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Immaginate di aver versato per quattro anni una quota mensile di tremila euro come acconto sul prezzo di un appartamento che intendete acquistare in regime di rent to buy. Poi cambiate idea, la vostra situazione finanziaria muta, o il mercato non è più quello di quando avete firmato. Esercitate la facoltà — non l'obbligo — di non acquistare. E il concedente vi comunica che non riceverete indietro nulla, o quasi nulla, di quei centoquarantaquattromila euro di acconti versati. Questa è la situazione che ha originato alcune delle pronunce più significative degli ultimi mesi e che, oggi, richiede una lettura attenta di norme e giurisprudenza prima di firmare qualunque contratto di rent to buy.
La norma e la sua ambiguità strutturale
Il contratto di concessione in godimento in funzione della successiva alienazione — il rent to buy disciplinato dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 — prevede che il conduttore paghi un canone periodico strutturato in due componenti distinte: una imputata al corrispettivo del godimento, che rimane definitivamente in capo al concedente, e una imputata al corrispettivo del futuro ed eventuale trasferimento, che costituisce un acconto prezzo.
Il comma 1-bis dell'art. 23, introdotto in sede di conversione del decreto, stabilisce che «le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito». Il legislatore usa il verbo deve, non può. L'obbligo di restituzione esiste. Ma non fissa alcuna percentuale minima: la misura della restituzione è rimessa all'autonomia negoziale delle parti. Questo spazio aperto ha generato una cascata di contenziosi, poiché in molti contratti la quota restituita è stata pattuita in misura irrisoria o addirittura azzerata.
La distinzione fondamentale che l'interprete deve tenere sempre presente è quella tra due scenari profondamente diversi. Il primo: il conduttore esercita legittimamente la facoltà di non acquistare alla scadenza del termine. Il secondo: il contratto si risolve per inadempimento del conduttore (mancato pagamento di un numero di canoni pari almeno a 1/20 del totale, ai sensi dell'art. 23, comma 5). Solo nel secondo caso il concedente «acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto». Nel primo caso, invece, l'acconto prezzo deve essere restituito nella misura stabilita contrattualmente. Trattare le due ipotesi come equivalenti è un errore giuridico — e un rischio contrattuale — che la giurisprudenza più recente ha posto al centro dell'attenzione.
Come ha scritto il Tribunale di Bari nella sentenza n. 435 del 6 febbraio 2025, «diversamente opinando si addiverrebbe all'assurda conseguenza di trattare l'ipotesi fisiologica di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore — che è una sua facoltà — allo stesso modo dell'ipotesi patologica della risoluzione per inadempimento imputabile al conduttore». Con questa premessa, il Tribunale di Bari ha dichiarato nulla la clausola che azzerava la restituzione della quota-prezzo, affermando la natura imperativa del comma 1-bis e la conseguente nullità di qualsiasi patto che ne elidesse del tutto l'operatività.
La questione, tuttavia, non è affatto chiusa. Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 5902 del 13 luglio 2026, ha affrontato un caso apparentemente simile — una clausola che prevedeva la restituzione di appena il 3% della componente-prezzo — e ha raggiunto una conclusione di segno opposto: la clausola è valida. Il ragionamento milanese è rigoroso: il comma 1-bis impone imperativamente che una quota della componente-prezzo sia restituita, ma non fissa alcuna percentuale minima. La previsione del 3%, per quanto esigua, tecnicamente rispetta la norma. Il Tribunale aggiunge però un elemento decisivo: in quel contratto, la componente di godimento era nettamente inferiore ai valori di mercato, il che giustificava la perdita della quasi totalità dell'acconto come compensazione del vantaggio goduto. La causa del contratto, dunque, reggeva.
Ci troviamo dunque di fronte a un orientamento in tensione: nullità integrale della clausola di ritenzione totale (Bari 2025) versus validità di una clausola di ritenzione prossima al totale se sorretta da un equilibrio economico complessivo coerente (Milano luglio 2026). Summum ius summa iniuria: applicare la lettera della norma senza guardare all'equilibrio dell'operazione può produrre risultati opposti a quelli voluti dal legislatore.
