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Nel maggio 2026 è scaduto il termine per il recepimento della direttiva UE 2024/1275, cosiddetta Case Green. La notizia ha rimesso al centro del dibattito il tema della certificazione energetica degli immobili, con un effetto collaterale non trascurabile: molti proprietari, distratti dalla discussione sulle future classi energetiche minime obbligatorie, hanno trascurato un obbligo già vigente e già sanzionato, quello relativo all'attestato di prestazione energetica obbligatorio per vendita e locazione disciplinato dal D.Lgs. 192/2005.
Vale la pena dirlo subito, con chiarezza: il problema non è la direttiva futura. Il problema è l'APE che manca oggi, o che arriva tardi, o che riporta dati imprecisi. E le sanzioni sono già operative.
Gli errori che nessuno anticipa (e che costano caro)
Il primo e più diffuso errore è temporale. Il D.Lgs. 192/2005, all'art. 6, stabilisce che l'attestato di prestazione energetica deve essere allegato all'atto di compravendita o al contratto di locazione, consegnato alla controparte e citato già nell'annuncio immobiliare. Non al momento del rogito: prima del rogito, e anzi già nella fase pubblicitaria dell'immobile.
Nella pratica accade invece che l'APE venga commissionata al tecnico certificatore nei giorni immediatamente precedenti la firma dal notaio, quasi come un adempimento burocratico di seconda fila. Questo timing è sbagliato per almeno due ragioni concrete.
La prima è procedurale: se dall'ispezione tecnica emergono difformità tra lo stato reale dell'immobile e quanto dichiarato — impianti non conformi, interventi edilizi non comunicati, classe energetica effettiva molto inferiore a quella pubblicizzata nell'annuncio — il rogito può bloccarsi, con conseguenze economiche pesanti per entrambe le parti. La seconda è sanzionatoria: l'art. 15, comma 7 del D.Lgs. 192/2005 prevede una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro a carico del venditore (o del locatore) per la mancata allegazione o consegna dell'APE. La sanzione si applica anche se il rogito è stato regolarmente sottoscritto: il notaio dà atto della mancanza, ma l'atto rimane valido. È un'illusione pericolosa quella di pensare che il rogito firmato metta al riparo da tutto.
Il secondo errore riguarda l'annuncio immobiliare. Molti venditori e agenzie ignorano che l'obbligo di indicare la classe energetica dell'immobile negli annunci pubblici — su portali, volantini, inserzioni — non è una raccomandazione, ma un obbligo normativo. Indicare una classe energetica approssimativa, o semplicemente ometterla, espone a contestazioni anche in questa fase preliminare, prima ancora che si apra qualsiasi trattativa.
Il terzo errore, meno ovvio ma altrettanto rischioso, riguarda la validità temporale del documento. L'APE ha una validità di dieci anni, salvo interventi rilevanti sull'immobile: ristrutturazione, sostituzione dell'impianto di riscaldamento, installazione di pannelli fotovoltaici. Se dopo il rilascio del certificato si è eseguito un intervento significativo, l'APE precedente è da ritenersi superata e deve essere rinnovata. Vendere con un APE tecnicamente valida per scadenza ma non aggiornata rispetto allo stato attuale dell'immobile espone il venditore a contestazioni in sede civilistica da parte dell'acquirente che lamenti di aver ricevuto informazioni non corrette sulla prestazione energetica reale dell'edificio.
Quanto costa davvero l'APE e chi deve pagarla
Il costo di un attestato di prestazione energetica varia, nella prassi di mercato, tra 100 e 300 euro, in funzione della dimensione dell'immobile, della sua complessità impiantistica e delle tariffe del tecnico certificatore abilitato. Una cifra contenuta, che tuttavia molti tendono a rinviare fino all'ultimo momento utile — con i rischi già descritti.
La legge non stabilisce in modo rigido chi deve sostenere il costo dell'APE in una compravendita: l'obbligo di allegazione e consegna grava sul venditore, ma nulla vieta che le parti concordino diversamente. Nella prassi, l'APE è a carico del venditore perché è il proprietario uscente a conoscere la storia dell'immobile e a poter indicare al tecnico gli interventi eseguiti. Nella locazione, l'obbligo e il costo ricadono sul locatore.
