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Immaginate di uscire dall'assemblea condominiale con la certezza che quella delibera fosse sbagliata. L'avete votata contro, avete alzato la mano, avete persino chiesto che il vostro dissenso fosse verbalizzato. Ma nei giorni successivi non avete fatto nulla, convinti di avere tempo. Oppure avete aspettato, sperando che qualcun altro agisse per primo. Poi, quando avete deciso di muovervi, era troppo tardi.
Questo scenario, già frequente prima, è diventato ancora più insidioso nel corso del 2026, perché la Corte di Cassazione ha chiuso definitivamente una porta che molti condomini usavano come via di uscita di emergenza: l'eccesso di potere assembleare.
La svolta dell'aprile 2026: addio all'eccesso di potere
Con l'ordinanza n. 9571 del 14 aprile 2026, la Cassazione ha stabilito una regola generale che semplifica e al contempo irrigidisce il sistema delle impugnazioni delle delibere: l'assemblea di condominio non può più essere chiamata a rispondere del cosiddetto eccesso di potere.
Per decenni, chi voleva impugnare una delibera condominiale ritenuta iniqua aveva a disposizione uno strumento giuridico piuttosto flessibile: il cosiddetto eccesso di potere assembleare, una figura mutuata dal diritto amministrativo che permetteva di impugnare una delibera anche quando non violava apertamente nessuna norma di legge, ma risultava comunque dannosa o irragionevole.
Questo vizio, secondo la Cassazione, è sostanzialmente inutile e può essere abbandonato: le situazioni che in passato venivano ricondotte a questo schema trovano già adeguata tutela attraverso altri strumenti — la nullità per difetto assoluto di attribuzioni quando l'assemblea esercita poteri che l'ordinamento non le ha attribuito, e la contrarietà alla legge ai sensi dell'art. 1137 c.c. quando la delibera viola norme specifiche.
La conseguenza pratica è diretta: il condomino che voglia impugnare una delibera condominiale deve fare un'analisi giuridica più precisa fin dall'inizio, identificando con chiarezza quale norma è stata violata e in quale categoria — nullità o annullabilità — rientra il vizio. La sentenza n. 9571/2026 chiude definitivamente la porta a tutte quelle impugnazioni fondate su presunti favoritismi, scelte discutibili o valutazioni economiche non condivise: finché la delibera rientra nelle attribuzioni dell'assemblea e rispetta la legge, la maggioranza è libera di decidere, e il giudice non può sindacarne la convenienza.
Questo è il punto di partenza che ogni condomino — e ogni amministratore — deve tenere presente prima di valutare qualsiasi azione.
La mappa dei vizi: cosa è nulla e cosa è annullabile dopo il 2026
Il sistema delle invalidità delle delibere condominiali ruota attorno a una distinzione tracciata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005 e costantemente applicata dalla giurisprudenza successiva. Alcune delibere sono nulle — viziate in modo così radicale da non produrre effetti e impugnabili senza limiti di tempo. Altre sono annullabili — irregolari nella forma o nella procedura, ma efficaci e vincolanti finché qualcuno non le impugna entro trenta giorni.
Sul versante della nullità, la Corte di Cassazione, Sez. II civ., con l'ordinanza n. 6489 del 18 marzo 2026, ha ribadito un principio di portata considerevole: è nulla la delibera assembleare che incide sulla proprietà esclusiva di un singolo o su beni estranei alle parti comuni, trattandosi di materia sottratta alla competenza dell'assemblea. La giurisprudenza riconduce alla nullità le delibere che hanno un oggetto impossibile o illecito, quelle che incidono su diritti individuali dei singoli condomini sottraendoli alla loro disponibilità, e quelle che esulano dalla competenza dell'assemblea: in questi casi, la delibera è contestabile senza limiti di tempo e da chiunque vi abbia interesse.
Speculare e altrettanto rilevante è la precisazione della Cassazione, Sez. II civ., con l'ordinanza n. 11337 del 27 aprile 2026: "L'assemblea condominiale non ha il potere di incidere sui diritti dei singoli condòmini e, in conseguenza, non può validamente autorizzare l'uso di un bene comune in modo incompatibile con l'utilizzazione e il godimento di parti dell'edificio di proprietà di un singolo condomino."
Sul versante opposto — quello delle delibere annullabili — la Cassazione, Sez. II civ., con l'ordinanza n. 1098 del 19 gennaio 2026, ha confermato che la delibera assembleare adottata su un punto non contemplato nell'ordine del giorno non è nulla, ma annullabile: ove non impugnata entro trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c., diviene definitivamente efficace. Il condomino che non ha tempestivamente contestato la delibera di ripartizione delle spese straordinarie dell'impianto centralizzato non può recuperare tale omissione impugnando la successiva delibera attuativa.
