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Tredici virgola quattro. È il numero di migliaia di euro che separano una detrazione al 50% da una al 36% su 96.000 euro di lavori: la prima restituisce 48.000 euro di IRPEF (imposta sul reddito) in dieci anni, la seconda si ferma a 34.560 euro. Una distanza che non dipende dai materiali scelti, dal tipo di intervento né dall'impresa ingaggiata. Dipende dal fatto che a pagare sia il proprietario (o il titolare di un diritto reale) e che l'immobile sia la sua abitazione principale, anche solo al termine dei lavori.
Questo è il cuore di ciò che il DDL Legge di Bilancio 2027 — approvato dal Consiglio dei Ministri n. 195 del 28 ottobre 2026 — ha confermato per l'anno prossimo: detrazione ristrutturazione 50% per l'abitazione principale, 36% per tutti gli altri immobili, con tetto di spesa invariato a 96.000 euro per unità immobiliare. Il testo è ancora in iter parlamentare e dovrà essere approvato definitivamente entro il 31 dicembre 2026. Ma i requisiti sostanziali per accedere all'aliquota maggiore sono già definiti dalla normativa vigente e confermati da una giurisprudenza recente e precisa.
Conviene iniziare i lavori adesso o aspettare il 2027 è una domanda che sentiamo spesso. La risposta, però, è sbagliata se posta in quei termini. La domanda giusta è un'altra: l'immobile su cui intervengo soddisfa, nel momento in cui pago, tutti i requisiti per il 50%? Se la risposta è no, rimandare o anticipare i pagamenti cambia poco.
Quando spetta la detrazione ristrutturazione al 50% nel 2027
Spetta quando chi paga i lavori è il proprietario — o il titolare di un diritto reale di godimento, come l'usufrutto — di un immobile che costituisce la sua abitazione principale; per l'Agenzia delle Entrate la destinazione ad abitazione principale può avvenire anche al termine dei lavori.
Abitazione principale significa, ai fini IRPEF, l'immobile nel quale il contribuente che lo possiede, o i suoi familiari, dimorano abitualmente (art. 10, comma 3-bis, del TUIR). Non basta che l'immobile sia di proprietà: serve una dimora abituale effettiva, che la residenza anagrafica aiuta a dimostrare. Attenzione a non confondere questa nozione con quella dell'IMU, che richiede residenza anagrafica e dimora abituale del possessore.
La legge di riferimento è l'art. 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), applicato alla luce delle disposizioni speciali introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (L. n. 207/2024) e confermate dalla Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025). Il DDL 2027 proroga lo stesso schema: 50% sull'abitazione principale, 36% negli altri casi. Dal 2028, salvo ulteriori interventi, le aliquote scenderanno rispettivamente al 36% e al 30%.
Il caso che nessun blog racconta: la residenza è del coniuge, non del proprietario
Nei contratti che passiamo in esame, uno degli errori più ricorrenti è questo: l'immobile è intestato a uno dei coniugi ma ci abita l'altro — o entrambi vivono lì ma solo uno ha trasferito la residenza. Il proprietario ha la residenza altrove, magari per ragioni lavorative o burocratiche mai aggiornate. Firma il contratto con l'impresa, paga i bonifici, e teme di avere diritto solo al 36%.
La norma, però, va letta bene. La detrazione maggiorata al 50% spetta al titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale sull'immobile che sostiene la spesa, se l'immobile è la sua abitazione principale; e per il TUIR è abitazione principale anche quella in cui dimorano abitualmente i suoi familiari, come il coniuge. Il coniuge convivente non proprietario che paga lui le spese, invece, non ha diritto all'aliquota maggiorata: nel 2027, con il DDL, detrarrà il 36%.
La Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, con la sentenza 18 luglio 2026, n. 23488 (Pres. D'Ascola, Est. Fuochi Tinarelli), ha fatto chiarezza su un profilo connesso: ai fini del riconoscimento dell'agevolazione per l'abitazione principale, ciò che conta è che il contribuente dimori abitualmente nell'immobile, senza che sia necessaria la coabitazione con l'intero nucleo familiare. La pronuncia, emessa in materia di ICI (le detrazioni IRPEF hanno una propria nozione di abitazione principale, ancora più ampia), ha stabilito che il requisito dell'abitazione principale si apprezza in capo al singolo contribuente, non al nucleo. L'impatto pratico sulle detrazioni edilizie è diretto: un proprietario che vive da solo nell'immobile — anche se il coniuge è residente altrove — può qualificare quella come propria abitazione principale e accedere al 50%.
L'altra faccia della stessa medaglia è quella del contribuente che cambia residenza durante i lavori. L'art. 16-bis TUIR e la prassi dell'Agenzia delle Entrate (Circ. 8/2025) ammettono che l'immobile non ancora adibito ad abitazione principale all'inizio dei lavori possa accedere all'aliquota maggiorata, purché vi sia destinato al termine degli stessi. Conta quindi che l'immobile sia abitazione principale al termine dei lavori: i bonifici eseguiti prima del trasferimento non perdono per questo il 50%. Chi invece vi si trasferisce solo dopo la fine dei lavori resta all'aliquota ordinaria.
