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Quando un ospite si infortuna nell'appartamento prenotato su Airbnb, quando i vicini subiscono danni dai comportamenti dei turisti, o quando la piattaforma non interviene su un annuncio fraudolento, la domanda più urgente è sempre la stessa: chi paga? L'equivoco più diffuso è che la responsabilità si fermi all'host. L'analisi giuridica aggiornata rivela invece un sistema articolato — e per molti versi ancora in evoluzione — in cui convivono la responsabilità civile dell'host ai sensi dell'art. 2043 c.c., quella contrattuale verso l'ospite, e una crescente responsabilizzazione delle piattaforme digitali imposta dal diritto europeo.
Un appartamento a Verona, prenotato su Airbnb per un weekend. L'ospite scivola sulla scala interna, non dotata di corrimano. Chi risponde? L'host che ha messo in affitto l'immobile? Airbnb in quanto piattaforma che ha intermediato la prenotazione e incassato la propria commissione? O entrambi, a titolo diverso? Questa domanda — che sembra semplice — attraversa oggi uno dei terreni giuridici più incerti del diritto digitale italiano, dove si sovrappongono norme civilistiche tradizionali, nuova regolamentazione europea e un orientamento giurisprudenziale ancora in formazione.
Il tema è tutt'altro che accademico. La sharing economy nel settore ricettivo ha trasformato milioni di privati in gestori di fatto di strutture turistiche, spesso senza la consapevolezza degli obblighi giuridici che tale ruolo comporta. Comprendere i confini della responsabilità — e dove questa si interrompe o si trasferisce — è oggi una necessità pratica per chiunque operi su piattaforme come Airbnb, sia come host sia come ospite che intenda far valere i propri diritti.
La responsabilità dell'host: tra art. 2043 c.c. e posizione di garanzia
Il punto di partenza dell'analisi è il diritto comune. L'host che gestisce un appartamento su Airbnb, accogliendo ospiti paganti, assume una posizione giuridicamente attiva che la giurisprudenza tende a qualificare come fonte di specifici obblighi di diligenza e sicurezza. L'art. 2043 del Codice Civile — la clausola generale della responsabilità aquiliana — impone a chiunque cagioni ad altri un danno ingiusto l'obbligo di risarcirlo; ma la sua applicazione alla sharing economy ricettiva richiede alcune precisazioni.
Quando l'host è anche il proprietario dell'immobile e ne gestisce personalmente le prenotazioni, la responsabilità per i danni subìti dagli ospiti segue il classico schema del custode: ai sensi dell'art. 2051 c.c., il proprietario risponde dei danni cagionati dalla cosa in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Questa disposizione — elaborata dalla giurisprudenza nel tempo per immobili, impianti e accessori — si applica naturalmente anche all'appartamento affittato brevemente su piattaforma: l'assenza del corrimano, l'impianto elettrico non a norma, il rilevatore di fumo mancante sono tutti elementi che possono fondare la responsabilità del custode-host senza necessità di provarne la colpa specifica.
La situazione si complica quando proprietario e gestore sono soggetti distinti, come avviene frequentemente nel caso dei property manager che amministrano portafogli di immobili per conto terzi. In questi casi, la giurisprudenza civile ha chiarito che la responsabilità segue la gestione: risponde chi organizza l'attività, ne trae il guadagno e ha il controllo effettivo sull'immobile al momento del danno. Il proprietario che ha ceduto la gestione a un terzo può tuttavia essere chiamato in causa in via concorrente, qualora non abbia esercitato adeguata vigilanza sulla conduzione dell'attività o abbia tollerato carenze strutturali note. Come ha precisato la giurisprudenza di merito in materia di B&B condominiali, se il gestore organizza l'attività e accoglie i clienti traendone reddito ma non interviene per prevenire o far cessare comportamenti scorretti, risponde civilmente ai sensi dell'art. 2043 c.c. dei danni prodotti agli ospiti e ai terzi.