Un passaggio che merita attenzione critica è questo: la sanzione da 3.000 a 18.000 euro non è parametrata al valore dell'immobile né alla gravità della violazione in senso sostanziale, ma alla mera omissione formale. Questo significa che un proprietario che vende un appartamento da 50.000 euro senza allegare un documento che ne avrebbe giustificato la spesa di 150 euro può incorrere in una sanzione pari a molte volte il costo evitato. Come ricordava Rudolf von Jhering nel suo saggio La lotta per il diritto, il rispetto della forma giuridica non è un capriccio burocratico ma la condizione affinché il diritto mantenga la sua capacità ordinatrice: trascurare l'adempimento formale perché lo si ritiene secondario è un errore di valutazione che il sistema normativo punisce con rigore proporzionalmente maggiore proprio per scoraggiare la sottovalutazione.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi è vigile — esprime con efficacia la logica sottostante: la tutela è accordata a chi si è curato di rispettare le regole, non a chi le ha trascurate confidando nell'indulgenza altrui.
Il rogito è nullo se manca l'attestato energetico?
No. Questa è una delle domande più frequenti, e la risposta è netta: il rogito non è nullo per mancanza dell'APE. Il D.Lgs. 192/2005 non prevede la nullità dell'atto notarile come conseguenza dell'omissione, ma la sanzione amministrativa a carico del venditore. Il notaio è tenuto a dare atto della mancanza nel corpo dell'atto, ma non può rifiutarsi di rogitare per questa sola ragione.
Tuttavia — e questo è il profilo che gli altri articoli sul tema spesso tralasciano — la mancanza dell'APE può avere rilevanza civilistica indiretta. Se l'acquirente ha fatto affidamento su una determinata classe energetica indicata nell'annuncio, e l'APE allegata al rogito (o acquisita successivamente) rivela una prestazione energetica significativamente inferiore, si apre la questione dell'errore essenziale sulle qualità del bene, rilevante ai sensi degli artt. 1427 e seguenti del codice civile. Non si tratta di nullità, ma di annullabilità per errore o, nei casi più gravi, di responsabilità precontrattuale per informazioni inesatte fornite nella fase delle trattative.
Sul versante locativo, la mancanza dell'APE nel contratto ha effetti ulteriori: secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato negli anni, il conduttore può richiedere una riduzione del canone o la risoluzione del contratto qualora dimostri di aver subito un pregiudizio per non aver ricevuto le informazioni energetiche cui aveva diritto. Non è un rischio teorico.
Cosa cambia con la direttiva Case Green nel contesto attuale
La direttiva UE 2024/1275, il cui recepimento aveva scadenza al 29 maggio 2026, riguarda principalmente le nuove costruzioni, la progressiva introduzione di standard minimi di prestazione energetica e la pianificazione della ristrutturazione del patrimonio edilizio esistente. Non modifica direttamente gli obblighi di allegazione dell'APE nei rogiti già operativi, né le sanzioni previste dall'art. 15 del D.Lgs. 192/2005.
Ciò che cambia, in modo indiretto ma rilevante, è il contesto informativo e di mercato. Con il progressivo innalzamento degli standard energetici minimi, la classe energetica dell'immobile diventa un elemento sempre più determinante nella valutazione del prezzo e nella negoziazione. Un'APE che rivela una classe G o F su un immobile posto sul mercato come ristrutturato può deprimere significativamente il valore percepito dall'acquirente e riaprire margini di trattativa che il venditore riteneva chiusi.
In questo senso, procrastinare la redazione dell'APE non è solo un rischio sanzionatorio: è una scelta strategicamente sbagliata. Conoscere per tempo la classe energetica reale dell'immobile consente al proprietario di valutare se eseguire interventi migliorativi prima della messa in vendita — magari accedendo agli incentivi ancora disponibili — oppure di prezzare l'immobile correttamente fin dall'inizio, evitando richieste di riduzione del prezzo emerse tardivamente.
Per chi vende o affitta un immobile a Verona o in provincia, il consiglio operativo è semplice: commissionare l'APE nella fase iniziale della preparazione della vendita, non nella settimana del rogito. Verificare che la classe energetica indicata nell'annuncio corrisponda a quella dell'attestato. Conservare la documentazione degli interventi eseguiti sull'immobile per consentire al tecnico una valutazione accurata. E se l'APE è già disponibile ma risale a interventi successivi alla sua emissione, aggiornarla prima di procedere.
La certificazione energetica costa poco. Non averla in regola può costare molto di più.
Redazione - Staff Studio Legale MP
