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Una coppia aveva stipulato un regolare contratto di locazione abitativa con il proprio locatore. Sul portale della Questura i soggiorni risultavano comunicati. Fin qui tutto ordinario. Il problema è emerso quando il locatore, avviando la procedura di sfratto per morosità, ha scoperto — grazie ai dati mensili trasmessi dalla piattaforma al Ministero del Turismo — che l'appartamento veniva regolarmente subaffittato su Airbnb a turisti, in assenza di CIN e senza alcuna autorizzazione. Il dato digitale, puntuale e mensile, ha trasformato una lite su canoni non pagati in una causa per uso difforme dell'immobile, con conseguenze ben più gravi per il conduttore. Quel dato lo ha fornito, involontariamente, la piattaforma stessa.
Come funziona il regolamento europeo sugli affitti brevi?
Il Regolamento (UE) 2024/1028 dell'11 aprile 2024 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di affitto a breve termine è in piena applicazione dal 20 maggio 2026. Non si tratta di una norma fiscale diretta, e il Regolamento UE 2024/1028 non introduce nuovi limiti operativi, non ridisegna la disciplina delle locazioni brevi né tocca la cedolare secca e non impone tetti al numero di notti affittabili. Quello che fa è costruire, per la prima volta in modo uniforme nei 27 Stati membri, un flusso mensile di dati certificati tra le piattaforme e le autorità nazionali.
Dal 20 maggio 2026 è entrato pienamente in vigore l'articolo 9 del Regolamento UE 2024/1028, che introduce l'obbligo per le piattaforme online di locazione a breve termine — Airbnb, Booking.com, Vrbo e simili — di trasmettere mensilmente i dati sulle prenotazioni alle autorità nazionali competenti, in Italia il Ministero del Turismo. I dati trasmessi includono, per ogni struttura: numero di prenotazioni concluse nel mese, numero totale di notti effettivamente fruite, corrispettivo lordo percepito dalla piattaforma per conto del locatore, codice fiscale del locatore e numero CIN dell'unità abitativa.
In Italia il CIN — Codice Identificativo Nazionale — è rilasciato tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo ed è il numero di registrazione che il regolamento europeo impone di indicare in ogni annuncio. È un codice univoco assegnato a ogni singola unità immobiliare destinata agli affitti brevi o alle strutture ricettive: non è un codice per proprietario o per azienda, ogni appartamento ha il suo CIN. Il codice viene tipicamente assegnato entro 24-72 ore dalla richiesta.
Cosa succede se affitto su Airbnb senza CIN dal 20 maggio 2026?
Due conseguenze, immediate e certe. La prima è operativa: Airbnb, Booking, Vrbo e piattaforme simili sono ora obbligate a trasmettere mensilmente alle autorità nazionali i dati sulle prenotazioni gestite e gli annunci privi di Codice Identificativo Nazionale (CIN) valido devono essere rimossi. Non si tratta di una possibilità lasciata alla discrezione della piattaforma: è un obbligo normativo europeo, con sanzioni fino al 4% del fatturato globale per le piattaforme che non lo rispettano.
La seconda conseguenza è sanzionatoria sul piano nazionale. A questo si somma il quadro sanzionatorio nazionale del CIN, da 800 euro a 8.000 euro per chi pubblica un annuncio senza codice e da 500 euro a 5.000 euro per la mancata esposizione, ai sensi dell'art. 13-ter del D.L. 145/2023. Le sanzioni sono cumulabili: una stessa prenotazione gestita in modo irregolare può generare contemporaneamente la violazione sul CIN e su altri obblighi — comunicazione agli Alloggiati Web, imposta di soggiorno, dispositivi di sicurezza.
Il CIN deve essere indicato anche nel Modello Redditi PF 2026 e nel 730/2026. Chi ha affittato senza CIN nel 2026 si troverà quindi di fronte a un problema concreto già in dichiarazione: il rigo relativo alle locazioni brevi richiede il codice, e la sua assenza — o la mancata corrispondenza con il dato già in possesso del Ministero — può produrre uno scarto della dichiarazione o attivare un controllo.
Airbnb trasmette i dati al fisco italiano dal 2026?
Questa è la domanda che i clienti pongono più spesso, e la risposta richiede una precisazione tecnica. Il Regolamento UE 2024/1028 non è una norma fiscale in senso stretto: il destinatario formale del flusso dati mensile è il Ministero del Turismo, non l'Agenzia delle Entrate. Tuttavia la distinzione, nella pratica, è più sottile di quanto sembri.
