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L'errore più comune che vediamo commettere in questa fase è uno solo: aspettare. Il proprietario che ha un inquilino moroso o un contratto scaduto legge delle novità legislative, pensa che convenga attendere la nuova legge e nel frattempo perde mesi — a volte più di un anno — di canoni non riscossi e di immobile bloccato. La riforma non è ancora in vigore. E quando lo sarà, non si applicherà retroattivamente alle procedure già avviate.
Il 6 ottobre 2026, secondo quanto reso noto da PublicPolicy, sono stati depositati circa 211 emendamenti in Commissione Giustizia al Senato al DDL sgomberi A.S. 1896 recante "Disposizioni in materia di rilascio di immobili". Alcuni di questi emendamenti prospettano innovazioni ulteriori rispetto al testo governativo: il possibile coinvolgimento degli istituti di vigilanza privata, l'istituzione di banche dati sull'affidabilità locatizia, l'introduzione di una penalità minima per il ritardato rilascio e specifiche agevolazioni tributarie.
Al 20 ottobre 2026 il DDL 1896 era ancora in fase di esame in Commissione Giustizia al Senato, con lavori calendarizzati nella settimana del 19–23 ottobre. Nessun voto in Assemblea è ancora avvenuto. Significa che per diventare norma vigente il provvedimento deve completare l'iter parlamentare, ottenere il voto favorevole di Camera e Senato sul testo definitivo, la promulgazione del Presidente della Repubblica e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. L'ipotesi più realistica è che la legge non entri in vigore prima del 2027.
Nel frattempo, capire cosa c'è dentro quei 211 emendamenti consente al proprietario di valutare con precisione cosa cambierà — e all'avvocato di impostare correttamente le strategie processuali già in corso.
DDL sgomberi emendamenti 2026: le 5 modifiche più rilevanti per il proprietario
Il testo governativo A.S. 1896 si compone di undici articoli e interviene su più livelli: non si limita a modificare la fase esecutiva, ma interviene sulla formazione del titolo per il rilascio, sulla disciplina della morosità e sulle modalità di svolgimento delle operazioni esecutive, perseguendo un'accelerazione complessiva del procedimento attraverso la semplificazione di alcuni passaggi processuali. Gli emendamenti, però, modificano — e in alcuni casi stravolgono — il contenuto di questa architettura.
Ecco le cinque proposte più rilevanti per chi possiede un immobile locato.
Primo emendamento: la vigilanza privata affianca l'ufficiale giudiziario
Delle 61.000 richieste di esecuzione di sfratto nel 2025, solo 18.000 sono state eseguite: le questure faticano a mettere insieme il personale. Il collo di bottiglia non è il titolo giudiziario — che spesso il proprietario ottiene con relativa rapidità — ma l'esecuzione materiale, bloccata dall'indisponibilità della forza pubblica.
Alcuni emendamenti, a firma Rapani–Berrino, Rosso, De Poli e Murelli, propongono di consentire all'ufficiale giudiziario di avvalersi di istituti di vigilanza privata, su richiesta e a spese del procedente, per eseguire il rilascio. Le guardie servirebbero a coadiuvare l'ufficiale e a garantirne la sicurezza di fronte a comportamenti ostruzionistici. La vigilanza interviene su richiesta e a spese del proprietario che procede allo sfratto, e il suo intervento resta limitato ai poteri che la legge già attribuisce alla vigilanza privata: la restituzione dell'immobile rimane affidata all'ufficiale giudiziario.
Per il proprietario questo emendamento ha un doppio effetto. Uno positivo: l'esecuzione smette di dipendere esclusivamente dai turni di polizia o carabinieri, che oggi sono la causa principale dei rinvii. Uno da valutare attentamente: il costo della vigilanza privata grava sul procedente, cioè su chi avvia lo sfratto. Qualora l'emendamento passasse nella formulazione attuale, il proprietario dovrà mettere nel preventivo questa voce — che potrebbe attestarsi su diverse centinaia di euro per accesso — prima di scegliere il percorso esecutivo.
