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Un appartamento al secondo piano, dodici cani dentro, cattivi odori sulle scale, rumori costanti e una saracinesca di associazione anti-randagismo che si apre e si chiude tutto il giorno. Non è un'ipotesi di scuola: è il caso che il Tribunale di Cosenza ha definito con la sentenza n. 960 del 30 giugno 2026, ricordando a tutti che l'art. 1138 c.c. — la norma che dal 2013 impedisce al regolamento condominiale di vietare gli animali domestici — non è uno scudo illimitato. La responsabilità oggettiva del proprietario di animali in condominio è il lato oscuro di una tutela spesso raccontata solo per metà.
Lo scenario più comune con cui ci si confronta in studio è questo: il condomino acquista casa, porta con sé il proprio animale del tutto legittimamente, e a un certo punto scopre — con sorpresa — di essere esposto a pretese risarcitorie dei vicini, a ordinanze urgenti del giudice civile, talvolta persino a responsabilità penale. Il diritto di tenere un cane o un gatto nell'appartamento esiste ed è solido, ma convive con un sistema di obblighi di custodia e controllo che la giurisprudenza recente ha reso via via più stringente.
Il quadro normativo: diritto di detenzione e obbligo di custodia
Il punto di partenza è l'art. 1138, ultimo comma, del Codice civile, introdotto con la L. n. 220/2012 (riforma del condominio): le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. La norma è chiara, ma la sua portata applicativa rimane al centro di un contrasto giurisprudenziale irrisolto. Secondo un orientamento, il divieto di detenere animali resta valido nei regolamenti di natura contrattuale. Un altro indirizzo, invece, ne afferma la nullità per contrasto con norme imperative. In assenza di un intervento definitivo della Cassazione, il quadro resta frammentato e in continua evoluzione.
Parallelamente alla norma che tutela la detenzione, l'art. 2052 c.c. stabilisce la responsabilità del proprietario per i danni cagionati dall'animale, con un regime di responsabilità oggettiva: il proprietario di un animale risponde dei danni che questo causa anche quando gli sia sfuggito o si sia smarrito, salvo che provi il caso fortuito. Questo significa che la prova liberatoria è eccezionale e difficile da fornire. Non basta dimostrare di non essere stati presenti o di non aver avuto intenzione di causare danni: occorre provare l'interruzione del nesso causale attraverso un evento del tutto imprevedibile e inevitabile.
La risposta del diritto è netta: il proprietario risponde dei danni anche quando l'animale gli sia sfuggito. È una responsabilità oggettiva, particolarmente severa, che convive con un diritto altrettanto tutelato — quello di tenere animali in casa.
Il profilo del rischio si declina in tre aree distinte, che è utile tenere separate.
Prima area: il disturbo da rumori e odori. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 29784 dell'11 novembre 2025, ha condannato i proprietari di quattro cani che abbaiavano ininterrottamente, imponendo loro di risarcire 3.000 euro a ciascuno dei quattro vicini danneggiati. Elemento di rilievo: i vicini non avevano presentato certificati medici di patologie da insonnia. La Suprema Corte ha chiarito che la tranquillità è un bene giuridico tutelato, e che i latrati incessanti protratti nel tempo superano la soglia di tollerabilità indipendentemente dall'assenza di un danno sanitario certificato.
Questo principio modifica radicalmente il perimetro del rischio: il vicino che non ha patologie documentate può comunque ottenere un risarcimento, se dimostra che il disturbo è stato sistematico e obiettivamente intollerabile. Niente certificato medico, niente notti in bianco provate dal medico di famiglia: la reiterazione dei latrati è di per sé sufficiente.
Seconda area: i danni fisici causati dall'animale a persone o altri animali. Il 19 giugno 2026, a Pavia, una lite violenta in un condominio ha generato una situazione di forte concitazione tra i residenti. Nel trambusto, un cane è sceso dalle scale e, attraverso una porta rimasta aperta, è entrato in un altro appartamento aggredendo il cane di una residente, che è poi deceduto in clinica veterinaria. L'episodio solleva una questione che riguarda da vicino chi vive in condominio con un animale: chi risponde quando un cane sfugge al controllo e causa un danno.
In questo scenario, la responsabilità ex art. 2052 c.c. scatta pressoché automaticamente. Il reiterato accesso di un animale domestico nella proprietà altrui, con produzione di deiezioni, imbrattamenti e conseguenze sulla salute del condomino attiguo, integra il diritto al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale e legittima l'adozione di misure coercitive per garantire l'effettività della tutela.
