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Immaginate di aver vissuto tre anni in un appartamento che sentite già come vostro. Avete versato ogni mese un canone, parte del quale veniva accantonato come acconto sul prezzo di acquisto. Avete fatto piccoli lavori, avete scelto i mobili, avete comunicato ai vicini che avreste acquistato entro l'anno. Poi, a pochi mesi dalla scadenza, il proprietario vi convoca e vi comunica che non intende più procedere con il rogito: ha ricevuto un'offerta migliore da un terzo, o semplicemente ha cambiato idea.
Questa non è una storia di fantasia. È lo scenario che la giurisprudenza degli ultimi anni sta cominciando a gestire con crescente frequenza — e che la normativa vigente disciplina in modo solo parzialmente soddisfacente.
Il rent to buy — contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, tipizzato dall'art. 23 del D.L. n. 133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito con L. n. 164/2014 — è uno strumento sofisticato. Concede al conduttore il godimento immediato dell'immobile dietro pagamento di un canone periodico, con la facoltà di acquistare entro un termine pattuito, portando in deduzione le quote già versate a titolo di acconto sul prezzo. La struttura è asimmetrica: il conduttore può acquistare, ma non deve; il concedente, invece, deve vendere se il conduttore esercita l'opzione. Ed è proprio questa asimmetria — pensata per tutelare l'acquirente — che diventa la fonte del rischio quando il concedente decide di diventare inadempiente.
Cosa accade giuridicamente quando il concedente rifiuta il rogito
Quando il conduttore ha regolarmente esercitato l'opzione di acquisto nei termini contrattualmente fissati, e il concedente si rifiuta di comparire davanti al notaio per stipulare l'atto definitivo, si apre un contenzioso che non è disciplinato in modo esplicito dall'art. 23 del Decreto Sblocca Italia. La norma si limita a prevedere, al comma 5, che in caso di inadempimento del concedente il conduttore ha diritto alla restituzione delle quote di canone imputate al corrispettivo, maggiorate degli interessi legali. Ma questa tutela risarcitoria — pur necessaria — è chiaramente insufficiente per chi aveva programmato la propria vita intorno a quell'acquisto.
Il rimedio principale disponibile è l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c.: il conduttore può agire in giudizio per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo coattivamente la proprietà dell'immobile. Si tratta dello stesso strumento utilizzato nel contratto preliminare di compravendita, e la sua applicazione al rent to buy è ormai pacifica in dottrina e giurisprudenza.
La Corte di Cassazione, con ordinanza Sez. II del 8 gennaio 2026 n. 428, ha ribadito in materia di contratti preliminari ad effetti reali che l'azione ex art. 2932 c.c. presuppone la persistente idoneità dell'immobile al trasferimento: se il bene è stato nel frattempo ipotecato, pignorato o alienato a terzi, l'esecuzione specifica può risultare preclusa o inutile sul piano pratico, e il conduttore è costretto a convertire la domanda in risarcimento del danno. Questa pronuncia — pur non avendo ad oggetto un rent to buy in senso stretto — costituisce un riferimento sistematico fondamentale per comprendere i limiti dello strumento anche in questo ambito, data l'identità funzionale tra i due istituti nella fase "buy" del contratto.
Il nodo centrale è questo: l'esecuzione specifica funziona soltanto se l'immobile è ancora nella disponibilità del concedente e non è gravato da pesi opponibili al conduttore. Se il proprietario, nelle more del giudizio — che può durare anni — aliena il bene a un terzo in buona fede, o se la banca procede esecutivamente su un'ipoteca precedente alla trascrizione del rent to buy, il conduttore perde lo strumento principale di tutela e si trova a inseguire un risarcimento monetario contro un soggetto che potrebbe non avere patrimonio sufficiente.
La Corte d'Appello di Venezia, con ordinanza pronunciata nel 2026 in sede di sospensione dell'efficacia della sentenza del Tribunale di Verona n. 2037 del 24 settembre 2025, ha ribadito la natura bifasica e duale del contratto rent to buy: la fase rent — la locazione, certa e attuale — e la fase buy — l'acquisto, futuro ed eventuale, che si realizza solo con l'esercizio dell'opzione. Questa distinzione rileva in modo decisivo nel contenzioso: fino all'esercizio dell'opzione, l'immobile rimane nella piena disponibilità giuridica del concedente, il che amplifica i rischi per il conduttore che esercita tardivamente o che subisce comportamenti ostruzionistici da parte del proprietario.
