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«La legge non è mai così pericolosa come quando è complicata abbastanza da sembrare chiara.» Questa considerazione di Norberto Bobbio sulla complessità normativa si adatta con precisione fotografica alla nuova disciplina fiscale degli affitti brevi: un sistema che, nella sua apparente semplicità — 21%, 26%, partita IVA dal terzo immobile — nasconde snodi interpretativi capaci di costare molto a chi li sottovaluta.
Dal 1° gennaio 2026, con l'entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), il settore degli affitti brevi è entrato in una fase di profonda riorganizzazione normativa. Il legislatore è intervenuto in modo strutturale su fiscalità, inquadramento dell'attività, obblighi amministrativi e tracciabilità delle strutture. Il risultato è un quadro non banale, in cui la posizione fiscale del proprietario dipende da scelte che vanno assunte correttamente già prima di pubblicare il primo annuncio.
Il sistema delle aliquote progressive: come funziona davvero
La struttura che emerge dalla Legge di Bilancio 2026 è la seguente: sul primo immobile dato in affitto breve la tassazione è al 21% con la cedolare secca, sul secondo immobile è al 26%, sempre come imposta sostitutiva. Il testo definitivo della legge ha dunque scartato l'ipotesi di un aumento generalizzato al 26% per tutti i contratti. Per chi affitta una sola unità immobiliare a uso turistico è confermata la cedolare secca al 21%, anche se l'immobile viene gestito tramite piattaforme digitali o intermediari; per chi gestisce due o più immobili in affitto breve si applica l'aliquota maggiorata al 26%.
Fin qui la norma pare lineare. Il problema pratico emerge subito: il proprietario può scegliere quale dei due immobili tassare al 21% e quale al 26% in sede di dichiarazione dei redditi. Questo significa che la scelta non è cristallizzata al momento della locazione né al momento della pubblicazione dell'annuncio, ma si esercita in dichiarazione — con un margine di pianificazione che molti proprietari non utilizzano correttamente, spesso perché delegano la decisione al commercialista solo a posteriori, quando i contratti sono già stati stipulati senza alcuna valutazione fiscale preventiva.
Un profilo che la letteratura corrente spesso trascura riguarda invece il meccanismo delle ritenute sulle piattaforme. Dal 1° febbraio 2026, le piattaforme online e gli agenti immobiliari sono tenuti ad applicare una ritenuta del 26% sui canoni incassati o intermediati per conto dei locatori, in linea con la nuova aliquota della cedolare secca. Questo significa che chi affitta il proprio primo (e unico) immobile tramite Airbnb o Booking riceverà i proventi già decurtati del 26%, e dovrà poi recuperare la differenza rispetto al 21% spettantegli in sede di dichiarazione. Si tratta di un anticipo d'imposta sovradimensionato che — se non gestito correttamente — produce un credito che il contribuente deve poi indicare nel modello 730 o nel modello Redditi PF. Chi non lo fa, rinuncia a un rimborso che gli compete.
La soglia imprenditoriale: il rischio più sottovalutato
Il salto qualitativo più rilevante introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda però la soglia oltre la quale l'attività cessa di essere privatistica e diventa imprenditoriale. Con la Legge di Bilancio 2026 scende il limite a partire dal quale si presume l'attività imprenditoriale e occorre la partita IVA. Dal 1° gennaio è entrato in vigore il nuovo sistema che prevede che a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica sarà obbligatorio aprire la partita IVA, perché si presumerà l'esercizio di un'attività di impresa.
Il punto critico — quasi mai commentato con la precisione necessaria — è che si tratta di una presunzione. In diritto, una presunzione legale pone sul contribuente l'onere di provarla superata. Chi gestisce tre o più appartamenti in affitto breve non può semplicemente ignorare la norma e continuare a dichiarare redditi fondiari: sarà l'Agenzia delle Entrate a poter riqualificare l'intera attività come reddito d'impresa, con conseguenze che incidono sull'IRPEF per scaglioni, sull'IVA, sui contributi previdenziali e — non da ultimo — sulla compatibilità con altri regimi agevolati eventualmente in corso.
Chi svolge locazioni turistiche in forma imprenditoriale deve presentare SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) allo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune competente, e l'esercizio dell'attività senza SCIA, pur in presenza di Partita IVA, comporta sanzioni amministrative rilevanti. Il proprietario che ignora il passaggio di soglia e non apre la partita IVA né presenta la SCIA si espone dunque a una doppia sanzione: fiscale e amministrativa.