Secondo emendamento: il Registro nazionale degli inquilini morosi e la banca dati locatizia
Tra le proposte emendative maggiormente significative figurano quelle relative all'istituzione di strumenti nazionali di raccolta delle informazioni sull'affidabilità locatizia, variamente configurati come registro degli inquilini morosi o banca dati del merito locatizio.
La prima proposta mira all'istituzione di un Registro nazionale degli inquilini morosi, volto a certificare l'affidabilità economica e sociale dell'inquilino, le cui modalità di accesso, gestione dei dati e garanzie verrebbero definite da un successivo regolamento governativo previo parere del Garante della privacy. La seconda proposta — più circoscritta — prevede invece una banca dati limitata alle sole morosità accertate giudizialmente.
Una banca, prima di concedere un mutuo, consulta le banche dati sui cattivi pagatori: gli emendamenti di Fratelli d'Italia e Udc vogliono qualcosa di simile per gli affitti, un registro nazionale degli inquilini morosi. Il principio è comprensibile. Il problema, però, è giuridico e pratico insieme. Un regolamento da adottare entro sei mesi, dopo aver acquisito il parere del Garante della privacy, definirebbe quali dati si possono inserire, come si consultano e quali garanzie hanno le persone schedate. Rinviare tutto a un regolamento successivo significa che, al momento dell'entrata in vigore della legge, lo strumento potrebbe non essere ancora operativo.
Si consideri un conduttore nei cui confronti sia stato emesso un provvedimento di convalida per morosità, successivamente seguito dall'integrale pagamento del debito: l'eventuale permanenza dell'iscrizione nel registro dopo la sanatoria rappresenterebbe un nodo di compatibilità con la disciplina sulla protezione dei dati personali. È uno dei profili più controversi, su cui il Garante privacy dovrà necessariamente esprimersi.
Terzo emendamento: la penalità minima di 50 euro al giorno per il ritardo nel rilascio
Il testo governativo già prevede una penalità per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice. Il problema segnalato, però, riguarda la discrezionalità nella quantificazione. Il problema segnalato dalla maggioranza riguarda l'importo: se il canone è basso, il giudice tende a fissare cifre basse. Una somma di pochi euro al giorno non spinge nessuno a fare le valigie.
In Commissione Giustizia del Senato è stata proposta anche una penalità minima di 50 euro al giorno per il ritardo nel rilascio. La soglia fissa trasforma la misura da strumento discrezionale in pressione economica certa. Per un'occupazione abusiva protratta anche solo 60 giorni oltre il termine, l'importo minimo sarebbe pari a 3.000 euro, indipendentemente dal canone contrattuale.
Questo emendamento, se approvato, cambierebbe il calcolo di convenienza per il conduttore che oggi "guadagna tempo" resistendo all'esecuzione. Ma introduce anche un nodo procedurale: la penalità minima deve essere disposta d'ufficio dal giudice o su istanza di parte? La risposta modifica la strategia difensiva del proprietario fin dalla prima udienza.
Quando viene votato il DDL sgomberi al Senato?
Non è possibile indicare una data certa. Le proposte di emendamento sono pervenute da quasi tutti i gruppi parlamentari, il che rende la fase di votazione in Commissione particolarmente complessa. Con 211 emendamenti da esaminare, e un iter che deve poi passare anche all'Assemblea del Senato e alla Camera, l'ipotesi che la legge sia operativa prima del 2027 è remota. Chi ha una controversia locatizia aperta non deve subordinare le proprie scelte processuali a questa scadenza.
Quarto emendamento: l'esenzione IMU durante la procedura di rilascio
Tra i contenuti degli emendamenti figura anche l'esenzione IMU durante la procedura di rilascio. Si tratta di uno dei profili fiscali più attesi dai proprietari: oggi chi avvia lo sfratto continua a pagare l'IMU sull'immobile anche durante i mesi — a volte anni — necessari per recuperarne il possesso, pur non percependo il canone.
