la comunicazione all'amministratore deve essere documentata. In assenza di questi elementi, il rimborso non è automatico. Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è esattamente questo: si eseguono i lavori, si manda fattura all'amministratore aspettandosi rimborso, ma non si è in grado di provare né l'urgenza né la preventiva comunicazione scritta. Il condominio eccepisce che la delibera mancava, e il giudice dà ragione al condominio.
Nota dello studio
Nelle pratiche che trattano infiltrazioni da lastrico, capita spesso che la delibera di riparto sia già stata approvata quando il cliente si rivolge a noi. A quel punto, se la delibera è viziata, ci sono trenta giorni dall'approvazione per impugnarla in giudizio. Chi aspetta che i lavori siano terminati — convinto che "si vedrà dopo" — perde quella finestra. Il problema non è la riparazione: è la delibera con cui viene ripartita la spesa, e quella delibera decorre dal giorno in cui è stata votata, non dal giorno in cui l'infiltrazione è cessata.
Domande frequenti
Ho il lastrico in uso esclusivo: pago sempre un terzo delle spese di riparazione?
Non necessariamente. Se il lastrico copre una sola unità immobiliare sottostante e non svolge funzione di copertura per l'intero edificio, la Cassazione (ord. n. 10534 del 21 aprile 2026) ha chiarito che si applica l'art. 1125 c.c. e il riparto diventa 50/50 tra il proprietario del lastrico e il proprietario dell'unità sotto. La verifica deve essere fatta caso per caso, esaminando la planimetria e la funzione effettiva della struttura.
Ho il soffitto allagato: posso rifiutarmi di pagare la mia quota di rifacimento del lastrico?
No. La Cassazione (ord. n. 10321 del 20 aprile 2026) ha confermato che il condomino danneggiato mantiene il suo obbligo di contribuire alle spese come comproprietario, indipendentemente dal danno subito. Il rimborso del danno al proprio appartamento è un diritto separato, che si esercita contestualmente: si paga la quota millesimale e si chiede il risarcimento del pregiudizio subito.
Posso far riparare il lastrico da sola e chiedere il rimborso al condominio?
Solo in presenza di urgenza documentata e dopo aver comunicato per iscritto all'amministratore la situazione, richiedendo la convocazione dell'assemblea. Senza questi passaggi, il rimborso ex art. 1134 c.c. può essere negato. L'urgenza deve essere provata con documenti obiettivi — perizia, sopralluogo tecnico, denuncia del sinistro — e non solo dichiarata nella fattura dell'impresa.
Redazione - Staff Studio Legale MP