Il tema si arricchisce di ulteriore complessità quando i danni riguardano non l'ospite, ma i condomini: rumori notturni, danni alle parti comuni, uso intensivo di scale e ascensori. Anche in questo scenario, la norma di riferimento rimane l'art. 2043 c.c., in combinato con l'art. 844 c.c. sulle immissioni intollerabili. La Corte di Cassazione ha affermato che i divieti condominiali all'attività ricettiva devono essere interpretati in modo restrittivo e non analogico: il divieto di esercitare una "pensione" non equivale automaticamente al divieto di locazione turistica breve, che non prevede la fornitura di servizi accessori tipici dell'ospitalità alberghiera. Questo orientamento, consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità, lascia spazio a contenziosi condominio-host che si moltiplicano nelle città ad alta densità turistica.
La piattaforma come soggetto giuridicamente rilevante: dal caso Airbnb al Digital Services Act
Il cuore del dibattito più recente riguarda però la responsabilità della piattaforma stessa. Per decenni il paradigma dominante è stato quello dell'hosting neutro: la piattaforma si limita a mettere in contatto domanda e offerta, non controlla i contenuti né le prestazioni, e dunque non risponde dei danni che da questi derivano. Questo schema, codificato dalla Direttiva e-Commerce e recepito nell'art. 16 del D.Lgs. n. 70/2003, prevedeva l'esonero da responsabilità per il prestatore che non fosse a conoscenza dell'illiceità e rimuovesse immediatamente i contenuti illegali non appena informato. Dal 17 febbraio 2024 le esenzioni sono disciplinate direttamente dagli artt. 4-6 del Digital Services Act, che ha sostituito le corrispondenti norme della direttiva.
Il problema è che Airbnb non è mai stato davvero un hosting passivo. La piattaforma fissa le regole di pubblicazione degli annunci, determina i criteri di visibilità, gestisce i pagamenti, trattiene una commissione su ogni transazione, offre strumenti di verifica dell'identità degli ospiti e degli host, e disciplina il sistema di recensioni. Secondo la giurisprudenza europea sull'hosting attivo (richiamata più avanti), un ruolo di questo tipo può far perdere le esenzioni di responsabilità previste per i semplici intermediari passivi: ma la valutazione va fatta caso per caso, e la Corte di giustizia (causa C-390/18, Airbnb Ireland, 19 dicembre 2019) ha qualificato il servizio di intermediazione di Airbnb come «servizio della società dell'informazione», non come attività di agenzia immobiliare.
La svolta sistematica è arrivata con il Regolamento (UE) 2022/2065 — il Digital Services Act (DSA) — pienamente applicabile dal 17 febbraio 2024. Il DSA ha ridefinito l'architettura della responsabilità degli intermediari digitali, imponendo alle Very Large Online Platforms (VLOP, con oltre 45 milioni di utenti attivi mensili nell'UE) obblighi rafforzati di trasparenza, gestione del rischio sistemico e tutela degli utenti. Nel settore turistico è stata designata VLOP, ad esempio, Booking.com; Airbnb non risulta tra le piattaforme designate, ma come piattaforma online che consente la conclusione di contratti a distanza è comunque soggetta agli obblighi generali del DSA, tra cui i meccanismi di segnalazione dei contenuti illegali e la tracciabilità degli operatori professionali (artt. 16 e 30).
Il Tribunale dell'Unione Europea, con la sentenza del 19 novembre 2025 nella causa T-367/23 (Settima Sezione ampliata), ha respinto integralmente il ricorso proposto da una nota società di e-commerce avverso la propria designazione come VLOP, consolidando l'interpretazione del DSA in materia di rischi sistemici e obblighi di trasparenza per i marketplace. La pronuncia è utile anche per inquadrare le piattaforme di prenotazione, perché chiarisce che le piattaforme online di grandi dimensioni non possono essere comparate ai semplici rivenditori diretti: esse diffondono informazioni fornite da terzi e beneficiano di specifiche esenzioni, ma questa natura duale — neutralità formale e controllo sostanziale — non le esime dagli obblighi di gestione del rischio imposti dal DSA.
