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Se hai tre appartamenti attivi su Airbnb e non hai ancora aperto la partita IVA, nei prossimi trenta giorni rischi di presentare la dichiarazione dei redditi in uno stato di irregolarità che l'Agenzia delle Entrate può accertare anche a distanza di anni. La norma non prevede un termine di grazia: l'obbligo è scattato il 1° gennaio 2026, e chi ha continuato ad affittare tre immobili in locazione breve da quella data in poi è già soggetto alla presunzione di attività d'impresa — con tutto ciò che ne consegue in termini di imposte non versate, sanzioni e contributi previdenziali arretrati.
La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 è stata pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 42/L della Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025 ed è in vigore dal 1° gennaio 2026. L'articolo 1, comma 17 ha riscritto la soglia che separa il privato locatore dall'imprenditore. A partire dall'anno 2026, l'attività di locazione breve si presume esercitata in forma imprenditoriale in caso di destinazione a tali finalità di un numero superiore a due appartamenti: con la concessione in locazione breve di un terzo appartamento, si presume che l'attività sia svolta in forma imprenditoriale.
Prima di addentrarsi nei dettagli, una precisazione sul lessico. La locazione breve è un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, spesso accompagnato da servizi accessori come la fornitura di biancheria o la pulizia dei locali. La presunzione assoluta è una conseguenza giuridica che la legge ricollega automaticamente a un fatto (qui: il numero di immobili) senza che sia possibile dimostrare il contrario — diversamente dalla presunzione relativa, che invece ammette la prova contraria.
Dal terzo immobile in affitto breve serve la partita IVA nel 2026?
Sì, e senza eccezioni. Fino all'anno 2025 la presunzione di imprenditorialità scattava per un numero di appartamenti destinati a locazione breve superiore a quattro. A partire dal 1° gennaio 2026, invece, la presunzione assoluta di imprenditorialità si manifesta quando il numero di appartamenti concessi in locazione è superiore a due. La risposta è dunque secca: dal terzo immobile in poi non è una scelta, non è una valutazione di convenienza, non dipende da quante notti si affitta o da quanto si incassa. La presunzione di attività imprenditoriale è indipendente dal numero di giorni affittati e dall'importo effettivamente incassato: scatta non appena le unità in locazione breve superano le due unità.
Gli obblighi concreti che ne derivano sono pesanti. Chi gestisce almeno tre immobili dovrà procedere con l'apertura di una partita IVA inerente all'attività di locazione e adempiere ai vari obblighi fiscali e contributivi. A questi si aggiungono la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune, l'iscrizione alla Camera di Commercio e l'iscrizione alla gestione separata INPS. E, soprattutto, la perdita definitiva della cedolare secca: il regime non imprenditoriale prevede la cedolare secca al 21% su un immobile scelto e al 26% sull'altro — limite massimo di due appartamenti dal periodo d'imposta 2026.
Il nodo del contratto a cavallo d'anno: il rischio che quasi nessuno calcola
Questo è il punto che merita attenzione specifica, perché è quello che nelle pratiche si rivela più insidioso.
La regola, per come è costruita, è annuale — riferita al periodo d'imposta — e il riferimento è al numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve nell'anno. La norma fa riferimento alla destinazione dell'immobile alla locazione breve, non al completamento del contratto. Secondo un'interpretazione letterale, la mera pubblicazione di un annuncio su un portale telematico potrebbe far scattare la presunzione.
Qui si apre il nodo pratico più sottovalutato. Prendiamo un caso concreto. Un proprietario ha due appartamenti stabilmente attivi su Airbnb nel 2025, entrambi in regime di cedolare secca. Il 27 dicembre 2025 firma un nuovo contratto per un terzo appartamento — magari per un cliente che rimane fino al 5 gennaio 2026. Quel contratto si esegue in parte nel 2026: il terzo immobile risulta quindi "destinato a locazione breve" anche nel periodo d'imposta 2026. La soglia scatta. Dall'1 gennaio 2026 la presunzione è già operativa, e il proprietario si trova imprenditore per legge senza averlo pianificato — e spesso senza saperlo.