Il fallimento del concedente: la tutela esiste ma ha limiti precisi
Un profilo ancora più critico si apre quando il concedente non rifiuta il rogito per scelta, ma perché cade in procedura concorsuale. L'art. 23, comma 7, del Decreto Sblocca Italia prevede una tutela specifica: il contratto di rent to buy trascritto non è soggetto a revocatoria fallimentare ordinaria, purché ricorrano determinati requisiti formali. È una norma importante, ma spesso fraintesa: protegge dalla revocatoria, non dalla procedura esecutiva del creditore ipotecario anteriore alla trascrizione, e non garantisce che il curatore fallimentare sia tenuto a dare esecuzione al contratto.
Sul punto, è utile richiamare il principio espresso da Cass. civ., Sez. II, sentenza 26 gennaio 2023 n. 2385, secondo cui il vincolo giuridico che sorge dal contratto di rent to buy è opponibile ai terzi solo nella misura in cui la trascrizione sia stata eseguita correttamente e tempestivamente: un contratto trascritto dopo l'iscrizione di un'ipoteca o di un pignoramento non consente al conduttore di opporre i propri diritti al creditore garantito. In altri termini, la protezione del conduttore esiste, ma è strettamente condizionata all'anteriorità della trascrizione rispetto a qualsiasi atto pregiudizievole del concedente.
In sede concorsuale, la situazione è ulteriormente complicata dal fatto che il curatore può sciogliere o sospendere i contratti pendenti, salvo che ciò risulti pregiudizievole per la massa dei creditori. Il conduttore che si trova in questa situazione ha diritto al risarcimento del danno per la parte non eseguita, ma non può pretendere il trasferimento coattivo della proprietà se il curatore si è avvalso della facoltà di scioglimento.
Come ricordava Aristotele nella Politica, la legge deve garantire che le relazioni tra le parti siano rette dalla proporzionalità correttiva: non basta che la norma esista — occorre che produca rimedi effettivi e non meramente nominali. Il risarcimento monetario per chi ha pianificato l'acquisto della propria abitazione principale su un contratto rent to buy è un rimedio nominalmente adeguato ma praticamente insoddisfacente, specie quando il concedente è insolvente.
Le clausole di protezione che nessuno negozia
Il vero punto cieco del dibattito su questo istituto è che la maggior parte dei contratti rent to buy viene redatta senza clausole di protezione adeguate per l'ipotesi di inadempimento del concedente. Eppure, il principio della massima autonomia privata che permea l'art. 23 del Decreto Sblocca Italia — che lascia ampio spazio alla negoziazione tra le parti — consente di inserire clausole risolutive espresse, penali elevate a carico del concedente, obblighi di non alienazione e di non gravame dell'immobile durante il periodo contrattuale, e persino clausole di vincolo notarile che rendano materialmente impossibile il rogito a terzi senza il consenso del conduttore.
È il brocardo latino vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — a ricordare che la protezione giuridica non è mai automatica: è il frutto di una negoziazione attenta, condotta prima della firma. Un canone mensile erodente per anni, sommato all'acconto sul prezzo, crea un'esposizione economica significativa che giustifica un investimento preventivo in consulenza contrattuale.
Un ulteriore elemento di attenzione — che molti articoli trascurano — è il Piano Casa in discussione al momento della stesura di questo articolo: il Consiglio Nazionale del Notariato, nel documento inviato al Governo nell'ambito del Piano Casa, ha proposto di introdurre nel rent to buy un obbligo di acquisto anche per il conduttore, per rafforzare le tutele del concedente. Se questa proposta dovesse tradursi in norma, cambierebbe radicalmente l'equilibrio contrattuale: il conduttore perderebbe la facoltà di non acquistare, e il rischio di inadempimento si distribuirebbe in modo più simmetrico. Ma, nella situazione normativa attuale, la tutela del conduttore dipende interamente da come il contratto è stato redatto — e da chi lo ha assistito prima di firmarlo.
Summum ius summa iniuria: la rigida applicazione di una norma insufficiente può produrre esiti profondamente ingiusti. Nel rent to buy, la norma tutela formalmente il conduttore, ma lo abbandona nelle situazioni più critiche. La consapevolezza di questo limite — e la capacità di colmarlo in sede negoziale, prima che diventi contenzioso — è la vera linea di confine tra uno strumento contrattuale che funziona e uno che delude chi ci aveva riposto le proprie aspettative di vita.
Redazione - Staff Studio Legale MP