Un caso limite particolarmente insidioso riguarda la modifica dei criteri di ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione, Sez. II civ., con la sentenza n. 8003 del 2026, ha ribadito che le delibere condominiali di ripartizione delle spese emanate in violazione dei criteri normativi sono nulle solo se l'assemblea, deliberando a maggioranza, abbia manifestato l'intendimento di modificare tali criteri in modo programmatico per il futuro. Quando invece l'errore attiene all'applicazione concreta dei criteri in un singolo esercizio — ad esempio un errore di calcolo o di imputazione di una spesa — la delibera è semplicemente annullabile e deve essere impugnata entro i trenta giorni.
Qui si annida la trappola più pericolosa. La distinzione tra modifica normativa dei criteri e mera applicazione errata per il caso concreto è la linea di confine più insidiosa del diritto condominiale moderno: un condomino che non impugni tempestivamente, confidando erroneamente nella nullità, perde ogni tutela.
Un discorso analogo vale per i vizi formali del verbale. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 558 del 12 gennaio 2026, ribadisce un principio ormai consolidato: se il verbale non consente di identificare i partecipanti e le rispettive quote millesimali, la delibera è viziata e può essere annullata. Il vizio è, anche in questo caso, di annullabilità e non di nullità: il termine di trenta giorni decorre comunque, e la sua scadenza è definitiva.
La citazione latina vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — non è mai stata più appropriata: nel diritto condominiale contemporaneo, aspettare equivale a rinunciare.
Come scriveva Luigi Ferrajoli, il diritto non è soltanto un sistema di norme, ma un sistema di garanzie — e le garanzie, per funzionare, devono essere azionate. La delibera più ingiusta diventa intoccabile se il condomino che ha torto subito non agisce entro i termini che la legge gli assegna.
Cosa fare concretamente nei trenta giorni che contano davvero
Il punto critico non è solo sapere che esiste un termine di trenta giorni: è sapere da quando decorre e nei confronti di chi. La delibera annullabile deve essere impugnata entro il termine perentorio di 30 giorni: il termine decorre dalla data della deliberazione per i presenti e dissenzienti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
Il primo passo, subito dopo l'assemblea, è ottenere copia del verbale integrale e verificarne il contenuto. Il verbale è il documento su cui si costruisce — o si sgretola — qualsiasi impugnazione. La corretta redazione del verbale condominiale non è un formalismo "da segreteria": è la condizione che rende verificabile e quindi difendibile la validità delle decisioni assembleari.
Il secondo passo è la qualificazione del vizio. Come si è visto, classificare erroneamente un vizio di annullabilità come nullità — e quindi non agire entro i trenta giorni — è l'errore più costoso che un condomino possa commettere nel 2026. Con l'eliminazione dell'eccesso di potere, non esiste più una categoria residuale in cui far confluire ciò che non si riesce a collocare altrove: o il vizio è inquadrato correttamente, o il diritto di agire si estingue.
Il terzo elemento da tenere presente è che, prima di adire il Tribunale, è necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatoria. Le controversie condominiali rientrano tra le materie soggette alla mediazione obbligatoria ai sensi del d.lgs. 28/2010, confermato dalla Riforma Cartabia: la domanda di mediazione, se proposta entro i trenta giorni, interrompe la decadenza, ma solo se seguita tempestivamente dalla notifica dell'atto di citazione. Ignorare questo passaggio — o gestirlo in modo approssimativo — equivale a perdere una causa già prima di averla iniziata.
Un ultimo profilo spesso trascurato: l'impugnazione della delibera annullabile non può essere fatta valere incidentalmente in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il recupero delle spese condominiali. I vizi di annullabilità delle delibere assembleari non possono essere fatti valere incidentalmente nell'opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il recupero delle spese condominiali. Chi aspetta di essere convenuto in giudizio per il pagamento degli oneri condominiali, sperando di paralizzare il procedimento con l'eccezione di invalidità della delibera a monte, scoprirà che quella strada è sbarrata: la delibera annullabile e non impugnata nei termini è ormai definitivamente efficace, e produce obbligazione di pagamento che il giudice dell'opposizione non può mettere in discussione.
Il quadro che emerge dalla giurisprudenza del 2026 è, in sintesi, quello di un sistema che premia la vigilanza tecnica e penalizza l'attesa. La distinzione tra nullità e annullabilità non è mai stata così decisiva, e la scomparsa dell'eccesso di potere assembleare ha reso il contenzioso condominiale più lineare ma anche meno indulgente con chi arriva in ritardo o con le idee confuse. Ciò che resta, in fondo, è un'esigenza di chiarezza preventiva: sapere esattamente quale vizio si vuole far valere, e farlo valere nel momento giusto, è la condizione perché il diritto possa davvero soccorrere chi vigila.
Redazione - Staff Studio Legale MP