L'interpretazione prevalente in dottrina ritiene che il presupposto si verifichi con la stipula effettiva del contratto e con la sua esecuzione, non con la sola pubblicazione dell'annuncio. Appare più ragionevole ritenere che il presupposto si verifichi con la stipula effettiva del contratto di locazione. Ma proprio per questo il contratto che inizia a dicembre e finisce a gennaio va conteggiato nel 2026 se produce effetti giuridici ed economici in quell'anno. Non c'è spazio per correzioni retroattive.
Come si contano gli immobili per la soglia degli affitti brevi?
Il conteggio avviene per periodo d'imposta e per singolo contribuente. La presunzione è ancorata al singolo contribuente, non al singolo immobile, e scatta a prescindere dall'esistenza di un'organizzazione strutturata — reception, personale, servizi. La determinazione del numero delle unità in locazione viene effettuata considerando le unità affittate come distinte: anche se le unità si trovano all'interno dello stesso stabile, ciascuna viene conteggiata separatamente ai fini del superamento della soglia.
C'è poi il caso dei comproprietari, che merita una riflessione separata. Se un immobile è di proprietà di due persone al 50% e ciascuna lo gestisce come propria quota, la soglia si conta per ciascuno individualmente? O conta l'unità catastale nella sua interezza? La norma non lo dice espressamente. L'affitto breve da parte dello stesso soggetto per un numero di appartamenti superiori a due, nel corso dello stesso periodo d'imposta, comporta la presunzione legale dello svolgimento in forma d'impresa da parte di persone fisiche, ma anche di enti non commerciali, compresi gli enti del Terzo Settore. Il riferimento al "medesimo soggetto" lascia aperta la questione per la comproprietà, e in mancanza di prassi amministrativa consolidata il rischio resta a carico del contribuente.
Presunzione assoluta: perché non puoi difenderti dimostrando l'occasionalità
Questo è il profilo giuridicamente più rilevante, e quello che distingue un'analisi da avvocato da una nota da commercialista.
Oltre la soglia di due immobili, l'attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 del codice civile. L'art. 2082 c.c. definisce l'imprenditore come chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata. Normalmente, si può dimostrare che un'attività è occasionale, non professionale, non organizzata. Ma quando opera una presunzione assoluta, quella prova non è ammessa: il dato numerico chiude il ragionamento prima che inizi.
Questo crea una situazione paradossale. Un proprietario che affitta tre appartamenti per un totale di venti giorni nell'anno, incassando magari tremila euro complessivi, è tecnicamente nella stessa posizione di chi gestisce un mini-hotel con cento prenotazioni. La legge tratta le due situazioni in modo identico — il che è coerente con la volontà del legislatore di semplificare i controlli, ma è discutibile sotto il profilo della proporzionalità.
D'altra parte, la giurisprudenza tributaria sta sviluppando un orientamento che va nella direzione opposta rispetto a chi pensa di stare al sicuro sotto la soglia. La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha fornito importanti chiarimenti sulla linea di demarcazione tra locazione breve e attività d'impresa. La sentenza n. 148/2026 della CGT di Firenze considera imprenditoriale un'attività di locazioni brevi svolta tramite piattaforme online, valorizzando elementi come numero elevato di prenotazioni, continuità pluriennale, utilizzo stabile dei portali e assenza di altri redditi. In altri termini: anche chi affitta un solo appartamento ma lo gestisce in modo sistematico e continuativo può essere riqualificato come imprenditore sulla base di criteri sostanziali, a prescindere dalla soglia numerica. Una lettura che amplia i criteri di riqualificazione e rende meno prevedibile il confine tra reddito fondiario e reddito d'impresa.
Questo significa che la soglia di tre immobili è un pavimento, non un soffitto. Chi ci è sopra, è imprenditore per legge. Chi è sotto, non è al sicuro se l'attività mostra caratteri di sistematicità.
Se affitto tre case su Airbnb ma non apro la partita IVA cosa rischio?
