Immaginate di acquistare regolarmente un appartamento, stipulare il rogito, iscrivere l'atto nei registri immobiliari — e poi scoprire che quell'immobile è ancora abitato dall'ex moglie del venditore, in forza di un provvedimento di assegnazione della casa familiare emesso anni prima nel giudizio di separazione. Non è un caso di scuola: è esattamente la vicenda che ha condotto la Corte di Cassazione, Sez. I civile, a pronunciare l'ordinanza 20 aprile 2026 n. 10301 (Pres. Tricomi, Rel. Caprioli), una delle decisioni più significative di quest'anno sul tema dell'assegnazione della casa familiare — non solo per ciò che dice sull'autosufficienza economica dei figli maggiorenni, ma per come ricostruisce il complesso meccanismo di opponibilità del provvedimento al terzo acquirente.
Il diritto personale di godimento e la sua natura giuridica
Il punto di partenza è l'art. 337-sexies del codice civile, che attribuisce il godimento della casa familiare tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli, indipendentemente da chi sia il proprietario dell'immobile. Il provvedimento di assegnazione genera in capo al genitore assegnatario un diritto personale di godimento — non un diritto reale, ma un diritto opponibile a determinati soggetti e in determinati limiti temporali. L'art. 337-sexies prevede espressamente che il provvedimento di assegnazione e quello di revoca siano trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643 del codice civile.
Qui si annida il principale rischio pratico per i terzi acquirenti: chi compra un immobile gravato da un provvedimento di assegnazione trascritto nei registri immobiliari deve fare i conti con quel vincolo, a prescindere dalla propria buona fede. La trascrizione rende il provvedimento opponibile erga omnes, senza limiti di tempo. In assenza di trascrizione, invece, la legge fissa un limite: l'assegnazione è comunque opponibile al terzo acquirente, ma solo nei limiti del novennio dalla data del provvedimento. È la cosiddetta opponibilità attenuata, che la Cassazione, nell'ordinanza 10301/2026, ha ribadito richiamando Cass. n. 15367 del 22 luglio 2015: il venire meno del diritto di godimento — perché i figli sono diventati maggiorenni ed economicamente autosufficienti — legittima il terzo acquirente a proporre un'ordinaria azione di accertamento al fine di ottenere la declaratoria di inefficacia del titolo e la condanna degli occupanti al pagamento di un'indennità di occupazione illegittima, con decorrenza dalla data di deposito della sentenza di accertamento.
Il caso deciso nel 2026 è emblematico: una donna aveva acquistato dal fratello un immobile che era stato assegnato — in sede di separazione — all'ex moglie del fratello, convivente con i figli ormai maggiorenni. Proprio tale acquisto aveva motivato l'azione della nuova proprietaria per far dichiarare cessati i presupposti dell'assegnazione. La Cassazione ha accolto il ricorso, censurando la valutazione dei giudici di merito sull'autosufficienza economica della figlia, ritenendo che una borsa di dottorato da oltre mille euro mensili, accompagnata dal completamento del percorso universitario e dall'avanzare dell'età, costituisse un indice sufficiente di raggiunta autonomia, indipendentemente dalla stabilità contrattuale dell'impiego.
La revoca come strumento del terzo: azione di accertamento e indennità di occupazione
Il punto più originale — e praticamente rilevante — che la giurisprudenza recente restituisce è che il percorso del terzo acquirente che voglia liberare l'immobile non è il ricorso per la modifica delle condizioni di separazione o divorzio. Quel rimedio è riservato ai coniugi. Il terzo invece deve proporre una ordinaria azione di accertamento davanti al giudice civile, volta a far constatare che i presupposti dell'assegnazione (la convivenza con figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti) sono venuti meno. Solo dopo quella declaratoria, il terzo potrà chiedere il rilascio dell'immobile e il pagamento dell'indennità per l'occupazione nel periodo di illegittimità. La decorrenza di tale indennità — come precisato dalla Cassazione — non è automaticamente retroattiva, ma decorre dalla sentenza di accertamento.
Questo schema processuale biforcato — modifica condizioni per i coniugi, azione di accertamento per il terzo — è la ragione per cui molti acquirenti si trovano in una posizione di svantaggio: non possono semplicemente "entrare" nel giudizio di separazione come terzi interessati, ma devono avviare un procedimento autonomo, con relativi tempi e oneri probatori.