Il problema della qualificazione: quando il contratto non è rent to buy
Un profilo sottovalutato è quello della qualificazione contrattuale. Non ogni combinazione di locazione e opzione di acquisto integra automaticamente un rent to buy ai sensi dell'art. 23 D.L. 133/2014, con le conseguenti tutele restitutorie. Lo ha chiarito con precisione la Corte d'Appello di Bologna con la sentenza n. 757 del 17 marzo 2026, pronunciandosi su un caso in cui un consorzio aveva stipulato separatamente un contratto di locazione commerciale e un contratto di opzione di acquisto per il medesimo immobile, senza che il contratto di locazione indicasse quale quota del canone fosse imputata ad acconto sul prezzo. La Corte ha escluso la qualificazione come rent to buy e, conseguentemente, ha rigettato la domanda di restituzione delle somme versate per lavori di adeguamento sull'immobile.
Gli elementi tipici e irrinunciabili che il giudice deve riscontrare per qualificare un contratto come rent to buy sono tre: la concessione del godimento immediato finalizzata alla successiva alienazione; la determinazione di un canone maggiorato con una quota esplicitamente imputata ad acconto sul prezzo di vendita; l'espressa previsione della restituzione di tale quota in caso di mancato acquisto. In assenza anche di uno solo di questi elementi, il contratto rientra in altre categorie (locazione con patto di opzione, locazione con prelazione, preliminare con consegna anticipata) con regimi giuridici ed effetti restitutori completamente diversi. Il Tribunale di Rovigo, con la sentenza n. 133 del 9 marzo 2026, ha confermato che la mera fatturazione con scomposizione del canone in componente locativa e componente acconto-prezzo, operata per ragioni fiscali da operatori professionali, non è sufficiente a trasformare una locazione con opzione in un rent to buy, se i contratti separatamente sottoscritti non prevedevano questa struttura.
Questo aspetto ha rilevanza pratica immediata. Chi ha versato acconti-prezzo su un contratto che credeva fosse rent to buy ma che tecnicamente non lo è, si trova in una posizione molto più fragile: le tutele restitutorie dell'art. 23 non si applicano, e l'unico rimedio residuo sarà fondato sull'indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. o sul rimborso per migliorie ex artt. 1150-1152 c.c. — con oneri probatori e presupposti completamente differenti.
Il punto di analisi che gli altri commentatori tendono a trascurare è proprio questo: la disciplina del rent to buy è un sistema di tutele bilaterali coerente, ma funziona solo se il contratto è stato stipulato rispettandone tutti gli elementi strutturali. Un contratto redatto con approssimazione o con la sola intenzione di fruire del regime fiscale favorevole, senza curare la corretta qualificazione giuridica, può lasciare entrambe le parti prive delle tutele su cui contavano. Il concedente senza l'efficacia di titolo esecutivo per il rilascio; il conduttore senza il diritto alla restituzione degli acconti.
Nella prospettiva del conduttore-futuro acquirente, il consiglio operativo più importante è verificare, prima della firma, che il contratto contenga: (a) l'indicazione specifica della percentuale della quota-prezzo che sarà restituita in caso di mancato esercizio dell'opzione; (b) la durata del contratto con il termine esatto per l'esercizio dell'opzione; (c) la chiara distinzione delle due componenti del canone, anche ai fini della corretta applicazione dell'Iva e delle imposte dirette secondo la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015; (d) la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, necessaria per la trascrizione nei registri immobiliari e per conferire al contratto il valore di titolo esecutivo. Il difetto di uno qualunque di questi elementi non rende il contratto automaticamente nullo nella sua interezza, ma trasforma profondamente il sistema di rimedi disponibili per entrambe le parti.
Come scrisse Norberto Bobbio, «il problema fondamentale in materia di diritto non è il problema della verità, ma il problema della validità». Nel rent to buy, la validità formale del contratto e la validità sostanziale delle sue clausole non coincidono necessariamente: un contratto può essere formalmente perfetto ma contenere clausole che la giurisprudenza più recente sta progressivamente espungendo dall'ordinamento. Il bilanciamento tra autonomia privata e tutele imperative in questo specifico istituto è ancora in piena evoluzione, e le sentenze del primo semestre 2026 ne sono la prova più nitida.
Redazione - Staff Studio Legale MP
