Contenuto realizzato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dall'autore.
Quanti sfratti ci sono stati in Italia nel 2025?
Quanti sfratti ci sono stati in Italia nel 2025?
In Italia nel 2025 sono stati emessi 37.122 provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo, con una diminuzione del 7,56% rispetto al 2024. La causa prevalente resta la morosità: 26.632 provvedimenti, pari al 71,75% del totale. I dati, pubblicati dal Ministero dell'Interno il 7 ottobre 2026, confermano che il problema non riguarda solo le grandi città.
Se ha digitato questa domanda su Google probabilmente ha un immobile in affitto o sta per darlo in locazione. La risposta è 37.122. Un numero che, letto da Verona, dice qualcosa di preciso: non è un fenomeno delle metropoli lontane. È un fenomeno che riguarda anche il hinterland veronese, forse più di quanto si pensi.
Il dato che i media nazionali non leggono: il 55% degli sfratti è fuori dai capoluoghi
I titoli di giornale si concentrano sui numeri assoluti. Quello che passa in secondo piano è la distribuzione territoriale. Dei 37.122 provvedimenti emessi a livello nazionale, 17.037 riguardano i capoluoghi di provincia, pari al 45,89% del totale: la maggioranza dei provvedimenti si concentra al di fuori dei capoluoghi.
Tradotto per chi affitta nel Veronese: la pressione della morosità non è confinata alle grandi piazze locative come Milano o Roma. Colpisce i comuni della cintura urbana, i borghi della Valpolicella, la bassa veronese, il Lago di Garda. Verona è già storicamente la provincia con più provvedimenti di sfratto del Veneto. Su questo primato, già documentato per gli anni precedenti, si innesta ora un elemento nuovo: nel 2025 il Veneto registra incrementi nei provvedimenti, contro la tendenza nazionale al ribasso.
Il dato è rilevante per una ragione pratica: chi affitta un appartamento a Bussolengo, a San Bonifacio o a Legnago non opera in un mercato blindato. Opera in un segmento dove la morosità è strutturale e dove i tempi del Tribunale di Verona — come in tutti i tribunali di provincia — dipendono da variabili che il locatore non controlla direttamente.
Quali sono le cause principali degli sfratti in Italia?
Nel 2025 in Italia sono stati emessi 37.122 provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo. Di questi, la morosità — cioè il mancato pagamento del canone — ne spiega 26.632, il 71,75%. La finita locazione, ovvero la mancata restituzione dell'immobile a contratto scaduto, ne spiega 8.415 (22,66%). La necessità del locatore di rientrare nell'immobile copre i restanti 2.075 casi.
Questi tre numeri dicono qualcosa di non banale: la morosità non è un'eccezione, è la regola. Non un fenomeno marginale da gestire post factum, ma il rischio principale da governare ante factum, cioè prima di firmare il contratto.
La locuzione latina vigilantibus iura non dormientibus succurrunt — che nel lessico giuridico si declina nell'espressione nemo ex sua culpa commodum capere debet — indica che l'ordinamento non protegge chi ignora i segnali evidenti. Nel mercato locativo veronese del 2025, ignorare il rischio morosità in fase di selezione del conduttore è esattamente questo.
Come notava il filosofo del diritto Rudolf von Jhering, il diritto non è contemplazione astratta ma lotta concreta: chi non presidia il proprio diritto fin dall'inizio del rapporto contrattuale lo recupera, spesso, soltanto dopo mesi di contenzioso.
Sfratti 2025 dati Ministero: cosa vede chi lavora al Tribunale di Verona
Nelle pratiche che seguiamo in materia di locazioni, l'errore più frequente che registriamo non è la scelta sbagliata del conduttore: è il ritardo nell'attivare la procedura. Il locatore aspetta uno, due, tre mesi prima di notificare l'intimazione di sfratto per morosità, nella speranza che l'inquilino si regolarizzi. Ogni mese di attesa è un mese di canone perduto e un mese aggiunto alla coda del ruolo del tribunale.
La legge è chiara su questo punto: lo sfratto per morosità può essere richiesto già dopo venti giorni dalla scadenza del primo canone non pagato. Non occorre aspettare che il debito si accumuli su più mensilità. Il recupero giudiziale dei canoni arretrati è possibile ma non garantito, e in ogni caso aggiunge complessità al procedimento.
Su questo versante, la Corte di Cassazione, Sezione III civile, con ordinanza n. 7751 del 2026, ha confermato l'inammissibilità del ricorso di una società conduttrice avverso uno sfratto per morosità, ribadendo che la mancata osservanza dell'onere di specificità dei motivi d'impugnazione e la circostanza che le due cause riguardassero parti diverse e periodi di morosità differenti rendono inammissibile il ricorso. Il principio ha riflessi pratici: l'opposizione del conduttore, per bloccare la convalida, deve essere fondata su motivi precisi e documentati. Un'opposizione generica non ferma la procedura.
Sempre sul piano fiscale, un ulteriore spunto viene dalla recente Cass. civ. n. 26363 del 7 ottobre 2026: la Cassazione ha escluso la deducibilità delle perdite su crediti e degli accantonamenti al fondo svalutazione relativi a canoni abitativi non riscossi di immobili-patrimonio; per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, la detassazione opera quando la morosità è comprovata dall'intimazione di sfratto o dall'ingiunzione di pagamento. In altri termini, avviare tempestivamente la procedura non è soltanto una scelta processuale: è anche la condizione necessaria per non pagare le imposte su canoni che non si sono mai incassati.
Come valuto il rischio morosità prima di firmare un contratto di locazione?