A questo scenario normativo si aggiunge la questione degli obblighi di identificazione degli ospiti. La circolare del Ministero dell'Interno n. 38138 del 18 novembre 2024 richiede l'identificazione di persona degli ospiti, mettendo fuori gioco il self check-in "puro" con keybox e codici inviati a distanza senza alcuna verifica de visu. Chi gestisce più immobili a distanza — già proiettato verso la soglia imprenditoriale — è quindi esposto anche sotto il profilo dell'ordine pubblico.
Il quadro giurisprudenziale più recente offre coordinate precise. L'ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, 19 gennaio 2026, n. 1105, affronta il tema dei limiti al diritto di disporre del proprio immobile, offrendo un promemoria giuridico di notevole importanza. Con tale ordinanza la Cassazione ha qualificato i divieti regolamentari condominiali come oneri reali/servitù reciproche, precisando che l'azione del condominio per farli valere richiede la partecipazione al giudizio di tutti i titolari di diritti sull'immobile (litisconsorzio necessario). Nel caso deciso, il condominio aveva citato solo la società che gestiva gli appartamenti e non la proprietà: la sentenza che ordinava lo stop all'attività è stata dichiarata nulla. Si tratta di un chiarimento tecnico di grande rilievo: non solo per il condominio che voglia far cessare l'attività, ma anche per il proprietario che intenda difendersi da un'azione mal instaurata.
Sul versante pubblicistico, la Corte costituzionale, con sentenza n. 186/2025, ha confermato la legittimità delle leggi regionali che consentono ai Comuni di limitare gli affitti brevi, soprattutto nei centri storici. Questo significa che la mappa dei vincoli applicabili a chi intende affittare non è uniformemente nazionale: il Comune di Verona, come ogni altro ente locale situato in zona a vocazione turistica, potrà introdurre regolamenti propri che si affiancano — e talvolta rendono più onerosa — la normativa statale. È quindi probabile che altre Regioni e altri Comuni turistici introducano vincoli propri: prima di avviare (o continuare) l'attività conviene sempre verificare il regolamento del proprio Comune, oltre alla normativa regionale.
Sul piano della tracciabilità, il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è assegnato dal Ministero del Turismo e serve a esporre la struttura negli annunci e a tracciarla nella Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive. Dal gennaio 2025 il CIN è obbligatorio in tutta Italia, mentre il CIR resta richiesto in molte Regioni come passaggio preliminare. Le sanzioni per mancata esposizione o mancato ottenimento vanno da 800 a 8.000 euro per unità immobiliare. Chi affitta più immobili senza aver completato tutti i passaggi (CIR regionale, CIN nazionale, SCIA comunale ove richiesta, comunicazione agli Alloggiati Web) accumula esposizioni sanzionatorie che si moltiplicano per il numero di strutture.
Un orientamento critico che emerge dall'analisi complessiva del quadro è il seguente: il legislatore ha costruito un sistema che in apparenza gradua la pressione fiscale in base al numero di immobili — e dunque alla dimensione dell'attività — ma che nella pratica incentiva comportamenti elusivi difficilmente presidiabili. Chi ha tre appartamenti potrebbe essere tentato di intestarne formalmente uno a un familiare per rientrare sotto la soglia imprenditoriale. La presunzione legale, tuttavia, non è cieca: l'Agenzia delle Entrate può disconoscere tale frammentazione qualora emergano indici di gestione unitaria dell'attività (stesso account sulle piattaforme, stessi contatti, unica gestione dei check-in). Il principio latino che governa questi scenari è fraus omnia corrumpit: la frode, anche quando si ammanta di atti formalmente leciti, non produce gli effetti giuridici che si vorrebbe ottenere.
In sintesi, chi affitta un solo immobile in modo diretto e occasionale ha oggi ancora un regime ragionevole. Chi si muove oltre quella soglia deve affrontare un percorso normativo stratificato — fiscale, amministrativo, urbanistico — che richiede una valutazione preventiva seria, non un adeguamento a posteriori. La complessità di questo quadro non è un difetto della norma che si potrà correggere con una circolare: è la struttura stessa della disciplina, che riflette la volontà di ricondurre nella sfera dell'impresa ciò che per anni ha operato nell'ombra del reddito fondiario.
Redazione - Staff Studio Legale MP