Il rischio non è teorico. Chi è già in stato di irregolarità da gennaio 2026 si espone a un quadro sanzionatorio su più fronti.
Sul fronte fiscale, i redditi da locazione vengono riqualificati come redditi d'impresa: l'imposta si calcola con le aliquote IRPEF progressive ordinarie, si perde la cedolare secca già applicata, e sui proventi si applica l'IVA (con obbligo di emissione di fattura). L'Agenzia delle Entrate può recuperare le imposte non versate per i cinque anni precedenti, con sanzioni dal 90% al 180% dell'imposta evasa nei casi più gravi, più interessi. Sul fronte contributivo, scatta l'iscrizione obbligatoria alla gestione separata INPS con versamento dei relativi contributi.
A questo si aggiunge il Regolamento UE sulle piattaforme di locazione breve, in vigore dal 20 maggio 2026, che obbliga Airbnb, Booking e Vrbo a trasmettere periodicamente alle autorità pubbliche i dati sulle locazioni: numero di notti, ospiti, identificativo dell'alloggio, URL dell'annuncio. Questo significa che l'Agenzia delle Entrate dispone già di una fonte di dati strutturata e automatica per incrociare i redditi dichiarati con quelli effettivi. Chi non ha dichiarato correttamente o non ha aperto la partita IVA non può più contare sull'opacità informativa.
Il brocardo fraus omnia corrumpit — la frode corrompe ogni cosa — non si applica qui in senso penalistico, perché la maggior parte dei casi è omissione in buona fede, non evasione dolosa. Ma la conseguenza fiscale non cambia.
Nota dall'esperienza dello studio
Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente non è la terza casa intenzionalmente nascosta: è il proprietario che ha firmato un nuovo contratto a fine anno senza rendersi conto che stava attraversando la soglia, o che ha inserito un secondo annuncio su una piattaforma diversa pensando di tenerlo "inattivo". La presunzione opera dal momento in cui l'immobile è destinato alla locazione breve — e una volta scattata, non si torna indietro per via dell'irrefragabilità della presunzione. Il momento giusto per fare una verifica non è quando arriva l'accertamento, ma adesso, prima della prossima dichiarazione dei redditi.
Come scriveva Nassim Nicholas Taleb: i rischi più pericolosi sono quelli che non vediamo perché non ci aspettiamo che si manifestino — non quelli che conosciamo e monitoriamo. In ambito fiscale, l'invisibilità del rischio è spesso il prodotto di una norma cambiata in silenzio.
Domande frequenti
Ho due appartamenti su Airbnb e uno su Booking: sono tre immobili diversi?
Sì. Il conteggio avviene per numero di unità immobiliari catastali destinate alla locazione breve nel periodo d'imposta, indipendentemente dalla piattaforma utilizzata. Tre immobili su tre piattaforme diverse equivalgono a tre immobili su una sola piattaforma: la soglia è già superata e la presunzione d'impresa è già operativa.
Se apro la partita IVA ora, posso sanare la posizione per i mesi già trascorsi del 2026?
L'apertura della partita IVA con decorrenza retroattiva è possibile, ma richiede attenzione: occorre regolarizzare anche i periodi già trascorsi, versare le imposte dovute e valutare se ricorrono i presupposti per un ravvedimento operoso — lo strumento che permette di pagare spontaneamente le imposte non versate con sanzioni ridotte rispetto a quelle che scatterebbero in caso di accertamento. Prima di procedere è opportuno quantificare l'esposizione complessiva.
La presunzione vale anche se affitto solo d'estate per due mesi?
Sì. La presunzione è indipendente dalla durata complessiva delle locazioni e dall'importo incassato. Anche chi affitta tre appartamenti solo durante la stagione estiva, per poche settimane, supera la soglia e ricade nella presunzione d'impresa per l'intero periodo d'imposta. La stagionalità non esclude la professionalità abituale ai sensi dell'art. 2082 c.c., e la norma lo conferma espressamente.
Redazione - Staff Studio Legale MP