Sul versante della responsabilità tributaria della piattaforma, il Consiglio di Stato, con sentenza n. 9188 del 24 ottobre 2023, aveva già sancito — recependo le indicazioni della Corte di Giustizia UE nella causa C-83/21 (Airbnb Ireland) — l'obbligo per Airbnb di applicare la ritenuta fiscale del 21% sui canoni di locazione breve e di trasmettere i dati degli host all'Amministrazione finanziaria italiana. Questa pronuncia, oltre a consolidare gli obblighi della piattaforma come sostituto d'imposta, ha prodotto un effetto indiretto rilevante: il riconoscimento che Airbnb non è un mero vettore di informazioni, ma un soggetto attivo nel ciclo economico della locazione breve, con conseguenti responsabilità che investono l'intera filiera.
Sul piano della responsabilità civile verso l'ospite, il quadro domestico è ancora in evoluzione. La distinzione tra hosting attivo e passivo — elaborata dalla Corte di Giustizia nella causa C-236/08 (Google v. Louis Vuitton, 23 marzo 2010) e riaffermata nella causa C-324/09 (L'Oreal v. eBay, 12 luglio 2011) — costituisce il parametro interpretativo cui si riferisce anche la giurisprudenza italiana di merito quando valuta la responsabilità delle piattaforme per i danni subìti dagli utenti. Il criterio fondamentale è se la piattaforma abbia svolto un ruolo attivo nella presentazione dell'annuncio tale da farle acquisire conoscenza o controllo dei dati ospitati: in caso affermativo, l'esenzione di responsabilità non si applica.
Vigilantibus non dormientibus iura succurrunt: il diritto soccorre chi vigila sui propri interessi. La massima, nel contesto della sharing economy, vale per entrambe le parti del rapporto. L'ospite che prenota su Airbnb senza verificare le condizioni strutturali dell'alloggio, e l'host che pubblica un annuncio senza conoscere i propri obblighi di sicurezza, si trovano entrambi in una posizione di vulnerabilità giuridica che l'ordinamento tende sempre meno a voler tutelare in modo automatico.
Nel settore della sharing economy ricettiva le garanzie formali esistono (art. 2043 e 2051 c.c., DSA, normativa sulle locazioni brevi), ma la loro applicazione pratica richiede ancora maturazione giurisprudenziale e, spesso, un'assistenza legale che sappia navigare la sovrapposizione tra diritto civile, diritto digitale e normativa di settore.
Cosa deve dunque sapere concretamente chi opera su Airbnb? L'host — sia proprietario sia gestore — deve garantire la conformità normativa dell'immobile (impianti a norma, certificazioni, dispositivi di sicurezza), informare correttamente l'ospite sulle caratteristiche della struttura e dotarsi di una polizza di responsabilità civile adeguata, non potendo fare affidamento esclusivo sulle coperture interne della piattaforma, che operano con franchigie, esclusioni e meccanismi di surrogazione che possono lasciare l'host esposto. Dal lato dell'ospite, la prenotazione su piattaforma non equivale a una garanzia assoluta di sicurezza: i rimedi contrattuali interni (rimborsi, mediazione Airbnb) non escludono le azioni giudiziarie ordinarie fondate sugli artt. 2043 e 2051 c.c., che restano pienamente percorribili davanti al giudice italiano competente per territorio.
Il perimetro della responsabilità nella sharing economy ricettiva è dunque tutt'altro che definito. Siamo di fronte a un sistema normativo in costruzione, dove la regola scritta insegue a fatica una realtà economica che ha già trasformato il mercato dell'ospitalità. La sfida per il giurista — e per chi si trova al centro di una controversia concreta — è non lasciarsi ingannare dall'apparente semplicità del modello: prenotare un appartamento su un'app non è giuridicamente diverso dallo stipulare un contratto, con tutto ciò che ne consegue in termini di diritti, obblighi e responsabilità reciproche.
Redazione - Staff Studio Legale MP
