Contenuto realizzato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dall'autore.
Un condominio a Bologna ottiene un decreto ingiuntivo per oltre diecimila euro nei confronti degli acquirenti di un appartamento. Il motivo: i lavori di rifacimento del tetto erano stati deliberati prima del rogito, il venditore non aveva pagato le rate, e l'amministratore si era rivolto anche ai nuovi proprietari. Gli acquirenti avevano persino inserito nel contratto una clausola che addossava quelle spese al venditore. Non è bastata: il condominio ha chiesto il pagamento lo stesso, e aveva ragione di farlo.
Questo è il caso deciso dal Tribunale di Bologna con la sentenza n. 5656 del 26 agosto 2026. Una pronuncia recente che fotografa con precisione il rischio che corre chi acquista casa in condominio senza sapere esattamente cosa sta per firmare.
Comprando casa in condominio rispondo dei debiti del venditore?
La risposta breve è: sì, ma entro limiti precisi. L'art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile — la norma che regola i rapporti tra venditore e acquirente in condominio — stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido, cioè insieme al venditore, per le spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente. Solidarietà significa che il condominio può rivolgersi indifferentemente all'uno o all'altro: se il venditore non paga, l'amministratore può chiedere tutto all'acquirente, che poi dovrà rivalersi sul venditore in un separato giudizio.
La responsabilità è oggettiva: non dipende da notifiche, da avvisi, da comunicazioni formali. L'acquirente non può opporre la propria buona fede all'amministratore, e — come ha confermato il Tribunale di Bologna — non può nemmeno opporre al condominio i patti stipulati nel rogito. Quegli accordi valgono solo tra venditore e acquirente, non verso il condominio che resta estraneo al contratto privato.
Il punto cieco che la dichiarazione dell'amministratore non vede
Qui entra in gioco il dettaglio che più di frequente sorprende chi acquista, e che quasi nessun blog o commento sulla riforma segnala con chiarezza.
La dichiarazione dell'amministratore — il documento che fotografia le morosità del venditore al momento del rogito — elenca i debiti già scaduti e non pagati. Ma non dice nulla sui fondi straordinari già deliberati in assemblea e non ancora riscossi, cioè non ancora arrivati come avviso di pagamento.
La Corte di Cassazione ha fissato il criterio discriminante con assoluta coerenza: per le spese straordinarie, ciò che conta è la data della delibera assembleare, non la data in cui il debito diventa esigibile né quella in cui i lavori vengono eseguiti materialmente. Se l'assemblea ha approvato il rifacimento della facciata il 15 marzo e il rogito è il 10 aprile, quelle spese sono già sorte in capo al venditore — ma, nei limiti del biennio, l'acquirente risponde in solido con lui. Anche se al momento del rogito il condominio non ha ancora emesso alcun avviso di pagamento, anche se nella dichiarazione dell'amministratore non compare nulla.
È il caso concreto: si acquista un appartamento, si chiede la dichiarazione di morosità all'amministratore, lui attesta che il venditore non ha debiti pregressi. Poi, tre mesi dopo il rogito, arriva l'avviso per la prima rata dei lavori deliberati sei mesi prima. L'acquirente paga — perché quella delibera è precedente al rogito — e poi si trova a dover agire contro il venditore in separato giudizio per recuperare quanto versato.
Un fondo straordinario di 180.000 euro per un condominio medio di venti unità significa circa 9.000 euro di onere medio per appartamento. Una somma che trasforma la "sorpresa post-rogito" in un contenzioso serio.
Il DDL 1816 cambia le regole per chi acquista un appartamento in condominio?
Sì, e in modo significativo. Il DDL n. 1816, presentato al Senato il 24 febbraio 2026 e assegnato il 18 marzo alla Commissione Giustizia, propone due modifiche strutturali all'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il disegno di legge prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all'esercizio in corso e ai due esercizi precedenti — non più uno solo come oggi. La finestra di esposizione dell'acquirente passa così da un biennio a un triennio.
Il DDL prevede inoltre l'obbligo di dichiarazione dell'amministratore al momento della compravendita: non più una facoltà o una prassi consigliata, ma un adempimento obbligatorio che il notaio dovrà acquisire prima di procedere alla stipula, con responsabilità professionale in caso di omissione.
Il DDL n. 1816 non è ancora legge e si trova in fase di iter parlamentare: potrebbe subire modifiche, essere integrato con altri provvedimenti o non giungere mai all'approvazione definitiva. Ma la direzione è chiara, e chi oggi firma un preliminare dovrebbe già comportarsi come se la riforma fosse in vigore. Il motivo è semplice: il triennio di responsabilità proposto vale per i debiti pregressi, che esistono indipendentemente dall'entrata in vigore della nuova norma.
Cosa devo chiedere all'amministratore prima del rogito?