La detrazione al 36% per immobili non abitazione principale: quali lavori rientrano nel 2027
Anche senza il requisito dell'abitazione principale, il bonus ristrutturazione rimane accessibile al 36% per una gamma ampia di interventi. Vi rientrano: manutenzione straordinaria (lavori che modificano parti strutturali, installazione di impianti), restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nonché realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali. Non vi rientra la manutenzione ordinaria — tinteggiatura, piccole riparazioni — su singole unità immobiliari, che resta esclusa dalla detrazione salvo che riguardi parti comuni condominiali.
Il tetto di 96.000 euro è per unità immobiliare, non per proprietario. Chi è comproprietario al 50% con un altro soggetto non detrae 96.000 euro ciascuno, ma 96.000 euro complessivi ripartiti in proporzione alla quota. Un errore frequente — specialmente in caso di coppie non coniugate o di acquisti con intestazione frazionata — è superare il massimale non tenendo conto della quota.
Conviene pagare entro il 31 dicembre 2026 o aspettare il 2027?
Con il DDL 2027 non ancora legge, anticipare i bonifici entro dicembre 2026 significa avere la certezza delle aliquote vigenti: 50% sull'abitazione principale, 36% sugli altri immobili. Aspettare il 2027 espone al rischio — teorico ma non trascurabile — che la proroga non venga approvata nei termini. In quel caso, le aliquote sarebbero 36% e 30% rispettivamente.
Detto questo: per chi ha l'abitazione principale in regola con la residenza, il DDL conferma il 50% anche nel 2027. Non vi è dunque motivo di affrettare pagamenti solo per precauzione, a meno che non si stia pianificando un cambio di residenza a inizio 2027 che potrebbe complicare la qualificazione per alcune rate.
Chi invece ha un immobile che non è l'abitazione principale, e vuole massimizzare la detrazione, ha interesse ad anticipare il più possibile i pagamenti al 2026 — dove l'aliquota è già al 36%, identica a quella confermata per il 2027 col DDL. Se la proroga non passasse, il 2027 varrebbe il 30%.
Il bonifico parlante: la formalità che fa decadere tutto
La Corte di Cassazione, Sez. V Civile, ha confermato che la detrazione IRPEF per ristrutturazioni edilizie ex art. 16-bis TUIR è subordinata all'uso del cosiddetto bonifico parlante, cioè un bonifico bancario o postale che contenga nella causale: la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, e il codice fiscale o la partita IVA del destinatario del pagamento. Un pagamento con carta di credito, assegno o contanti non dà diritto alla detrazione, qualunque sia l'aliquota applicabile.
Questo vale tanto per il 50% quanto per il 36%. Chi paga un acconto in contanti «per accordarsi con l'impresa» e poi regolarizza con bonifico può perdere la detraibilità su quella quota. Altrettanto frequente è il caso del proprietario che fa il bonifico con il proprio codice fiscale ma intestato al solo coniuge (che non possiede l'immobile): in quel caso la detrazione non spetta a nessuno dei due nel modo corretto.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto protegge chi vigila sui propri interessi. In materia di detrazioni edilizie, questo brocardo — che ricorda come la tutela giuridica vada a chi si attiva in tempo — non potrebbe essere più calzante. La detrazione non si «recupera» ex post se i pagamenti sono stati eseguiti in modo errato.
Nota dall'esperienza dello studio
Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente non è la scelta dei lavori né la firma del contratto: è che il cliente verifica la propria residenza anagrafica solo dopo aver pagato la prima rata. Arriva con le fatture e con i bonifici già eseguiti, e scopre che la residenza risulta ancora all'indirizzo del vecchio appartamento: in caso di controllo dovrà dimostrare in altro modo la dimora abituale nell'immobile dei lavori, propria o dei familiari, al termine dei lavori. Se non ci riesce, la detrazione scende al 36% e i 14 punti di differenza non si recuperano.
La verifica della residenza anagrafica va fatta prima della firma del contratto con l'impresa — non il giorno della dichiarazione dei redditi.
Domande frequenti
La detrazione al 50% vale per un appartamento che non è la mia residenza principale?
No. L'aliquota maggiorata del 50% spetta solo al proprietario — o al titolare di un diritto reale come l'usufrutto — se l'immobile oggetto dei lavori è la sua abitazione principale, cioè se vi dimorano abitualmente lui o i suoi familiari. Un appartamento che si possiede ma non è la residenza principale viene detratto al 36%, e dal 2028 scenderà al 30%.
Se trasferisco la residenza durante i lavori, quale aliquota si applica?
Per l'Agenzia delle Entrate (circolare n. 8/E del 2025) la destinazione ad abitazione principale può avvenire anche al termine dei lavori: se entro la fine dei lavori l'immobile diventa la tua abitazione principale, il 50% spetta anche per i bonifici già eseguiti. Se il trasferimento avviene dopo, si applica l'aliquota prevista per gli altri immobili (36% nel 2027 col DDL). La titolarità del diritto sull'immobile, invece, deve esistere già all'inizio dei lavori.
Il coniuge non proprietario può detrarre le spese di ristrutturazione?
Sì, come familiare convivente, se convive con il proprietario già all'inizio dei lavori, sostiene effettivamente le spese e paga con bonifico parlante intestato a sé. Ma attenzione: il coniuge non proprietario non ha diritto all'aliquota maggiorata riservata all'abitazione principale. Nel 2027, con il DDL confermato, detrae al 36% — non al 50% come il coniuge proprietario.
Redazione - Staff Studio Legale MP