Il profilo dell'onere della prova è un elemento critico. Come ribadito dall'ordinanza Cass. civ., Sez. I, 17 febbraio 2026 n. 3627 (Pres. Tricomi, Rel. Vitro'), pronunciata in un caso in cui era stato il padre non assegnatario — e proprietario della casa — a chiedere la revoca dopo che la madre e la figlia minore si erano stabilmente trasferite per oltre due anni e mezzo presso la casa del nuovo compagno: quando risulti accertato un lungo allontanamento dalla casa familiare, grava sul genitore assegnatario l'onere di provare la persistenza dell'interesse del minore a rientrare, non essendo sufficiente il mero rientro materiale avvenuto dopo la proposizione del ricorso di modifica.
Il principio è specularmente applicabile nella logica del terzo: chi intende dimostrare che l'assegnazione ha perso la sua funzione deve documentare l'allontanamento stabile dei figli o il raggiungimento dell'autosufficienza economica. Chi vuole invece resistere dovrà provare che il legame con la casa sussiste nell'attualità. Vigilantibus iura subveniunt: chi aspetta troppo a chiedere la revoca — o a trascrivere il provvedimento — paga conseguenze concrete.
La giurisprudenza di merito ha confermato questa linea con nettezza. Il Tribunale civile di Cagliari, con la sentenza 30 aprile 2026 n. 1138, ha revocato l'assegnazione della casa familiare perché i figli ormai maggiorenni non vivevano nella casa da sei anni, essendosi trasferiti stabilmente presso i nonni materni in altra città sin dal 2019, come documentato anche dal cambio di istituto scolastico della figlia allora minorenne. Il Tribunale ha chiarito che non può affermarsi la persistenza del radicamento quando i figli si siano stabilmente trasferiti altrove da anni, con la conseguenza che il godimento dell'immobile torna a seguire le regole proprie del diritto dominicale.
Una riflessione non banale emerge da questa convergenza giurisprudenziale: il provvedimento di assegnazione della casa familiare è strutturalmente rebus sic stantibus, cioè efficace finché perdurano le condizioni che lo giustificano. Ma in sede di opponibilità al terzo si crea una tensione con il principio di certezza dei traffici giuridici: il terzo acquirente che abbia trascritto regolarmente il proprio atto si trova a dover subire un vincolo altrui — e a doverlo impugnare con un'azione autonoma — mentre la persistenza di quel vincolo dipende da una valutazione in concreto, caso per caso, che il giudice effettua alla luce dell'età dei beneficiari, delle loro condizioni economiche, dell'effettiva presenza nell'abitazione. Questa incertezza ex ante è il rischio che ogni acquirente dovrebbe considerare con attenzione nella fase di due diligence immobiliare.
Aristotele, nella Politica, ricordava che la giustizia distributiva richiede di dare a ciascuno ciò che gli spetta secondo proporzione — non in astratto, ma in relazione alle circostanze concrete. È esattamente la logica dell'art. 337-sexies: non un diritto fisso, ma un equilibrio mobile tra l'interesse dei figli, il diritto di proprietà, e le esigenze dei terzi in buona fede.
Sul piano pratico, chi si appresta ad acquistare un immobile dovrebbe verificare preventivamente: la presenza di trascrizioni di provvedimenti di assegnazione della casa familiare nei registri immobiliari; l'eventuale non trascrizione (che non elimina il rischio, ma lo limita al novennio); l'età e la condizione economica dei figli eventualmente indicati nel provvedimento; l'esistenza di procedimenti di modifica delle condizioni già pendenti. Chi invece si trovi già nella posizione di terzo acquirente con immobile "gravato" deve valutare se i presupposti dell'assegnazione siano venuti meno nell'attualità, e in caso affermativo, agire tempestivamente con l'azione di accertamento davanti al giudice ordinario — ricordando che l'indennità di occupazione decorre solo dalla sentenza di accertamento, non retroattivamente.
Sul versante del genitore assegnatario, va sottolineato un profilo sottovalutato: la vendita dell'immobile da parte dell'altro genitore (o del proprietario) non determina automaticamente la decadenza dell'assegnazione. Il nuovo proprietario subentra nel vincolo, nei limiti già descritti. L'assegnatario può continuare a godere dell'immobile fino a quando i presupposti sussistono — ma è prudente verificare subito se il provvedimento sia trascritto, e in caso contrario valutare l'opportunità di procedere alla trascrizione, che richiede un provvedimento esecutivo e il deposito presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Il tema dell'opponibilità ai terzi è il lato meno esplorato del diritto alla casa familiare: dietro ogni separazione con figli c'è un immobile che continua a vivere nel mercato, a cambiare proprietà, a essere ipotecato o pignorato. Comprendere come il provvedimento di assegnazione si inserisce in quella catena — e quando cessa di farlo — è una tutela tanto per chi quella casa la abita quanto per chi la acquista senza sapere.
Redazione - Staff Studio Legale MP
