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Immaginate di aver affittato il vostro appartamento a Verona nel 2022. Il conduttore smette di pagare a gennaio 2025. Oggi, agosto 2026, siete ancora in attesa dell'udienza di convalida. Non è un caso estremo: è la normalità di migliaia di proprietari italiani, stretti tra un mercato che chiede certezze e una giustizia civile che le nega nei tempi. Oggi, in media, le procedure di sfratto richiedono mesi, spesso oltre un anno. È in questo scenario che si inserisce il DDL "Disposizioni in materia di rilascio di immobili", approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 con dichiarazione d'urgenza — e che rappresenta il più rilevante tentativo di riforma sfratto rilascio immobili degli ultimi decenni.
Prima di analizzare le novità, però, occorre sgomberare il campo da un equivoco che ha dominato il racconto mediatico. Il Consiglio dei Ministri del 30 aprile 2026 ha approvato due provvedimenti distinti: un decreto-legge con il Piano Casa, già in vigore dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, e un disegno di legge con dichiarazione d'urgenza sul rilascio degli immobili, che deve ancora completare l'iter parlamentare. Il provvedimento, approvato dal Consiglio dei Ministri con dichiarazione d'urgenza, non ha ancora completato l'iter parlamentare: per diventare norma vigente è necessario il voto favorevole di Camera e Senato sul testo definitivo, la promulgazione del Presidente della Repubblica e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Il DDL è stato esaminato dalla Commissione Politiche UE del Senato il 7 luglio 2026. Le procedure in corso continuano quindi a essere rette dal regime attuale.
Prima della riforma: il regime vigente e i suoi limiti
Il sistema oggi applicabile combina il codice di procedura civile (artt. 657 ss.) con la Legge 27 luglio 1978 n. 392, la cosiddetta legge sull'equo canone, e la Legge 431/1998 sulle locazioni abitative. Il procedimento di convalida di sfratto per morosità è strutturato in una prima udienza in cui il giudice, verificata la morosità, emette ordinanza di convalida; oppure, se il conduttore compare e si oppone, converte il rito in un giudizio ordinario. L'art. 55 della L. 392/1978 prevede il cosiddetto termine di grazia: il conduttore può sanare la morosità entro un termine concesso dal giudice — non superiore a novanta giorni — pagando integralmente canoni arretrati, interessi e spese.
Su questo istituto la giurisprudenza più recente ha tracciato confini precisi, che il proprietario deve conoscere. La Corte d'Appello di Milano, Sezione Civile, con la sentenza n. 1592 del 25 maggio 2026, ha affrontato il caso di un conduttore che versava entro il termine di grazia la somma indicata nell'atto di intimazione iniziale e le spese di lite, ma ometteva di pagare le mensilità maturate tra la notifica e l'udienza di verifica. La Corte d'Appello ha rigettato il gravame del conduttore, confermando la piena legittimità della convalida dello sfratto: il principio di diritto enunciato è che la sanatoria della morosità richiede l'adempimento integrale di tutti i canoni e gli oneri maturati fino alla data dell'udienza di verifica, oltre a interessi e spese. Il principio processuale sotteso è quello di venire contra factum proprium: chi chiede il termine di grazia ammette implicitamente la propria inadempienza e non può poi contestarne i presupposti.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5861 del 10 aprile 2026, ha affrontato una questione speculare. Un conduttore che aveva chiesto il termine di grazia alla prima udienza per sanare la morosità, non avendo saldato l'importo entro il termine concesso, proponeva successivamente opposizione contestando un presunto controcredito e i conteggi. Il Tribunale ha dichiarato inammissibile l'opposizione, stabilendo che la richiesta del termine ex art. 55 L. 392/1978 costituisce ammissione della morosità e applica il divieto di venire contra factum proprium. In altri termini: il conduttore che usa il termine di grazia come tattica dilatoria — pagando solo parzialmente e poi sollevando eccezioni — si espone a una convalida immediata senza possibilità di marcia indietro. La giurisprudenza attuale è dunque già orientata verso un rigore significativo, che la riforma promette di istituzionalizzare a livello normativo.
Il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 509 del 2026, ha ulteriormente chiarito che il mancato pagamento residuo delle spese di lite nel termine di grazia comporta l'immissione della risoluzione del contratto, escludendo qualsiasi flessibilità nell'interpretazione dell'art. 55 della L. 392/1978: la sanatoria è integrale o non è.
Dopo la riforma: cosa introduce il DDL "Disposizioni in materia di rilascio di immobili"
La riforma introduce significative modifiche al Codice di procedura civile: nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione, riduzione dei termini per sanare la morosità, sanzioni economiche per i ritardi nel rilascio e strumenti più rapidi contro le occupazioni senza titolo. Vediamo i tre fronti su cui il DDL si muove, distinguendo il contenuto reale dalla vulgata semplificatoria.
Il primo fronte è la nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione. Il DDL introduce un nuovo procedimento chiamato "ingiunzione di rilascio per finita locazione", pensato per assicurare la liberazione degli immobili con contratti di affitto conclusi o in fase di scadenza: il giudice deciderà entro 15 giorni dalla presentazione del ricorso; se il contratto è già scaduto, il giudice fissa il rilascio entro un termine compreso tra 30 e 60 giorni, lasciando un margine di flessibilità per le esigenze delle parti. Questo istituto colma una lacuna del sistema attuale, che non prevedeva una procedura ad hoc per la finita locazione distinta da quella per morosità: oggi il proprietario con contratto scaduto deve comunque percorrere l'intero iter ordinario, con i tempi che ne conseguono.
