Immaginate di aver trovato l'appartamento ideale, di aver firmato il compromesso, versato la caparra e atteso per mesi la data del rogito. Poi scoprite — magari perché il notaio rifiuta di procedere — che l'immobile è stato costruito senza permesso di costruire o con difformità tali da renderlo equiparabile a un edificio totalmente abusivo. Che cosa potete fare? La risposta che arriva dalla Cassazione è scomoda: il contratto preliminare regge, ma il rimedio processuale più potente — quello che vi consente di ottenere il trasferimento della proprietà anche senza la collaborazione del venditore — è bloccato. Il preliminare compravendita abuso edilizio esecuzione specifica è uno dei temi più insidiosi del diritto immobiliare italiano, e le pronunce recenti lo dimostrano con chiarezza.
Il quadro normativo: due piani distinti che non si toccano
L'art. 2932 del codice civile prevede che, quando una parte obbligata a concludere un contratto non adempie, l'altra possa ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. È il meccanismo dell'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre: in materia immobiliare, si tratta della cosiddetta sentenza costitutiva o sostitutiva, che trasferisce la proprietà dell'immobile con lo stesso effetto del rogito notarile.
Parallelamente, l'art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia), che riprende l'art. 17 della Legge n. 47 del 1985, sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi a oggetto diritti reali su edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, qualora nell'atto non vengano indicati gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La stessa nullità colpisce gli atti di trasferimento di immobili totalmente abusivi, privi di qualsiasi titolo edilizio.
Il punto cruciale — e fonte di molti equivoci — è che queste due disposizioni operano su piani diversi: la nullità urbanistica non si applica al contratto preliminare, che produce soltanto effetti obbligatori e non traslativi. Lo ha chiarito in modo netto la Corte di Cassazione civile, Sez. II, con l'ordinanza n. 30935 del 25 novembre 2025, Pres. Orilia, Rel. Fortunato: gli artt. 33 e 40 della Legge n. 47 del 1985 si applicano esclusivamente agli atti di trasferimento aventi a oggetto costruzioni, e non ai preliminari, che producono meri effetti obbligatori. La menzione degli estremi del permesso di costruire vale, in quel contesto, non come condizione legale di efficacia del preliminare, ma come requisito formale dell'atto definitivo.
Il preliminare è quindi valido e vincolante anche quando l'immobile sia privo di titolo edilizio. Ma è qui che si apre la trappola.
Si può comprare un immobile con abuso edilizio non sanato?
La risposta dipende dal tipo e dall'entità dell'irregolarità. La giurisprudenza ha elaborato nel tempo una distinzione precisa tra irregolarità urbanistiche di diverso grado: le parziali difformità dal permesso di costruire, che non incidono sulla commerciabilità del bene, non precludono né il rogito né la sentenza ex art. 2932 c.c.; le variazioni essenziali o la totale assenza di permesso, invece, rendono il bene incommerciabile ai fini del trasferimento coattivo. Non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia, ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità.
Dal punto di vista civilistico, dunque, acquistare un immobile con un abuso non sanato è tecnicamente possibile a condizione che l'atto definitivo contenga le menzioni di legge — o, in alternativa, che l'immobile sia stato costruito prima del 17 settembre 1967. Ma acquistare senza prima verificare la regolarità urbanistica espone il promissario acquirente a rischi gravi che si manifestano proprio quando il venditore decide di non presentarsi al rogito.
Cosa succede se si firma un preliminare su un immobile privo di permesso di costruire?
Questa è la domanda più importante, e la risposta della Cassazione è articolata con una logica interna coerente ma che produce effetti pratici molto penalizzanti per l'acquirente.
Come affermato dalla Cass. civ., Sez. II, ord. n. 30935 del 25 novembre 2025, Pres. Orilia, Rel. Fortunato, il contratto preliminare è pienamente valido e produttivo di effetti anche qualora manchino le indicazioni richieste dalla legge n. 47 del 1985; tuttavia, l'assenza del permesso di costruire può impedirne solo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e l'emissione della sentenza sostitutiva del contratto non concluso. In sostanza: il vincolo obbligatorio tra le parti esiste, ma il rimedio processuale per far valere coattivamente quell'obbligo è paralizzato dall'assenza del titolo edilizio.
Il meccanismo è il seguente: la sentenza che il giudice emetterebbe ai sensi dell'art. 2932 c.c. produce gli stessi effetti del contratto definitivo di compravendita; poiché quel contratto sarebbe nullo se avesse a oggetto un immobile totalmente abusivo, il giudice non può emettere una sentenza che produrrebbe effetti identici a quelli di un atto nullo. Il brocardo nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet — nessuno può trasferire più diritti di quanti ne possieda — trova qui una declinazione processuale: il giudice non può fare per via coattiva ciò che il negozio non potrebbe fare in forma volontaria.
La conseguenza pratica è severa. Chi ha versato una caparra confirmatoria su un immobile abusivo e si trova di fronte a un venditore inadempiente non può agire per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà. Gli restano solo due strade: chiedere la risoluzione del contratto con restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c., oppure — se preferisce comunque acquisire l'immobile — attendere che l'irregolarità venga sanata prima di agire in giudizio.