Gli emendamenti al DDL in Senato puntano a dimezzare i tempi per riavere casa: per l'inquilino che resiste il conto sale, per il proprietario arriva lo stop all'IMU. La misura, se approvata, non è retroattiva: si applicherebbe alle procedure avviate dopo l'entrata in vigore della nuova legge. Chi ha uno sfratto già pendente dovrebbe quindi valutare se sussistono i presupposti per richiedere oggi la riduzione IMU prevista dalle norme vigenti per gli immobili oggetto di sfratto esecutivo — un tema distinto, che non dipende dalla riforma.
Quinto emendamento: le nuove tutele per i conduttori fragili e l'effetto sul calcolo dei tempi
Questo è l'aspetto meno trattato dai blog generalisti, ma è quello che incide di più sulla previsione dei tempi reali di recupero dell'immobile. Il DDL già nella versione governativa rivede e dettaglia la normativa per l'ipotesi di sfratti ai danni di soggetti vulnerabili, sancendo l'obbligo per l'ufficiale giudiziario di comunicare ai servizi sociali la presenza di condizioni di disagio sociale, fragilità o vulnerabilità. La norma specifica che l'ufficiale giudiziario può differire l'esecuzione una sola volta se la parte esecutata, residente nell'immobile, ha compiuto i settantacinque anni di età o è persona con disabilità grave o è malata terminale.
L'esecuzione dello sfratto può essere differita dall'ufficiale giudiziario, ma una sola volta e per un massimo di 180 giorni, se l'esecutato ha più di 75 anni, una malattia terminale o una disabilità grave. Alcuni emendamenti propongono di estendere questa categoria: se il perimetro dei "soggetti fragili" viene allargato, il proprietario che ha avuto la fortuna — per così dire — di stipulare con un conduttore rientrante nelle categorie protette potrebbe vedere il recupero dell'immobile slittare di altri sei mesi rispetto alle previsioni iniziali.
La riflessione che nessuno sta ancora facendo è questa: il DDL sgomberi nasce con l'obiettivo di ridurre i tempi per il locatore, ma la stratificazione di emendamenti che ampliano le tutele dei conduttori fragili, aggiungono adempimenti (comunicazione ai servizi sociali, iscrizione al registro morosi con relative contestazioni privacy, costi della vigilanza privata a carico del procedente) rischia di creare un procedimento che sulla carta è più veloce, ma nella pratica accumula nuovi passaggi burocratici. Summum ius summa iniuria è già stato utilizzato in questo blog — ma il brocardo pertinente qui è diverso: lex specialis derogat generali. Il nuovo procedimento ingiuntivo per finita locazione non sostituisce la convalida ordinaria: le affianca. Scegliere quale strada percorrere sarà una decisione tecnica che dovrà essere valutata caso per caso, al momento in cui la legge entrerà in vigore.
Quali emendamenti sono stati presentati al DDL sgomberi? Una mappa per orientarsi
Per ricapitolare: i 211 emendamenti depositati nella seduta della Commissione del 6 ottobre 2026 includono il possibile coinvolgimento degli istituti di vigilanza privata, l'istituzione di banche dati relative all'affidabilità locatizia, l'introduzione di una penalità minima per il ritardato rilascio e specifiche agevolazioni tributarie. Le proposte sono pervenute da quasi tutti i gruppi parlamentari, il che rende probabile un testo di compromesso distante sia dalla bozza governativa originaria sia dalle proposte più ambiziose della maggioranza.
Vale la pena ricordare i numeri del contesto. Nel 2025 ci sono state 61.000 richieste di esecuzione di sfratto, di cui solo 18.000 eseguite. Il problema non è quindi solo normativo ma strutturale: anche con la legge più efficiente del mondo, senza personale per eseguire i provvedimenti il collo di bottiglia resta al momento dell'accesso fisico all'immobile.