La dichiarazione standard di morosità non basta. È necessario chiedere esplicitamente, e per iscritto, almeno tre informazioni aggiuntive.
Prima: l'elenco delle delibere assembleari degli ultimi tre anni con l'oggetto e l'importo approvato, non solo quelle già in stato di riscossione. Questo permette di intercettare i fondi straordinari deliberati e non ancora riscossi.
Seconda: la situazione del fondo riserva o fondo lavori eventualmente accantonato, con indicazione di quanto è stato già richiesto ai condòmini e quanto resta da richiedere in base al piano di riparto approvato.
Terza: la conferma che il venditore abbia versato tutte le rate già emesse fino alla data della dichiarazione, compresi eventuali acconti su lavori straordinari in corso.
Queste informazioni non hanno un formato legalmente predefinito oggi. L'amministratore non è tenuto a fornirle spontaneamente. Bisogna richiederle esplicitamente, con un'istanza scritta, lasciando traccia della richiesta e della risposta.
Nelle compravendite è fondamentale che venga rafforzato il ruolo dell'amministratore nell'attestazione della situazione debitoria, con obbligo di richiesta da parte del notaio, così anche da garantire maggiore trasparenza tra venditore e acquirente. Il DDL 1816 va esattamente in questa direzione. Ma fino a che non sarà legge, quella trasparenza deve essere conquistata caso per caso.
Cosa accade se nel rogito inserisco una clausola che mette le spese a carico del venditore?
La clausola è legittima e produce effetti tra le parti: se il venditore non paga e il condominio si rivolge all'acquirente, quest'ultimo potrà rivalersi sul venditore per quanto pagato. Ma il condominio — che è rimasto estraneo al contratto privato — può ignorare quella clausola e chiedere comunque all'acquirente il pagamento integrale nei limiti della solidarietà.
Il Tribunale di Bologna, con la sentenza n. 5656 del 2026, ha chiarito che occorre distinguere due piani diversi: il rapporto tra venditore e acquirente e quello del condominio con i propri creditori. Sul primo piano, la clausola rogitale regola chi, tra i privati, sopporterà definitivamente il costo. Sul secondo piano, il condominio può rivolgersi a entrambi, indipendentemente da qualsiasi accordo tra loro. Eventuali patti contenuti nel rogito non sono opponibili al condominio.
Il principio latino fraus omnia corrumpit — ogni frode corrompe tutto ciò che tocca — non si applica qui, perché non c'è necessariamente malafede del venditore. Si applica però la logica opposta: anche la massima buona fede dell'acquirente non lo protegge dalla richiesta del condominio. La responsabilità solidale è una garanzia per il condominio, non una sanzione per il venditore disonesto.
Il rischio sottovalutato: la clausola rogitale che non basta
Nassim Nicholas Taleb, in Il cigno nero, descrive gli eventi che sorprendono non perché siano imprevedibili, ma perché non si era guardato al posto giusto. I debiti condominiali nascosti — quelli deliberati ma non ancora riscossi — sono esattamente questa categoria: non emergono dalle ricerche ipotecarie, non risultano nei controlli obbligatori del notaio, non compaiono nella dichiarazione standard di morosità. Non sono trascurati per negligenza: semplicemente non si cerca lì.
Nelle pratiche di compravendita che seguiamo, l'errore più frequente non è ignorare i debiti che esistono: è non cercare i debiti che esistono ma che non si sono ancora manifestati. Chi chiede solo "il venditore è in regola?" riceve una risposta parziale. La domanda giusta è: "ci sono spese già deliberate e non ancora richieste che graveranno su di me?"
La differenza tra le due domande può valere diverse migliaia di euro.
Domande frequenti
Se acquisto casa all'asta giudiziaria, le regole cambiano?
No. La Cassazione ha chiarito che chi acquista all'asta è soggetto agli stessi obblighi dell'acquirente ordinario: risponde in solido con il precedente proprietario per le spese dell'anno in corso e di quello precedente, esattamente come in una compravendita tra privati.
Posso chiedere all'amministratore di aspettare che finisca la trattativa prima di emettere i piani di riparto?
L'amministratore non è obbligato ad attendere la compravendita e non ha alcun incentivo a farlo. I piani di riparto seguono le loro tempistiche indipendentemente dalle trattative tra privati. Per questo la verifica deve avvenire prima della firma del preliminare, non solo prima del rogito.
Se il DDL 1816 diventa legge, le nuove regole si applicano anche alle compravendite già concluse?
Le nuove norme si applicheranno ai trasferimenti successivi alla loro entrata in vigore. Le compravendite già concluse rimarranno soggette al regime attuale — anno in corso e anno precedente — salvo diversa disposizione transitoria che il testo definitivo potrebbe introdurre. Il testo del DDL è ancora in iter e potrà subire modifiche prima dell'approvazione.
Redazione - Staff Studio Legale MP