I dati che le piattaforme trasmettono al Ministero — codice fiscale del locatore, corrispettivi lordi, numero di notti per struttura — sono gli stessi dati che alimentano, dal lato dichiarativo, il quadro B del modello 730 e il quadro RB del Modello Redditi. Nel Quadro B del 730/2026 vanno indicati immobili e affitti. Quando i ricavi comunicati dalla piattaforma al Ministero non corrispondono a quanto dichiarato al Fisco — o quando non risulta nulla dichiarato — l'incrocio è automatico. Non richiede un'ispezione, non richiede un accertamento tradizionale: basta una query sul sistema informatico dell'Agenzia delle Entrate.
Il meccanismo non è nuovo in astratto — le piattaforme già trasmettevano dati ai fini della ritenuta del 21% applicata all'intermediario — ma con il regolamento europeo il flusso diventa mensile, strutturato, obbligatorio e uniforme per tutte le piattaforme operanti nell'Unione. La precompilata 2027 (sui redditi 2026) incorporerà con ogni probabilità questi dati in modo diretto.
Il dato di piattaforma come prova documentale: il profilo che nessuno segnala
C'è un rischio che i blog generalisti sul tema non toccano, e che riguarda direttamente chi ha un contratto di locazione abitativa ordinaria — con durata 4+4 o 3+2 — e nel frattempo subaffitta o gestisce l'immobile come affitto breve su piattaforma senza autorizzazione scritta del locatore.
Il dato mensile che Airbnb trasmette al Ministero del Turismo non è solo un'informazione statistica. Contiene il codice fiscale del locatore (o del gestore), l'indirizzo della struttura, il numero di prenotazioni e i corrispettivi. Se il locatore avvia una causa di sfratto per morosità, uso difforme o sublocazione non autorizzata, può richiedere — in sede istruttoria — l'acquisizione di questi dati come prova documentale. In alternativa, può produrre semplicemente lo screenshot dell'annuncio attivo su piattaforma, indicando il CIN (o la sua assenza).
A gennaio 2026 la Cassazione, con l'ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026, ha alzato ulteriormente l'asticella per chi vuole far cessare l'attività di affitto breve in condominio, qualificando i divieti regolamentari come oneri reali. Ma il problema della prova — dell'uso effettivo dell'immobile — resta centrale in ogni controversia locatizia, e il dato di piattaforma lo risolve con un'evidenza difficile da contestare.
Il profilo si incrocia con la giurisprudenza sull'uso difforme dell'immobile. Quando la gestione assume i tratti di una struttura ricettiva organizzata, il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 8753 del 2025, ha ordinato la cessazione di un'attività gestita e pubblicizzata come un vero albergo, in violazione di un regolamento contrattuale che imponeva l'uso abitativo.
Sul piano costituzionale, la Corte Costituzionale è intervenuta con la sentenza n. 164 del 2026 sulla legge regionale dell'Emilia-Romagna, chiarendo che le locazioni brevi "possono essere anche sporadiche" e che la norma non subordinava il cambio d'uso al superamento di una soglia di utilizzo, per questo l'obbligo non era giustificabile come semplice adeguamento della destinazione urbanistica all'uso effettivo dell'immobile. Il che significa che anche un solo affitto breve può avere rilevanza urbanistica e locatizia — e il dato di piattaforma ne certifica l'esistenza.
Il brocardo fraus omnia corrumpit — la frode inficia tutto ciò che tocca — è il principio che meglio fotografa la posizione di chi mantiene in vita un contratto di locazione abitativa fingendo di abitare l'immobile mentre lo gestisce come bed & breakfast: ogni dato trasmesso dalla piattaforma al Ministero diventa un elemento che potrebbe essere valorizzato contro di lui in giudizio.
Come osservava Gustave Flaubert, in una lettera del 1852: «La precisione è la giustizia del linguaggio». Nel diritto come nei database amministrativi, la precisione del dato è la premessa di ogni accertamento. Quella precisione, dal 20 maggio 2026, è garantita da un regolamento europeo.
Dal terzo immobile scatta la presunzione d'impresa: un rischio fiscale sottovalutato
Il Regolamento UE 2024/1028 si intreccia con un'altra novità entrata in vigore il 1° gennaio 2026. A partire dal periodo d'imposta 2026, chi mette in locazione tre o più appartamenti non potrà più essere considerato un semplice privato che gestisce i propri immobili: la legge presume che, oltre detta soglia, l'attività assuma un carattere organizzato e continuativo, tipico dell'impresa. In tale ipotesi, il contribuente non può più esercitare l'opzione per la cedolare secca relativamente ai redditi derivanti da locazioni di durata inferiore a 30 giorni: la norma introduce una presunzione legale assoluta secondo cui la locazione breve di tre o più unità immobiliari integra, di per sé, un'attività svolta in regime d'impresa.