Sul fronte della giurisprudenza corrente, che governa le procedure oggi in essere, occorre segnalare alcune pronunce recenti. La Cass. civ., Sez. II, sentenza 25 giugno 2026 n. 21771 è intervenuta in materia di sfratto e procedimento per la convalida di licenza per finita locazione, confermando principi procedurali rilevanti per chi ha già avviato un'intimazione. Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 1816 del 13 aprile 2026, si è espresso in materia di applicabilità dello sfratto al comodato d'uso verbale, in linea con un orientamento giurisprudenziale di merito in consolidamento. Con la sentenza n. 26363 del 2026, depositata a inizio ottobre, la Corte di Cassazione ha precisato che i canoni di locazione abitativa non incassati portano a svalutazioni e perdite indeducibili per l'impresa almeno finché non è intervenuta l'intimazione di sfratto per morosità o l'ingiunzione di pagamento. Una pronuncia che riguarda direttamente chi detiene immobili in locazione attraverso una struttura societaria e non ha ancora formalizzato l'azione di recupero.
Come scriveva Rodotà, il diritto della casa tocca la persona prima ancora che il patrimonio: ogni norma che incide sull'abitazione deve trovare un equilibrio che non può essere scaricato interamente su uno dei due contraenti. L'equilibrio che i 211 emendamenti stanno cercando è ancora tutto da trovare — e il testo finale, qualunque esso sia, dirà quale parte del costo dello squilibrio attuale verrà redistribuita e a chi.
Nota dall'esperienza dello studio
Nelle pratiche che seguiamo, il momento in cui si perde più tempo non è la fase giudiziaria in senso stretto: è la fase precedente, quella in cui il proprietario temporeggia nell'avvio della procedura sperando in una soluzione stragiudiziale. Ogni mese di attesa in più è un mese di canone non riscosso che difficilmente si recupera — anche quando il giudice lo riconosce — perché il conduttore moroso spesso non ha patrimonio pignorabile. La riforma renderà il recupero più rapido, ma non cambierà questa dinamica: il momento migliore per agire è sempre quello in cui si ha titolo per farlo.
Domande frequenti
Il DDL sgomberi prevede banche dati per la solvibilità degli inquilini?
Sì, ma solo come proposta emendativa non ancora approvata. Tra gli emendamenti depositati il 6 ottobre 2026 figurano sia un Registro nazionale degli inquilini morosi, con finalità di certificazione dell'affidabilità economica e sociale, sia una banca dati più circoscritta limitata alle morosità accertate giudizialmente. Entrambe richiedono un regolamento attuativo successivo con parere del Garante della privacy: non saranno operative al momento dell'entrata in vigore della legge.
La vigilanza privata potrà eseguire gli sfratti con il DDL sgomberi?
Non in autonomia. Gli emendamenti propongono che l'ufficiale giudiziario possa farsi assistere da istituti di vigilanza privata durante le operazioni di rilascio, su richiesta e a spese del proprietario che procede. La restituzione fisica dell'immobile resta affidata all'ufficiale giudiziario: la vigilanza privata avrebbe un ruolo di supporto alla sicurezza, non di esecuzione forzata autonoma. L'emendamento non è ancora stato votato.
Conviene aspettare la nuova legge sugli sfratti o avviare subito la procedura?
Nella quasi totalità dei casi conviene agire subito con gli strumenti esistenti. La legge non è ancora in vigore, il testo finale è incerto, e il procedimento ordinario di convalida garantisce tempi ragionevolmente prevedibili, soprattutto nei casi di mancata opposizione. Attendere significa prolungare il periodo senza canone e senza possesso dell'immobile. La scelta va comunque valutata caso per caso con un avvocato che si occupa di locazioni, sulla base della situazione specifica.
Redazione - Staff Studio Legale MP
