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Ogni anno in Italia vengono ripartite decine di migliaia di fatture di rifacimento impermeabilizzazione con la stessa formula: un terzo al proprietario del terrazzo, due terzi agli altri condomini. Peccato che quella formula, nel caso del condominio minimo, sia sbagliata da aprile 2026. E quasi nessuno lo sa ancora.
La Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l'ordinanza del 21 aprile 2026, n. 10534, ha enunciato un principio che cambia i conti in modo radicale: quando il lastrico solare di proprietà o uso esclusivo di un condomino copre una sola unità immobiliare, i costi di riparazione non vanno ripartiti secondo l'art. 1126 c.c., bensì secondo l'art. 1125 c.c. in via analogica. Tradotto in euro: se il rifacimento del terrazzo costa 12.000 euro e sotto c'è un solo appartamento, il proprietario del lastrico paga tutto, non solo 4.000.
In un condominio di due appartamenti chi paga le infiltrazioni dal terrazzo?
Nel condominio minimo — il fabbricato con due soli condòmini sovrapposti — il proprietario del lastrico che copre esclusivamente l'unità sottostante è tenuto a sostenere l'intera spesa di impermeabilizzazione e copertura. Non si applica la divisione un terzo a carico suo e due terzi a carico dell'altro. Lo ha stabilito la Cassazione n. 10534/2026.
La regola del terzo e due terzi vale anche nel condominio minimo?
Per decenni la risposta è stata sì, quasi in modo automatico. I giudici applicavano un automatismo che derivava da una norma specifica — l'art. 1126 c.c. — la quale prevede che il proprietario esclusivo del terrazzo paghi un terzo delle spese di riparazione, mentre gli altri due terzi ricadano sui condòmini a cui il lastrico serve da copertura. Era la regola standard, insegnata nei corsi di diritto condominiale, applicata dagli amministratori, citata nei preventivi.
La Cassazione, con l'ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, si è posta in netto contrasto con quanto finora sostenuto dalla giurisprudenza maggioritaria, rovesciando questo automatismo. La novità non è solo teorica: è economica, diretta, immediata.
Come si ripartiscono le spese del lastrico quando copre un solo appartamento?
L'articolo 1126 c.c. viene normalmente invocato per i lastrici solari poiché essi svolgono una funzione di copertura per l'intero edificio o per una parte di esso, giustificando così il carico dei due terzi della spesa su tutti i condomini serviti. Tuttavia, la Cassazione osserva che l'applicazione automatica di tale deroga nel caso di una sola unità sottostante vanificherebbe la ragione stessa della norma.
Il punto è logico prima ancora che giuridico. L'articolo 1126 nasce per non far gravare iniquamente sui soli condomini protetti una spesa che avvantaggia in modo particolare chi ha l'uso esclusivo del lastrico. Ma se il lastrico copre una sola unità, applicare i due terzi a carico del proprietario di sotto significherebbe fargli pagare una quota sproporzionata per un bene di cui il proprietario del piano superiore trae vantaggi enormemente superiori, sia come calpestio che come godimento esclusivo.
I giudici hanno richiamato l'articolo 1125 c.c., considerandolo una declinazione particolare del principio generale di ripartizione in base all'uso contenuto nell'articolo 1123, secondo comma, c.c. L'articolo 1125 c.c. dà pari incidenza alle funzioni di separazione orizzontale, sostegno e copertura, rendendolo il parametro più equo per strutture che servono solo due proprietari sovrapposti.
Il principio ufficiale formulato dalla Corte è il seguente: nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condòmini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c.
Spese infiltrazioni lastrico in condominio minimo: l'errore che circola ancora online
Qui sta il rischio concreto che pochi segnalano. La quasi totalità dei contenuti che si trovano oggi cercando "infiltrazioni lastrico chi paga" continua a citare la regola un terzo — due terzi senza la fondamentale eccezione del condominio minimo post-10534/2026. Un proprietario che abita al piano di sopra — con il terrazzo di sua proprietà esclusiva o in uso esclusivo — e che ha sotto di sé un solo appartamento, riceverà probabilmente dall'amministratore un piano di riparto costruito sul vecchio schema dell'art. 1126 c.c. Si vedrà addebitato un terzo della spesa invece di tutta. Il proprietario del piano di sotto, dal canto suo, si vedrà richiedere i due terzi di una fattura che non avrebbe dovuto pagare neanche parzialmente.
Prendiamo un esempio concreto: impermeabilizzazione del terrazzo da 18.000 euro più IVA. Con la vecchia formula dell'art. 1126 c.c., il proprietario del piano di sopra pagava 6.000 euro e quello di sotto 12.000. Con la regola corretta dell'art. 1125 c.c. applicata dalla Cassazione 10534/2026, il proprietario del piano di sopra deve sostenere l'intera spesa di copertura. La differenza non è marginale: stiamo parlando di dodicimila euro su un singolo intervento.