Terza area: il numero eccessivo di animali e il regolamento contrattuale. È l'area più sottovalutata e la più pericolosa sul piano pratico. Il caso di dodici cani in un appartamento — con disturbi, cattivi odori e un'associazione anti-randagismo come inquilina di fatto — è stato definito dal Tribunale di Cosenza, che ha confermato la sanzione. L'art. 1138, ultimo comma, c.c. impedisce di vietare il possesso di animali domestici solo nei regolamenti assembleari approvati a maggioranza. Nei regolamenti contrattuali, accettati negli atti di vendita, tali divieti o limitazioni restano efficaci, e i condomini possono agire per far cessare situazioni di pericolo, deterioramento o disturbo intollerabile causate da un numero eccessivo di animali. Questo è precisamente il fondamento della decisione del Tribunale di Cosenza nel caso n. 960 del 2026.
Il punto critico che molti proprietari ignorano è il seguente: il regolamento contrattuale è quello predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini con gli atti di acquisto, o deliberato all'unanimità. In questi casi, la clausola che vieta o limita gli animali può essere rispettata, perché nasce da un accordo esplicito tra tutti i condomini e disciplina gli usi della proprietà comune secondo regole condivise.
Quante persone acquistano un appartamento leggendo con attenzione ogni clausola del regolamento allegato all'atto notarile? La risposta, nella pratica quotidiana, è sconfortante. Il futuro proprietario firma, riceve le chiavi, porta il cane — e scopre anni dopo, quando arriva la diffida dell'amministratore o il ricorso del vicino, che nel regolamento contrattuale accettato all'acquisto era contenuto un divieto o una limitazione che pensava non applicabile.
Vi è qui un profilo di rischio che la giurisprudenza ha cominciato a declinare in modo più rigoroso, e che gli articoli di settore tendono a sottovalutare: la distinzione tra diritto di detenzione nell'appartamento e libertà di circolazione nelle parti comuni è tutt'altro che pacifica. La previsione codicistica — secondo cui il regolamento condominiale non può proibire la detenzione di animali domestici nelle proprietà esclusive — si riferisce alla libertà di detenere animali di affezione, ma non fa riferimento esplicito alla libertà di circolazione in aree comuni. Il regolamento condominiale può quindi legittimamente prevedere guinzaglio obbligatorio, museruola in ascensore, divieto di accesso a determinate aree verdi o alla piscina condominiale. Queste limitazioni non violano l'art. 1138 c.c. e sono pienamente azionabili.
Il Tribunale di Bologna, con ordinanza n. 11396 del 27 ottobre 2025, ha disposto in via d'urgenza l'allontanamento di un animale i cui latrati superavano la tollerabilità. Si tratta di una misura estrema, applicata in situazioni di conflitto particolarmente acute, ma indica fino a dove può arrivare la responsabilità del proprietario che non gestisce il disturbo.
A ciò si aggiunge la responsabilità di natura penale. Le caratteristiche degli animali comportano la responsabilità penale del loro padrone qualora, a causa di una custodia imprudente e di scarsa educazione, aggrediscano persone o altri animali, provocando loro delle lesioni. Il proprietario del cane è responsabile, penalmente e civilmente, per l'omessa custodia, educazione, tenuta del cane, considerando pericolosità, stazza o indole, per lesioni cagionate a terzi o ai loro animali.
Cosa fare in concreto per ridurre il rischio. Prima di portare un animale nell'appartamento condominiale, occorre leggere integralmente il regolamento — in particolare verificare se si tratta di regolamento assembleare o contrattuale — e identificare ogni clausola che limiti il numero di animali, il loro accesso alle parti comuni o le modalità di conduzione. In secondo luogo, occorre conservare prova degli accorgimenti adottati: ricevute veterinarie, attestati di addestramento, fotografie delle porte e dei varchi messi in sicurezza. In caso di contestazione da parte dei vicini, il tempestivo intervento — bonario prima, legale poi — riduce il rischio che il giudice, in sede di ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., emetta un'ordinanza di allontanamento.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt non si applica solo a chi subisce un danno e deve attivarsi per tutelarlo: vale anche per chi ha un diritto e deve esercitarlo con la cura necessaria a non convertirlo in fonte di responsabilità verso gli altri.
Come scriveva Seneca nelle Epistulae Morales, «nusquam est qui ubique est»: chi pretende di essere ovunque senza rispondere di nulla, alla fine non è da nessuna parte. Il proprietario di un animale in condominio ha il diritto di averlo, ma è chiamato a essere presente — come custode, come vicino, come membro di una comunità che convive in spazi condivisi. I tribunali italiani, nel corso degli ultimi mesi, hanno ribadito questa esigenza con una coerenza che merita attenzione.
Redazione - Staff Studio Legale MP