Il nesso con il flusso dati mensile del regolamento europeo è diretto: dal periodo d'imposta 2026, superare i due immobili in locazione breve fa scattare la presunzione di imprenditorialità: il CIN ottenuto come locatore privato non resta valido e va richiesto un nuovo codice con natura imprenditoriale. Chi non lo fa si espone a una doppia irregolarità: il CIN privato su un'attività che la legge presume imprenditoriale, e i dati mensili trasmessi da Airbnb che documentano — mese per mese — il numero di strutture effettivamente in uso.
Chi gestisce tre o più unità deve valutare apertura della partita IVA, iscrizioni e adempimenti collegati, con il supporto di un professionista.
Nota dall'esperienza dello studio
Nelle pratiche di locazione che seguiamo, l'errore più frequente non è l'assenza totale del CIN — sempre più proprietari lo hanno richiesto — ma la gestione di un CIN privato su immobili che, sommati, superano la soglia dei due appartamenti. Il proprietario con tre o quattro unità continua a usare il regime del privato, attiva la cedolare secca e non apre la partita IVA, convinto che il problema sia solo "della commercialista". Il dato mensile trasmesso dalla piattaforma — con tutti e tre i CIN attivi, tutti intestati a persona fisica — è esattamente il tipo di elemento su cui si costruisce un accertamento per attività d'impresa non dichiarata. Il momento in cui ci si accorge del problema è, spesso, quando arriva la prima comunicazione dell'Agenzia delle Entrate.
Cosa fare concretamente: le verifiche da fare adesso
Prima verifica: controllare se ogni immobile destinato ad affitto breve ha un CIN valido e attivo nel portale BDSR del Ministero del Turismo. Il CIN si ottiene tramite SPID o CIE. In alcune regioni — come l'Emilia-Romagna — serve prima il codice regionale (CIR). Il codice deve essere esposto nell'annuncio su ogni piattaforma e, ove richiesto, all'esterno dell'immobile.
Seconda verifica: contare gli immobili. Se sono tre o più e tutti destinati ad affitti brevi nello stesso periodo d'imposta, la presunzione di imprenditorialità è già scattata. Questo richiede una valutazione complessiva: apertura di partita IVA, presentazione di SCIA al Comune, eventuale iscrizione al Registro delle imprese.
Terza verifica: se si è conduttori di un immobile con contratto abitativo ordinario, controllare che il contratto consenta espressamente la sublocazione o l'uso come affitto breve. In assenza di autorizzazione scritta del locatore, il dato mensile della piattaforma costituisce già oggi una prova documentale dell'uso difforme.
Quarta verifica: controllare la situazione fiscale rispetto alla dichiarazione dei redditi 2025 (presentata nel 2026). Il CIN deve essere indicato nel Modello Redditi PF 2026 e nel 730/2026. Se i corrispettivi dichiarati non corrispondono a quelli trasmessi dalla piattaforma, il disallineamento è già rilevabile.
Domande frequenti
Se ho un CIN ma non lo espongo nell'annuncio su Airbnb, cosa rischio?
La mancata esposizione o indicazione del CIN negli annunci online espone a una sanzione da 500 a 5.000 euro per immobile, ai sensi dell'art. 13-ter del D.L. 145/2023, e può comportare la rimozione forzata dell'annuncio da parte della piattaforma. Avere il CIN assegnato non è sufficiente: deve comparire in ogni annuncio su qualunque canale — portale, social, sito proprio, agenzia.
Il regolamento UE 2024/1028 si applica anche a chi affitta con contratto diretto, senza piattaforma?
Il Regolamento UE 2024/1028 riguarda le piattaforme digitali: l'obbligo di trasmissione mensile dei dati grava su Airbnb, Booking e simili, non sul locatore che affitta tramite contratto diretto. Tuttavia l'obbligo di CIN e le sanzioni nazionali dell'art. 13-ter del D.L. 145/2023 si applicano a prescindere dal canale utilizzato: chi affitta direttamente senza piattaforma deve ugualmente ottenere e esporre il CIN.
Se il mio inquilino subaffitta su Airbnb senza che io lo sappia, posso usare i dati della piattaforma per lo sfratto?
Sì. I dati trasmessi mensilmente dalla piattaforma al Ministero del Turismo possono essere acquisiti in sede istruttoria come prova documentale, e lo screenshot dell'annuncio attivo — con l'indirizzo dell'immobile — costituisce già oggi prova dell'uso difforme. La sublocazione non autorizzata è causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore ai sensi dell'art. 1587 c.c. e, nei contratti soggetti alla legge 392/1978, configura l'ipotesi di cui all'art. 23.
Redazione - Staff Studio Legale MP