Il secondo fronte è il meccanismo sanzionatorio. L'intervento normativo agisce sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con una riduzione dei termini per le esecuzioni e con l'introduzione di una procedura d'urgenza che prevede l'emissione di un decreto di rilascio dell'immobile entro 15 giorni dal ricorso; è prevista anche una penale per il ritardo pari all'1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice. Una penale giornaliera è una novità assoluta nel panorama normativo italiano delle locazioni: oggi il proprietario che vuole recuperare un'indennità di occupazione senza titolo deve percorrere un separato giudizio civile ex art. 1591 c.c.; il DDL incorpora la sanzione nel procedimento stesso, rendendo immediatamente azionabile il ristoro per il ritardo.
Il terzo fronte è quello delle occupazioni abusive. Il disegno di legge sugli sgomberi accelera i tempi per rientrare in possesso degli immobili quando l'inquilino non ha più titolo per restare, intervenendo su occupazioni abusive, contratti di locazione scaduti e morosità persistente degli affittuari. In combinato con l'art. 634-bis c.p. introdotto dal Decreto Sicurezza, che già dal 2025 punisce l'occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui con pene da due a sette anni, il DDL completa il quadro con uno strumento civilistico rapido.
Il nodo irrisolto: il bilanciamento sociale
Nessuna analisi onesta di questa riforma può ignorare la tensione strutturale che essa porta con sé. Il provvedimento si inserisce nel più ampio dibattito sul bilanciamento tra tutela della proprietà privata ed esigenze di protezione sociale degli inquilini in condizioni di vulnerabilità. L'accelerazione delle procedure è una risposta legittima all'inefficienza del sistema attuale; ma una penale dell'1% al giorno, applicata senza un regime transitorio adeguato per le famiglie in difficoltà economica, rischia di trasformare il ritardo involontario nel rilascio in un debito inestinguibile. È il paradosso che il giurista romano sintetizzava nel brocardo summum ius summa iniuria: l'applicazione rigida del diritto può produrre, in certi contesti, l'esito più ingiusto.
Su questo fronte la giurisprudenza attuale è già inequivoca: l'orientamento rigoroso in materia di sfratto per morosità qualifica la sospensione del canone senza adeguato supporto probatorio come un inadempimento grave, indipendentemente dalle difficoltà economiche soggettive del conduttore. Come già anticipato in precedenza dal Tribunale di Cagliari, le difficoltà personali e finanziarie non sospendono automaticamente l'obbligo di pagamento. La riforma, in questo senso, non inverte una tendenza — la consolida.
Come osservava Norberto Bobbio, il diritto non è neutro rispetto ai rapporti di forza che regola: ogni norma processuale accelerata avvantaggia la parte che già detiene il titolo e penalizza chi non ha risorse per reagire in tempi brevi. Non è una critica alla riforma in sé, ma una consapevolezza necessaria per chiunque debba applicarla o fronteggiarla. La reale efficacia del DDL si misurerà non sui 15 giorni del decreto di rilascio — che riguardano solo la fase del titolo, non lo sgombero fisico — ma sul fatto che quei quindici giorni si riferiscono al termine entro cui il giudice deve emettere il decreto di rilascio, il che attiene alla fase del titolo esecutivo e non allo sgombero materiale dell'immobile. Il numero di ufficiali giudiziari, la disponibilità delle forze dell'ordine per l'esecuzione, i ricorsi in sede di opposizione agli atti esecutivi: sono questi i colli di bottiglia che nessun DDL può risolvere per decreto.
Ciò non diminuisce la portata della riforma: è il punto di partenza della tutela che si sposta in avanti, comprimendo la fase in cui il proprietario resta senza un titolo rapido su cui agire. Per un locatore che oggi attende anche diciotto mesi per ottenere una convalida, avere un titolo in quindici giorni è una trasformazione sostanziale. Il passaggio dall'attesa passiva all'azione esecutiva rapida può ridisegnare l'intero mercato delle locazioni di lungo periodo: un mercato degli affitti con procedure di rilascio più certe è un mercato in cui i contratti pluriennali diventano più attrattivi.
Il punto critico che la dottrina e gli operatori dovranno monitorare riguarda il raccordo tra la nuova ingiunzione di rilascio e i procedimenti già in corso. Il DDL modifica gli artt. 142, 148, 474, 543, 605, 608, 657 ss. c.p.c., la L. 392/1978 e la L. 431/1998: si tratta di un intervento a cascata che toccherà ogni fase del procedimento, dalla notifica all'esecuzione. Il principio processuale tempus regit actum — secondo cui ogni atto è regolato dalla legge vigente al momento del suo compimento — suggerisce che i procedimenti pendenti continueranno a svolgersi secondo le norme vecchie, ma i giudici dovranno fin da subito interpretare le norme vigenti alla luce dei principi ispiratori della riforma, come già stanno facendo le corti di merito citate sopra.
Proprietari che stiano valutando di avviare una procedura di rilascio, conduttori che si trovino in difficoltà con i pagamenti, mediatori e gestori immobiliari: il quadro è in evoluzione rapida. Conoscere in anticipo la differenza tra ciò che il DDL promette e ciò che concretamente potrà fare è il primo strumento di tutela, in qualunque parte del rapporto ci si trovi.
Redazione - Staff Studio Legale MP