Come insegna il brocardo res ipsa loquitur — la cosa parla da sola — i numeri dicono tutto: il rischio patrimoniale di applicare la norma sbagliata è molto alto rispetto al costo di un parere legale tempestivo.
Cosa cambia nella pratica: delibere, preventivi e piani di riparto
Questo spostamento di asse normativo cambia radicalmente le carte in tavola, spostando l'equilibrio della spesa e offrendo all'amministratore uno strumento certo per dirimere le controversie in quei contesti dove la proiezione verticale del bene non coinvolge una pluralità di condomini.
Il problema pratico è che molti amministratori — anche di buona fede — non hanno ancora aggiornato i loro criteri di riparto. Il condòmino del piano di sopra che riceve un preventivo costruito sull'art. 1126 c.c. dovrebbe verificare immediatamente: il lastrico copre solo il mio appartamento? Se sì, il piano di riparto va corretto prima della delibera. Impugnare una delibera già approvata richiede il rispetto del termine di trenta giorni dall'assemblea (art. 1137 c.c.), decorso il quale la delibera diventa definitiva anche se il riparto era sbagliato.
Vale anche il percorso inverso. Chi abita al piano di sotto e ha già pagato quote di spese calcolate secondo l'art. 1126 c.c. in una situazione che rientrava nel perimetro del condominio minimo, può valutare di agire in ripetizione dell'indebito — cioè chiedere la restituzione di quanto versato in eccesso — nei confronti del vicino che avrebbe dovuto pagare di più.
Un ulteriore profilo riguarda la responsabilità verso i terzi. La Cassazione, con ordinanza del 28 aprile 2026, n. 11585, ha precisato che la quota di un terzo gravante sull'usuario esclusivo e quella dei residui due terzi imputabile al condominio rilevano solo in sede di regresso interno, cioè nei rapporti tra i soggetti obbligati dopo che il danneggiato è stato risarcito. Il proprietario dell'appartamento di sotto che subisce danni al soffitto, alle pareti, agli arredi, può agire per l'intero importo nei confronti del proprietario del terrazzo, senza dover fare i conti con le proporzioni interne.
Nota di pratica dello Studio
Nelle pratiche che seguiamo in materia condominiale, l'errore più frequente che registriamo in situazioni come questa è che il condòmino aspetta di ricevere la richiesta di pagamento prima di fare qualcosa. A quel punto la delibera è già esecutiva, il riparto è già stato votato e impugnarlo richiede tempi e costi superiori a quelli di un'analisi preventiva. Verificare prima dell'assemblea se il proprio terrazzo copre una sola unità immobiliare — e dunque se si è in presenza di condominio minimo — è un'operazione semplice che può ridisegnare completamente il piano delle spese.
Il filosofo ungherese György Lukács scrisse che "il diritto non è uno specchio neutro della realtà, ma lo strumento con cui la si può correggere". Nel caso delle spese di lastrico, lo strumento esiste ed è recente: saperlo usare fa la differenza tra chi paga il conto giusto e chi paga quello altrui.
Domande frequenti
Il mio terrazzo copre anche il vano scale condominiale: si applica comunque la regola del condominio minimo?
No. Se il lastrico copre, anche parzialmente, una parte comune o un'unità di un altro condomino diverso da quello di sotto, si esce dal perimetro del condominio minimo e torna ad applicarsi l'art. 1126 c.c. con la ripartizione un terzo — due terzi. La verifica deve riguardare la proiezione verticale esatta del lastrico, e in caso di dubbio è opportuna una perizia tecnica prima della delibera.
Ho già pagato i due terzi di una spesa che, alla luce della Cassazione 10534/2026, avrei dovuto non pagare affatto: posso riavere i soldi?
È possibile valutare un'azione di ripetizione dell'indebito nei confronti del vicino che avrebbe dovuto sostenere la spesa integralmente. I termini e la praticabilità dell'azione dipendono da quando è avvenuto il pagamento e da come era strutturata la delibera. Se la delibera era già definitiva, il recupero passa attraverso un giudizio ordinario, non attraverso l'impugnativa dell'assemblea.
L'amministratore ci ha già convocato per deliberare il rifacimento del terrazzo con il vecchio riparto: cosa faccio?
Prima dell'assemblea, fai verificare se il lastrico rientra nel caso del condominio minimo — cioè se copre una sola unità immobiliare. Se sì, puoi contestare il criterio di riparto già in sede assembleare, mettendo a verbale la propria opposizione. Se la delibera viene approvata nonostante la contestazione, il termine per impugnarla è di trenta giorni dalla comunicazione del verbale. Passato quel termine, la delibera è definitiva anche se economicamente sbagliata.
Redazione - Staff Studio Legale MP
