Immaginate di aver acquistato un appartamento, di aver letto ogni pagina del rogito, di aver accettato il regolamento condominiale allegato — nel quale, tra le clausole di dettaglio, campeggiava un divieto esplicito di tenere animali domestici. Anni dopo decidete di prendere un cane. Il condominio insorge. Avete torto? La risposta, oggi, non è affatto scontata.
È proprio questo lo scenario più controverso del diritto condominiale legato agli animali: non la delibera assembleare vietata per legge, ma il regolamento contrattuale, quello accettato all'atto di acquisto, spesso silenziosamente, e che per anni è stato considerato intoccabile. La giurisprudenza degli ultimi due anni ha ribaltato molte certezze consolidate, aprendo un contrasto tra tribunali che, ad oggi, non è ancora stato risolto dalla Corte di Cassazione.
La norma di riferimento e il suo doppio volto
Il punto di partenza è l'art. 1138, ultimo comma, del Codice Civile, introdotto dalla Legge di riforma del condominio n. 220 del 2012: "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici." Una disposizione apparentemente lapidaria, che ha segnato una svolta culturale prima ancora che giuridica, riconoscendo il valore del legame affettivo tra il proprietario e il proprio animale.
Eppure quella norma contiene un'ambiguità strutturale che divide ancora i giudici. Il termine "regolamento" si riferisce solo al regolamento assembleare — quello votato a maggioranza dall'assemblea dei condomini — oppure si estende anche al regolamento contrattuale, accettato individualmente da ciascun acquirente al momento del rogito? La distinzione non è tecnicismo: da essa dipende se una clausola di divieto è nulla o pienamente vincolante.
Su questo punto la giurisprudenza si è spaccata in modo netto. Summum ius summa iniuria: applicare in modo rigoroso e formalistico la distinzione tra i due tipi di regolamento rischia di produrre esiti radicalmente ingiusti — privare del proprio animale chi lo ha già da anni, in forza di una clausola letta frettolosamente decenni prima.
Il Tribunale di Trento, con sentenza n. 712 del 6 ottobre 2025, ha ritenuto legittimo e vincolante il divieto di detenere animali domestici contenuto in un regolamento condominiale di natura contrattuale. Secondo il Tribunale trentino, tale clausola — inserita dal costruttore e accettata da tutti i condomini con gli atti di acquisto — nasce da un accordo esplicito tra le parti e disciplina l'uso della proprietà secondo regole liberamente condivise, senza che l'art. 1138 c.c. possa neutralizzarla, poiché tale norma, nel suo impianto sistematico, riguarderebbe soltanto i regolamenti di origine assembleare. La motivazione valorizza l'autonomia contrattuale: chi ha accettato quella clausola al rogito non può invocare una norma pensata per i regolamenti a maggioranza.
Diametralmente opposto è l'orientamento della Corte d'Appello di Bologna, con la sentenza n. 766 del 5 marzo 2024, che ha segnato un punto di svolta significativo. I giudici bolognesi hanno affermato che la libertà di convivere con un animale domestico non è un semplice attributo del diritto di proprietà sacrificabile sull'altare dell'autonomia contrattuale, ma un diritto della personalità che trova copertura costituzionale nell'art. 2 Cost. e che si raccorda ai principi del Trattato di Lisbona, il quale qualifica gli animali come esseri senzienti. La clausola del regolamento contrattuale che vieta la detenzione di animali è pertanto affetta da nullità radicale per contrasto con norme imperative e con l'ordine pubblico, indipendentemente dall'unanimità con cui sia stata adottata. Stessa direzione ha percorso il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 134 del 28 gennaio 2025, che ha ribadito la nullità sopravvenuta di qualunque divieto — anche contrattuale — incompatibile con il nuovo art. 1138 c.c., facendo leva sull'evoluzione normativa e sulla coscienza sociale che l'ordinamento italiano ha recepito in linea con le direttive europee.
La questione dirimente — se il divieto contrattuale regga o meno — non ha ancora trovato una pronuncia definitiva della Cassazione a Sezioni Unite. Come osservato in dottrina (Celeste-Scarpa), dopo la riforma del 2012 l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. dovrebbe leggersi nel senso che tutti i regolamenti, anche quelli non assembleari, non possono derogare al diritto di detenere animali domestici. È un orientamento che si sta consolidando nella giurisprudenza di merito più recente, ma non è ancora univoco.
La responsabilità oggettiva nelle parti comuni: il profilo più sottovalutato
Al di là del dibattito sul divieto, esiste un profilo che i proprietari di animali tendono a sottovalutare: la responsabilità oggettiva prevista dall'art. 2052 del Codice Civile, secondo cui il proprietario di un animale risponde dei danni che questo causa sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, con l'unica esimente rappresentata dal caso fortuito. Non è richiesta la prova di una colpa: è sufficiente il nesso causale tra l'animale e il danno.
Il Tribunale di Pescara, con sentenza n. 33 del 12 aprile 2025, ha ribadito che il proprietario risponde dei danni arrecati anche in caso di libertà di movimento incontrollata nelle aree condominiali, configurando una responsabilità oggettiva che include deiezioni, imbrattamenti e danni alla salute dei condomini contigui. Il giudice ha precisato che il reiterato accesso dell'animale nella proprietà altrui con produzione di questi effetti legittima non solo il risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale, ma anche l'adozione di misure coercitive per garantire l'effettività della tutela.
Sul versante del danno da immissioni acustiche, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 29784 dell'11 novembre 2025, ha riconosciuto il risarcimento del danno non patrimoniale al vicino disturbato dai latrati del cane anche in assenza di un danno biologico medicalmente certificato: è sufficiente la prova della lesione del diritto al riposo e alla vivibilità dell'abitazione. Il principio affermato è che la tranquillità domestica costituisce un bene giuridico autonomamente tutelato dall'ordinamento.
Questa impostazione apre un fronte di rischio pratico spesso ignorato: il proprietario che in buona fede afferma il proprio diritto a tenere l'animale — diritto certamente riconosciuto nella proprietà esclusiva — può nondimeno trovarsi esposto a pretese risarcitorie molto concrete se la gestione dell'animale nelle parti comuni risulta carente. Il "sì" alla detenzione non equivale a immunità dalla responsabilità per i comportamenti dell'animale fuori dall'appartamento.
Va poi ricordata una distinzione fondamentale per i conduttori in locazione: il divieto assembleare o contrattuale condominiale non vincola l'inquilino, ma il locatore può legittimamente inserire nel contratto di affitto una clausola che vieta gli animali, in forza del principio di autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c. Due piani normativi diversi — il condominiale e il locatizio — che non vanno confusi, pena scelte sbagliate e contenziosi inutili.
Come osservò Norberto Bobbio, il diritto non è mai solo un sistema di norme, ma il riflesso di valori in trasformazione continua. Il riconoscimento giuridico del legame uomo-animale segue questa traiettoria: da semplice tolleranza a diritto della personalità, passando per un dibattito giurisprudenziale che non si è ancora assestato. Chi vive in condominio con un animale — o chi intende prenderlo — ha interesse a conoscere con precisione la natura del proprio regolamento, la data della sua approvazione e il tipo di clausole che contiene. Quella che sembra una lettura burocratica di un documento tecnico può rivelarsi la differenza tra un diritto pienamente esercitabile e un contenzioso lungo e costoso.
Redazione - Staff Studio Legale MP