La valutazione preventiva del rischio è il punto dove si vince o si perde, non in udienza. Nelle pratiche che seguiamo, le tre situazioni che più spesso precedono una procedura di sfratto sono: il conduttore che al momento della firma non ha busta paga verificabile, il contratto stipulato senza deposito cauzionale adeguato, e il contratto che non prevede clausole di risoluzione espressa per inadempimento reiterato.
Sul primo punto, la giurisprudenza di merito ha consolidato l'orientamento per cui il locatore, in sede di selezione, può legittimamente richiedere documentazione reddituale. Il rifiuto del conduttore di fornirla non costituisce prova di nulla, ma è un segnale che chi affitta valuta liberamente.
Sul secondo e terzo punto, tre clausole che — dall'esperienza delle pratiche seguite — si sono dimostrate decisive per attivare la procedura in tempi più brevi:
La clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. per inadempimento nel pagamento del canone oltre il ventesimo giorno dalla scadenza. Consente al locatore di comunicare per iscritto la risoluzione del contratto senza attendere la pronuncia del giudice sull'inadempimento, abbreviando i tempi della convalida.
La clausola di indicizzazione con verifica annuale del canone. Non è solo uno strumento di tutela economica: è anche un segnale di qualità nella redazione del contratto, che i giudici leggono positivamente quando si tratta di quantificare gli arretrati.
La clausola di elezione di domicilio digitale del conduttore con obbligo di aggiornamento in caso di cambio. Sembra banale. Non lo è: le notifiche che non vanno a buon fine allungano il procedimento di settimane, talvolta di mesi. Il Tribunale di Verona, come tutti i tribunali di media dimensione, risente in modo significativo dei ritardi nelle notifiche.
Il DDL Sgomberi e il rischio di affidarsi a una legge che non c'è ancora
Il disegno di legge AS 1896/2026 — presentato dal Governo il 12 maggio 2026 e attualmente all'esame della Commissione Giustizia del Senato — promette un cambiamento sostanziale del quadro. Il DDL introduce un nuovo procedimento — l'ingiunzione di rilascio per finita locazione — destinato a sostituire l'attuale convalida di licenza per finita locazione, oltre a una penale economica per il ritardo nella restituzione dell'immobile.
Sul versante della morosità, l'articolo 2 del testo riduce da tre a due volte nel corso di un quadriennio la possibilità per il conduttore di sanare la morosità attraverso il pagamento dell'importo dovuto, e dimezza da 90 a 45 giorni il termine che il giudice assegna al conduttore per sanare la morosità.
Tuttavia, sono circa 211 gli emendamenti presentati in Commissione Giustizia al Senato al DDL Sgomberi, provenienti da quasi tutti i gruppi parlamentari. Alla data attuale il DDL deve ancora completare l'iter parlamentare: le procedure in corso continuano dunque a essere disciplinate dal quadro normativo vigente.
Il rischio pratico che questo articolo segnala — e che nessun proprietario dovrebbe sottovalutare — è esattamente questo: affidarsi a una riforma che non è ancora legge per calibrare le proprie scelte contrattuali oggi. L'unica incognita che permarrà, anche a riforma approvata, è legata all'efficienza dei singoli tribunali: la legge indica un termine ordinatorio di 15 giorni per emettere l'ingiunzione, ma la cronica carenza di personale in alcuni uffici potrebbe generare tempistiche a macchia di leopardo sul territorio nazionale. Verona non è immune da questa variabile.
La lex specialis derogat generali: il contratto ben redatto è già oggi la norma speciale che il locatore può applicare al proprio caso concreto, senza attendere che il Parlamento approvi la norma generale.
Nota dall'esperienza dello studio
Il termine che vediamo saltare più spesso non è quello per notificare l'intimazione di sfratto: è il termine per raccogliere la documentazione reddituale del conduttore prima della firma. Quando arriva l'udienza di convalida, il locatore si trova a dover dimostrare l'inadempimento senza poter quantificare con precisione la capacità di rimborso del conduttore. Il giudice convalida lo sfratto, ma il recupero del credito residuo diventa una corsa separata, spesso più lunga della procedura di sfratto stessa. Raccogliere la busta paga, il modello 730 e la visura dei carichi pendenti al momento della firma non è burocrazia: è la differenza tra un credito recuperabile e uno che resta solo in bilancio.
Domande frequenti
Se l'inquilino non paga da un mese, posso già avviare lo sfratto?
Sì, purché siano trascorsi almeno venti giorni dalla scadenza del canone non pagato. Non è necessario aspettare l'accumulo di più mensilità: già il primo mese non pagato, superata quella soglia, legittima il ricorso al procedimento di convalida di sfratto per morosità davanti al tribunale competente per il luogo in cui si trova l'immobile.
Il Veneto è una regione a rischio sfratto alto o basso rispetto alla media nazionale?
Nel 2025 il Veneto ha registrato un incremento dei provvedimenti di sfratto, in controtendenza rispetto alla diminuzione media nazionale del 7,56%. Le esecuzioni con forza pubblica sono invece diminuite del 19,63%. Il dato suggerisce un aumento delle procedure avviate, con una contemporanea riduzione di quelle portate a termine con l'ausilio dell'ufficiale giudiziario: uno scenario coerente con un mercato locativo più attivo e con conduttori che resistono più a lungo prima di liberare l'immobile spontaneamente.
Il DDL Sgomberi cambia qualcosa per i contratti già in corso?
Allo stato dell'iter parlamentare — con oltre 211 emendamenti depositati in Commissione Giustizia al Senato — il DDL Sgomberi non è ancora legge. I contratti in corso continuano a essere disciplinati dal quadro normativo vigente. Se e quando il testo sarà approvato, le nuove norme si applicheranno alle procedure avviate successivamente all'entrata in vigore, salvo diverse disposizioni transitorie che il testo definitivo potrebbe introdurre.
Redazione - Staff Studio Legale MP