Il Tribunale di Trani, con sentenza n. 1141 del 13 novembre 2025, Giud. Altamura, ha poi affrontato un profilo connesso ma autonomo: il promissario acquirente che, in virtù del contratto preliminare, venga immesso anticipatamente nella disponibilità del bene, acquisisce soltanto la detenzione qualificata della cosa e non il possesso utile ai fini dell'usucapione. Ciò significa che nemmeno il trascorrere del tempo — con il pagamento delle utenze, l'esecuzione di lavori o la concessione del bene in locazione — può trasformare quella disponibilità in titolo d'acquisto originario, salvo un atto inequivoco di interversione del possesso ai sensi dell'art. 1141, comma 2, c.c. Il promissario acquirente su immobile abusivo, quindi, non solo non può agire ex art. 2932 c.c., ma nemmeno può confidare nell'usucapione come via alternativa di acquisto, almeno non senza aver posto in essere una specifica e documentata opposizione contro il proprietario.
Il notaio può rifiutarsi di rogitare un immobile con difformità urbanistiche?
Sì, e in certi casi ne ha l'obbligo deontologico. Il notaio è tenuto a verificare la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile prima di procedere al rogito. L'art. 46 del T.U. Edilizia impone che nell'atto vengano dichiarati gli estremi del permesso di costruire; in assenza, l'atto è nullo di diritto e il notaio che lo stipulasse potrebbe incorrere in responsabilità disciplinare. L'obbligo di attestare i profili di regolarità urbanistica ed edilizia, e la conformità dell'effettivo stato dell'immobile verso il proprio stato legittimo nei trasferimenti immobiliari tra vivi, si ripercuote anche sull'esecuzione in forma specifica dei preliminari di vendita.
La tendenza normativa va nella direzione di un inasprimento delle verifiche. Il regime introdotto dalla normativa sul c.d. stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis del D.P.R. n. 380 del 2001, come riformato dal D.L. n. 76 del 2020, convertito con L. n. 120 del 2020) impone di ricostruire la catena completa dei titoli edilizi che hanno interessato l'immobile nel corso del tempo. Una difformità mai sanata può emergere anche decenni dopo la costruzione, rendendo improvvisamente commercialmente problematico un bene che fino a quel momento era circolato liberamente.
Un profilo spesso trascurato: la caparra non copre tutto
C'è un aspetto che gli altri commenti sul tema tendono a sottovalutare. Quando il promissario acquirente si trova nell'impossibilità di ottenere l'esecuzione specifica e sceglie la risoluzione con ritenzione o restituzione del doppio della caparra, recupera le somme versate a titolo di caparra, ma non necessariamente il danno pieno. Se tra la firma del preliminare e la scoperta dell'abuso sono trascorsi anni — durante i quali il promissario acquirente ha sostenuto costi, rinunciato ad altre opportunità, eventualmente traslocato — il risarcimento del danno ulteriore richiede la prova specifica del maggior pregiudizio ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. Non è automatico, non è semplice, e spesso non è proporzionato all'attesa e alle energie spese.
Questo è il punto in cui la questione smette di essere puramente tecnica e diventa concretamente umana. Come osservava Luigi Ferrajoli, il diritto è un sistema di garanzie che vale quanto è capace di tutelare concretamente le aspettative legittime dei soggetti più deboli nel rapporto giuridico. Il promissario acquirente che ha firmato in buona fede, ignorando l'abuso, e si trova privato dello strumento processuale più efficace incarna questa debolezza strutturale. La regola che il preliminare è valido ma l'esecuzione è preclusa è tecnicamente ineccepibile, ma produce un effetto paradossale: il contratto vincola chi lo ha firmato, ma non garantisce il risultato per cui è stato stipulato.
Cosa fare prima di firmare: la prevenzione è l'unico rimedio efficace
L'analisi fin qui svolta converge su un'unica raccomandazione pratica: la verifica della regolarità urbanistica e catastale dell'immobile deve avvenire prima della firma del preliminare, non dopo. Ecco i passaggi essenziali.
In primo luogo, occorre richiedere al venditore o al Comune l'estratto delle pratiche edilizie che hanno interessato l'immobile, compresi eventuali condoni o sanatorie. La documentazione deve essere completa e deve ricostruire lo stato legittimo del bene ai sensi dell'art. 9-bis del T.U. Edilizia.
In secondo luogo, è opportuno subordinare esplicitamente l'efficacia del preliminare al rilascio del permesso in sanatoria o alla conferma della regolarità urbanistica entro un termine prestabilito, inserendo una clausola risolutiva espressa o una condizione sospensiva volontaria. Come ricorda la Cass. n. 30935/2025, l'efficacia del preliminare può essere condizionata sospensivamente al rilascio di un'autorizzazione amministrativa, ma si tratta di condizione volontaria che deve essere esplicitamente negoziata e inserita nell'atto: non esiste alcuna condizione legale implicita di questo tipo.
In terzo luogo, la caparra confirmatoria va calibrata tenendo conto del rischio: una
Redazione - Staff Studio Legale MP
